“二次调控”落地 高价房遇冷低价住宅受青睐

9月29日，国家出台房地产“二次调控”政策，地抑制了房价过快增长和投资性购房。

　　随着调控的持续进行，中低价位住宅开始集中上市。同时，在“住房限购令”难以松动的背景下，低总价高品质的住宅成为自住型购房人及次置业者的惟一选择。17日，位于北京大兴黄村的邑溪谷正式对外销售。期推出的总价120万的400套房源，实现当天销售超九成，这也从侧面验证了这一事实。

　　北京豪宅零成交，中低价住宅集中上市

　　9月29日，国家多部委出台房地产市场“二次调控”政策，旨在进一步抑制房价过快增长和投资性购房。政策出台后，北京高价房顿时出现价量齐跌局面。如在两个月前推出74套单价超过10万元/平方米的霞公府，除在此前售出三套外，“二次调控”后一套未售出。目前该楼盘已悄然将拟售均价由之前的106357元/平方米下调至10万元/平方米。

　　霞公府的零成交其实是“二次调控”后北京高价房遇冷的一个缩影。北京市房地产交易管理网的数据统计显示，北京贵的30个豪宅项目共有4725套可售房源，在“二次调控”出台的半个月内，总成交量为零。

　　与此同时，北京普通住宅的供应量较调控前有明显增长，中低价位住宅占据主导地位。对比“二次调控”出台前后数据可以发现：9月1日至28日，全市取得预售的项目共23个，供应住宅6614套、总面积665467平方米;从9月29日“二次调控”出台至10月14日，半个月有11个楼盘取得预售、供应住宅4127套，总面积为471183平方米。

　　据悉，这11个商品房项目当中，有三个项目的销售均价在2万元/平方米以上，而新政前的23个项目中有11个项目的销售均价超过2万元/平方米。

　　具体来说，“二次调控”后取得预售的11个商品房的预售均价为18340元/平方米，比调控前的预售均价20396元/平方米，下降了10.1%。

　　解决自住型需求，政策垂青低总价住宅

　　业界普遍认为，由于“二次调控”政策相比之前更加严格，目前价格仍处高位的高总价住宅年底前很难完全调整到位，预计今后高总价住宅成交量将继续下探，价格也可能随之下调。而受到刚性需求青睐的低总价住宅，在未来相当长的一段时间内将成为俏手货。

　　“国家调控的目的是更好地解决自住型购房需求，低总价住宅是此类购房需求者们的产品。”业内人士分析说，“二次调控”有力度的细则是对套房的付所进行的调整，即“对贷款购买商品住房，付款比例调整到30%及以上”，这一细则对高总价住宅的抑制作用非常明显，而对于低总价住宅来说影响不是甚大。

　　如大兴黄村即将开盘的邑溪谷一套四五十平方米的小户型公寓，总价在100万元至120万元左右，付提高到30%不过是增加了10万元左右的付款，对于普通购房人来说影响甚小。

　　针对“二次调控”所规定的“个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，按1%税率征收契税”的税费细则，业内人士指出，这也明显对低总价住宅网开一面，所暗含的潜台词是鼓励购买低总价。“解决自住型购房需求的手段必然是加大此类房屋的供应量，可以继续享受购房税费优惠的‘90平方米及以下普通住房’，其实正是低总价户型的写照。”业内人士分析说。

　　据悉，为了能让购房人拥有大的实用面积，邑溪谷对即将开盘的小户型公寓的层高提高到4.8米，并进行了挑空处理，使得购房人买一层实际上获得了两层的实用空间，而且依旧可以享受国家对“90平方米及以下普通住房”的购房税费优惠政策。限购令难松动，高品质成购房惟一选择

　　对于未来房地产宏观调控的走向，业内比较一致的看法是楼市调控将成常态，不排除年内有更严厉的调控继续出台。“‘二次调控’其实已经透露了这一点，各部委调控中次提出要立即研究制定实施细则，并且明确提出已发细则的地区，要根据本次各部委政策进行调整和完善。因此，各地细则的集中出台将不再是悬念。”一位业内人士分析说。而在未来会出现哪些细则的诸多猜测中，“限购”是为人所共识的。这也意味着北京从今年五一开始实施“每个家庭能新购一套商品住房”的“限购令”，在相当长的一段时间内不会有松动的可能。

　　专家提示，在调控更加趋于严格及“限购令”难以松动的背景下，购房人不应盲目出手，应重点考虑项目所在地段是否成熟、配套是否齐备，同时还要看其未来的发展潜力。此外，项目的品质好在区域内数一数二。以邑溪谷为例，其所在的大兴新城与地铁4号线直达的交通优势，已让区域成为炙热板块。在建筑风格方面，邑溪谷是将托斯卡纳风格应用于高层建筑的项目，不但降低建筑的感观高度，也让空中庭院更显托斯卡纳的风情浓郁。其左依宽带绿林、右依绵延溪谷，四至边界的景观园林则利用高坡与大树做出封闭式遮掩，在提高社区整体私密性的同时，合理隔绝噪音、视线，更有效的提升了社区的安全性。项目周边分布北师大附小、幸福泉幼儿园、北京小学、兴涛中学、大兴八中等知名学府，并且拥有西旺公园、翡翠公园和滨河公园三大公园组成自然呼吸的绿肺。

　　值得一提的是，大兴新城的商业潜力发展迅猛，如宜家亚洲大旗舰店已选址大兴，400多家亚太商户随其进驻，对项目起到了整合商业配套设施的作用。