加息剑指楼市千亿资金回流银行

　　南方日报记者牛思远黄倩蔚

　　12月25日18时,中国人民银行决定,自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。其中,对房地产市场影响大的是5年期以上贷款利率,由现行的6.14%上调到6.4%。昨日住房城乡建设部称,从当日起上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

　　对于此次加息,有人将之打趣地称为“央行送给市场的新年礼物”。许多专家表示,此次加息属于“意料之外,情理之中”,之所以赶在年前加息,主要原因是房贷的计算是以年度为时间单位进行调整的。年后加息,则存量房贷利率的上调要到2012年1月1日才能调整,因此,此次加息明显是为存量房贷利率的即时调整铺路,千亿资金因此从个人可支配收入回流银行,对整个市场资金回收力度非常大,对楼市的指向非常明确。当然,也有专家认为,虽然一定程度上增加了购房成本,但加息力度有限,短期内难以影响房价涨势。

　　温总理昨日在中央台与听众直接交流时,再度掷地有声地表示:有信心让房价回到合理价位。专家也认为,加息标志着宽松货币政策已经结束,如继续加息后对楼市调控效果仍不明显,或将引来三轮楼市调控。

　　现状个人房贷压力全面升高

　　此前,市场普遍预计12月份有一次加息。12月3日召开的中央政治局会议明确提出,明年将开始转向实施“积的财政政策”和“稳健的货币政策”,并增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。实施两年之久的“适度宽松货币政策”终于走到了终点。

　　然而,在10月份宣布加息和11月份两度上调存款准备金率后,央行又于12月10日晚间宣布,从12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由于加息和上调存款准备金率很少在一个月内同时,使得几乎绝大多数预测分析认为,在年底之前央行不会进行二次加息。

　　但事实上,也有不少人已提前猜到此次加息。兴业银行资金营运席经济学家鲁政委此前曾连发3份报告,认为年内会加息。他表示,加息表明了反通胀的决心,“因为利率政策一般有滞后性,考虑到明年通胀形势严峻,而银行对客户贷款利率通常按自然年重新定价,年内加息的政策时滞会大大缩短,能够在2011年元旦后迅速起效。”

　　业内人士表示,房贷一般是5年以上的长期贷款,这次央行将五年期以上商业贷款利率从6.14%调整到6.40%,提高幅度为0.26%。而此前央行次加息时,住房公积金已经随利率调整上调了0.2%。昨日住建部跟进出台住房公积金贷款利率的调整通知,将住房公积金调高了0.25%。加上前段时间住建部、财政部、央行、银监四部委联合发文要求二套住房公积金贷款付不少于五成,利率为公积金基准利率上浮10%,停止向购买三套住房发放公积金贷款,个人住房商业贷款和公积金贷款都在全面收紧。

　　记者根据新的利率算了一笔账,根据目前4.30%的公积金贷款基准利率,一笔80万元套的公积金房贷每月还款4975元,比10月加息后的4868元每月多还107元,如果是10月前办理的公积金,两次累加的效果将使得贷款人明年要多还182元,20年下来要多支付利息约4万3千多元。而根据新的利率,套房商业贷款8.5折后利率为5.44%,同样贷款80万,月供需要5277元,比公积金每月多还302元,20年下来多还7万多元。

　　“按揭这块负担当然加重了,但这次加息幅度还是比较小。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,如今房地产行业对金融依赖度越来越高,加息对房地产肯定是负面消息,但此次央行加息,上调利率有0.25个百分点,短期影响并不会很大。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也认为,房地产业对信贷依赖度很高,加息将直接提高开发贷款和个人房贷的成本,增加了房地产开发和个人购房的难度。尤其是市场需求会因此而短暂减少,对于房地产市场属于利空影响,但这一影响短期内比较有限。

　　分析效果不明显或迎来“三次调控”

　　“经验表明,加息对楼市尤其是房价的影响,滞后效应明显,通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果,后一次加息完成前后,对房价的影响才会完全体现。”杨红旭表示,目前对楼市的影响能说还处于量变过程中,没有发生质变。

　　事实上,在二次调控实施三个月后,楼市依然“我行我素”,没有出现如预期中的降温,10月份全国70个大中城市的房价环比涨幅较9月有所回落,但是11月却再次量价齐升。统计数据显示,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,预期今年全年上涨9%左右。

