二手房评估是什么?什么时候评估?

　　二手房交易流程比新房交易复杂，其中评估是非常重要的一环，那么二手房评估究竟是什么意思?另外，并不是所有情况都需要房产评估，哪些情况下需要评估?影响评估价格的因素有哪些?

　　什么是二手房评估?

　　在购买二手房时，如果购房者提出贷款申请，银行会委托评估机构对房屋进行评估，评估机构会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄、周边配套、户型、朝向等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，计算出相对科学合理的物业市值价格。

　　哪些情况需要进行评估?

　　购房者购买二手房需要申请抵押贷款需要评估，抵押人以抵押物作为还款的担保向银行申请抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值需要对该房地产进行估价。但初次之外，还有四种情况也是要进行评估的。

　　1、二手房价格明显过低

　　当房地产管理部门认为房屋价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，可委托的专业评估机构进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

　　2、买卖双方认为有必要评估

　　如果有一方或双方不相信对方的报价或中介机构的评估，就可以自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

　　3、发生房地产纠纷

　　当交易双方发生房产纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　4、办理房地产保险

　　房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

　　影响二手房房产评估的因素?

　　1、地段、交通

　　所处地段的繁华程度、交通便捷程度是二手房评估的重要因素，地段好、交通便捷的小区评估价更高。

　　2、使用年限、小区管理、配套设施

　　修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。其中房龄是影响二手房评估价的重要因素，甚至如果房龄过长(如超过20年以上)，甚至银行会拒绝贷款。

　　3、房屋朝向、结构

　　同一栋楼、同等户型、不同朝向价格会差很多。户型安排合理与户型过于紧凑的房屋价格也有价格差异。

　　塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北

　　板楼:南北>双南>东西>东向

　　4、房屋所处楼层

　　高层:中间层(6-15层)>高层(15层以上)>底层(5层以下)

　　多层:中间层(2-4层)>1层>(5-6层)

　　5、装修程度

　　房屋内部装修程度对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好的房屋出售速度就比同样条件但装修较次的房屋快。

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