全国楼市又现量增价升 后续调控或再度发力

　　预期：市场各方预期逐渐转向

　　在成交量走高的支撑下，商品住宅的均价依旧高位运行，个别楼盘甚至出现了明显的上涨。美联物业的统计数据表明，上周深圳一手住宅成交均价为18672元/平方米，环比上涨12.9%，杭州一手住宅的成交均价达22333元/平方米，环比上涨4%。

　　另据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海市商品房成交均价为21463元/平方米，环比前周小幅上涨0 .8%，全市商品住宅成交均价为23008元/平方米，与上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外环外几个项目的售价已接近或突破3万元，业内人士纷 纷惊呼“外环外公寓价格已直逼区域价格”。

　　对于房价依旧高位运行，美联物 业全国研究主任徐枫表示“不意外”，“让房价坚挺的因素比下降的因素多很多。”在她看来，从中长期来看，城镇化进程加快、东西部发展差、土地财政、 流动性过剩、人民币升值等都是支撑房价坚挺的因素。短期而言，除了高端项目的入市拉高了区域均价的因素外，有效需求仍较为充沛，购房者的预期正发生着微 妙变化，相当一部分购房者认为，即使在多重调控政策之下，房价也很难走入下降通道。

　　徐枫预测，从现在到明年春节前，房价将保持平稳，“明年春节过后，如果调控政策有所松动的话，价格很可能会出现一定幅度的上扬。”

　　上海一位长期关注楼市的投资者陆先生告诉《经济参考报》，新政刚出来时还在观望，但“‘狼终没有来’，反倒是越调越涨”，所以自己和身边的大 多数朋友已决定“个把月内出手”。近的一项网络调查显示，有3成网友认为楼市新政收到了预期效果，而将近7成网友仍认为楼市实际上依然。美联物业全国研究认为，新一轮调控自9月份推出以来，其负面影响有被市场淡化迹象，面对高企的通胀压力，自住客入市动力加大。

　　开发商的预期转向也表现得越来越明显，大手笔的“圈地”行为便可在一定程度上加以佐证。继月初广州金沙洲地块拍出区域高价后，上周广州高价地 再度逆市而出，据业内估算，该荔湾区黄沙大道(广铁南站)地块的平均楼面价高达17276元/平方米，创下了广州市区楼面价新高。

　　另据公开市场消息，龙湖、万科、佳兆业、富力等房企近日在上海、北京、天津、广东、四川、辽宁等地频频出手，佳兆业更是创造了内斩获9幅地块的纪录。

　　广发证券房地产行业分析师沈爱卿对《经济参考报》记者表示，由于房地产价格持续高位运行，原先持观望态度的众多改善型住房需求者开始动摇，因而 加快了入市的步伐。而在强劲需求的正面刺激下，开发商也开始转向“谨慎偏乐观”的态度。另一位券商分析师则对记者表示，目前开发商原先“赌涨”的心态更为 偏向乐观。

　　政策：后续调控或再发力

　　在房价依旧居高不下尤其是市场各方预期发生转向的情况下，一部分观点认为，后续调控压力将承受更大压力。

　　价格而言，新一轮调控似乎并未让商品住宅价格出现明显的整体性松动。仍以上海为例，佑威房地产研究副主任陆骑麟介绍说，据相关统计在未受 新政影响的9月，上海全市商品住宅均价为21226元/平方米，这一数据在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%;而11月前三周的均价更 是进一步上涨至22091元/平方米。在9、10两月都有成交的327个商品住宅项目中，10月均价高于9月的有186个，占了56.9%。

　　从供应上来看，有观点认为，新政出台后虽然出现过短期的供应低谷，但大部分时间的商品住宅新增供应量依然处于高位，虽然“逼出”供应量是调控的 终目的之一，但事实上，在调控后供应量的萎缩是正常现象，也是调控政策对于开发商威慑力的一种体现，而新一轮调控后新增供应量未出现大幅下跌。

　　对开发商来说，“虽然受到房地产调控政策的影响，但上市公司整体偿债能力仍处于正常水平，短期内地产公司资金断裂的风险很小。”渤海证券分析师 陈慧认为，从偿债能力来看，房地产上市公司流动比率和速动比率在2010年一季度达到峰值后逐步下降，表明在房地产调控政策的影响下，房地产上市公司的偿 债能力虽有所降低，但两者相对于2008年的低点仍有较大离。

　　另有业内人士对《经济参考报》表示，打压刚需的付提升和利率优惠幅度降低等政策持续出台，使得刚需群体指望依靠调控政策来圆购房梦的想法变得很困难。

　　不过也有业内人士提醒，目前态势的持续也可能引发监管层出台更为严厉的调控政策。沈爱卿提醒，目前的情况下，不排除监管层出台更为严厉的调控政策，比如房产税或是价格管制等措施。

　　据披露，在新一轮调控出台近两个月的时候，住房和城乡建设部与国土资源部正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。业内猜测，不排除有关部门酝酿后续调控的可能。