　　与此同时,岁末全国多个城市“开闸放地”,各大房企则跑马圈地,土地市场犹如贺岁大片般热闹。据国土资源部数据显示,截至11月底,全国房地产供地12.82万公顷,约合192万亩,同比增长47.8%。其中占房地产用地供应总量约四分之三的住宅用地供应,同比增加50.6%。北京、上海、天津的土地出让收入因此再创历史新高,截至12月中旬分别比2009年上升21%、42%、38%。

　　而据中原调查数据显示,近期北京、广州等7城市均有宅地成交,面积达到174公顷,较“二次调控”前平均水平上涨11%。宅地平均溢价率为65%。其中广州、成都两地溢价率均超140%,广州“白云新城”于上周出让3幅宅地平均溢价率超过190%,楼面地价创下广州居住用地的历史新高,达到每平方米20605元。而12月初,上海、武汉等地也都出现了新的“地”。

　　在号称史上严厉的调控年,房企的拿地热情显得格外耐人寻味。研究监测数据显示,2010年全国房地产开发企业土地购置费同比增长78%。在各大房企“攻城略地”的背后,是一片飘红的销售数据。8月份以后,不少房企的成交连续大幅上涨。如万科8月的销售额超过百亿,创下国内房企销售新纪录,2010年度销售总额更是突破一千亿元,成为国内房地产行业家年销售额超过千亿级的公司。

　　而有业内人士透露,虽然银行一直在强调收紧房地产信贷,但主要收紧的是置业者的购房贷款,在房地产开发方面仍比较宽松。“9·29”新政出台后,10月房地产开发资金中新增国内贷款1044.72亿元,环比9月上涨了11.34%,较去年同期增长了18.83%。房地产新增国内贷款在7—9月后重新跃回千亿元以上。

　　在这样的背景下,“三次调控”的说法悄然出现。12月3日,国际货币基金组织(IMF)发布的一份研究报告称,中国要抑制主要城市的房价涨势,必须提高实际利率、全面征收房产税。业内人士称,征收房产税目前是“远水救不了近火”,直接有效的猛药还是货币政策。

　　“如果货币政策不能够解决问题,明年出现房地产的‘三次调控’恐怕在所难免。”房地产专家赵卓文表示,若楼市不退烧,明年可能有更多行政手段,比如限价、限户口、收增值税等等会出台,“管理层的调控其实还是很多的,是看愿不愿意用而已。”

　　预测明年货币政策铁定收紧

　　“在短期内,房价还将继续坚挺甚至继续上涨,下降的动力不大。”房地产专家陈真诚也认为,由于通货膨胀已经严重,这次加息后负利率幅度依然高达2.35%,打击通货膨胀的力度明显有限。“央行在打击通货膨胀的态度和行动措施上依然显得保守,房价预期可能再次被推高。”

　　陈真诚表示,自从重启新一轮房地产调控后,调控力度一直不断加码,但效果依然有限。通货膨胀、负利率、资产泡沫等等与“史上严”房地产调控形成了强力的对冲。“央行不太愿意连续或大幅度加息,直至如今通货膨胀越来越厉害,负利率越拉越大,资产泡沫越吹越大,在美国加印钞票的推动下,央行终于收紧货币政策。是,按照目前做法,效果不很乐观。”

　　陈真诚分析称,此前除10月20日一次象征性加息0.25外,央行11月在9天之内两次宣布上调准备金率各0.5%。但按照10月末人民币存款余额为70.28万亿元估算,两次上调准备金率后能约对冲掉10月份一个月7003亿元存款搬家所形成的流动性。而决策层早先设定今年全年新增信贷总额为7.5万亿元,前10个月已增加了近7万亿元,预期全年不会少于7.5万亿元,还很可能会突破。不管是之前上调准备金率还是此次加息,对今年的信贷和流动性总量规模影响都不大。

　　刀客地产顾问机构董事长、房地产专家谢逸枫也表示,此前市场对于加息的预期是0.5个百分点,此次加息显然并未到位,而且加息对楼市尤其是房价的影响,滞后效应明显,因而对楼市中的投资客和开发商的影响依然有限。但是“加息时点提前意味着加息周期提前到来,明年仍有多次加息和上调存款准备金率的可能和空间。”

　　日前,有传闻称部分上海银行已完全取消套房贷优惠,对套房贷严格实行“基准利率”。而据消息人士向记者确认,目前银监会已经给各家金融机构打过招呼,从12月起要求各家金融机构停止发放固定资产贷款。明年新发放的固定资产贷款,原则上期限不超过15年,不得展期。对于大型房企集团要实行集团并表授信管理,集团及各成员企业的贷款总额不得超过在建工程的五成。

　　某四大国有银行信贷部人士表示,其实今年下半年以来开发贷等贷款非常紧,已经签了合作书的开发贷几乎过了一年都审批不下来,年底基本停放此类贷款,明年也能“见缝插针地放款”。另一家国有银行公司业务部相关人士则透露,个人贷款目前也开始侧重转向非房贷业务,估计明年初申请住房贷款一样很难,“连我们大行都这样,更别说其他小银行了。”

　　陈真诚则推测,基于目前的宏观经济形势、通货膨胀和房地产市场现实,如果不让负利率转正,不让市场流动性回归适中,企业可能会变着法子让产品涨价,以弥补损失。对老百姓来说,有两条路可走,没钱的能被动接受损失,有钱的则选择继续购买房地产等商品作为投资,以求能使财产保值,对抗通货膨胀。因此,央行在年内可能还将上调准备金率1—2次,并加息25—50个基点,并释放出将来继续加息的信号。

　　■新消息

　　住房公积金贷款利率上调0.25个百分点

　　南方日报讯(记者/黄倩蔚牛思远)基于央行的加息,昨日,住房公积金贷款也进行了相应的调整。住建部昨日出台了住房公积金贷款利率的调整通知,要求从2010年12月26日起,上调个人住房公积金贷款利率,五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。调整之后,五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%,五年期以上从4.05%调整为4.30%。

　　此外,住建部要求,上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点,由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

　　房贷一般是5年以上的长期贷款,由于5年期以上贷款利率公积金调整幅度小于商业贷款基准利率,商业地产贷款和公积金贷款之间的利率差进一步有所扩大。根据目前4.30%的公积金贷款基准利率,一笔80万套的公积金房贷月供4975元,比10月加息后的4868元每月多还107元。不过用公积金贷款还是比商业贷款要优惠不少。

　　■理财市场

　　加息对理财市场影响有限

　　接受采访的理财专家表示,加息对抑制通胀的作用将进一步显现,但由于幅度不大,存款、房贷和基金等理财市场受到的影响比较有限。

　　国际金融理财师、上海浦东发展银行天津分行的孙达表示,直观来看,提高利率可以增加居民储蓄利息收入,优化收入分配结构。如,金融机构一年期存款基准利率由2.50%提高到2.75%,10万元存款一年期实际收益在加息之前是2500元,而在加息之后上涨到2750元,比原来高出250元。

　　孙达说,过去银行存款短期化容易增加资金市场的不稳定性。而从这两次加息的点看,长期存款利率的提高相对较多,体现出鼓励居民进行长期存款的意图。别是在未来有可能进入加息通道的背景下,风险偏好较低的投资者可以更多的关注储蓄投资。

　　央行选择在年末后几天再次加息,目的是应对通胀。“此次加息表明了管理层遏制通胀的决心,但总体来说加息幅度不大,并且市场提前有所消化,未超出市场的预期之外,因此对市场不会有很大的影响。”东吴证券基金分析师吴非说。据新华社电

　　■声音

　　现在担忧的是通胀没下去楼价又起来

　　“现在担忧什么?怕通胀没有压下去,房地产价格又起来了”,在昨日的2010小谷围(岛)金融论坛间隙,申银万国席经济学家杨成长在接受本报记者采访时表示。年前加息后,存量房地产贷款利率从明年开始将马上提高,一定程度上可以遏制炒楼的热情。

　　此次加息后,对房地产市场影响大的是5年期以上贷款利率,由现行的6.14%上调到6.4%。目前大多数房地产贷款利率为一年一调,如果明年再加的话,政策效应会产生一定时滞。

　　“虽然楼市上涨过快的局面被遏制了,但是整体价格水平仍在上涨,部分地区涨幅依然惊人,也加剧了市场通胀预期”,杨成长表示,央行年前突击加息针对房地产市场的意味非常浓厚,也反映了政府对房地产市场的调控决心。