限购令或催生十万退房潮 豪宅亦未幸免

核心提示：按照中原地产的预计，因为二次调控，全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。

　　10月20日一大早，睡梦中的张茂荣被电话吵醒，是一位房产投资客李力(化名)打来的。

　　“不能过户了，月供还要涨，我该怎么办?”李力在电话那头焦急地问道。

　　张茂荣是广东信荣律师事务所主任律师，多年来，他参与并代理了深圳购房团退房事件、深圳小产权房事件、“新国十条”、“深十三条”引发的退房事件等多起房地产纠纷，对地产市场有着独到的见解。

　　“几乎每一轮调控，都会带来新的纠纷。”张茂荣说，印象深的是2007年房价飙升之时二手房业主频频主动违约，他估计有90%的纠纷都是卖方反悔违约的，而一位法官甚至说“不是90%，而是。”

　　今年9月11日，张茂荣接手了自国十条出台后五个月来的例业主违约诉讼案，卖家不惜赔付违约金也要改口不卖。张茂荣从中看到了房价回暖甚至逆转的苗头。而10月份以来的退房潮，与以往不同的是，很多不是由于买卖双方主观毁约造成，而是由于新出台的限贷政策和限购令。他记得，因为不能过户，有个好不容易买房的女孩急得都快哭了。

　　张茂荣已经记不清，这是几个咨询他因为新政不能过户的购房人了。“几十个总是有的。”9月29日的房地产新政，是今年4月“新国十条”退房潮平息后的又一轮退房纠纷，深圳、北京、上海等地，都出现了纠纷和退房情形。

　　房地产纠纷类型的变化，是市场行情变化的晴雨表，但今年的楼市调控显然不同于往年的单边打压或救市，政府出台后续调控政策等不确定因素大量存在，购房者心态也趋于复杂：一方面担心房价报复反弹买不起房，另一方面又担心政府再次调控。

　　限购令下的纠纷

　　给张茂荣打电话的李力，10月1日之前刚刚签订了一套二手房买卖合同，支付了定金和期款，银行已发放贷款为卖家完成了赎楼款解除抵押，等着完成过户由李力偿还新的贷款了。

　　“限购令”出台后，李力因持有物业超额而无法过户，不房子无法过户，还要按月支付银行借款本息。

　　“李力的案子是典型个案，处理起来也很复杂。”据张茂荣介绍，之所以产生未过户先供楼的情况，在于买卖双方采取了用贷款赎楼的方式，即用买方的按揭贷款帮原卖主赎楼。买方风险较大，但可节省短期利息。目前，李力正在与卖主协商解除房屋合同，还要和银行协商解除借款合同，损失不小。

　　而张茂荣接到的一个案例，则使买房人陷入了更深的纠纷。买主陈小姐是非深户购房人，虽然是套房银行已经放款，但担保公司怕不能过户而不敢进行担保。这样，陈小姐面临与业主、银行以及担保公司的数方纠纷，即使终协商解决，也要有中介费、担保费、银行利息等实际损失。

　　“目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段，如果卖主拒不同意退还定金而选择诉讼途径，那么整个事件会非常复杂。不排除部分购房者不堪漫长的诉讼时间，而终放弃数万到十万的定金损失。”张茂荣说。将有10万套房要退?

　　限购令，已经给深圳房地产交易带来了深远的影响。深圳中原推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，被限房产总量将超过3000套。而主要在于签了认购书而未网签者以及交了定金而未过户者。

　　“此次限购完全没有给市场留出缓冲空间。”一位深圳地产界人士对记者说。

　　而北京等地，可能退房数量更是接近万套。北京房地产交易管理网数据显示：北京二手房市场9·29新政后的退房比例高达12.8%。

　　北京中原地产三级市场部总监张大伟认为，二手房之外，限购令对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多，一般期房能够获得贷款少需要2个月左右，长的甚至需要半年。

　　按照北京市场近3个月合计2万套新房中50%为套房计算，少有5000套以上需要补交一成付，中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的套购房者来说，压力非常大，退房的可能明显增加。

　　按照中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。

　　即使豪宅也未能幸免，数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格高的30个项目出现零签约，部分项目出现退订。而在三季度，北京豪宅累计签约352套。

　　深圳中介人士也向记者透露，新政对豪宅市场影响很大，以前深圳购买三套、四套的豪宅，也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷，以及完全禁止购买三套房，原来计划买豪宅投资的人放弃了定购。

　　限购与反限购

　　大规模的退房潮是不是真的会出现?

　　事实上，被公认为严格的限购套数政策，在北京执行5个月，并没有起到楼市降温的作用。

　　一个原因在于，规避限购的方式很多。北京多家中介机构透露，租借他人身份证规避限购令，如借用亲戚朋友或者企业员工的身份证买房，作为回报会给予提供证件者一次性5000-10000元的报酬;或者，补社保证明或税款规避“限外条款”，甚至办理假离婚，对中介来说，都是可以轻车熟路操作的路径。

　　上海地产界评论人顾海波认为，假离婚、办假证或者请人代购房屋的风潮，肯定也会在上海出现，因为市场和民众对政府的调控已经不相信，同时对政府的“托市”又“很相信”，或者不如说是恐惧和无奈。

　　对此，住房和城乡建设部10月15日罕见地发布了《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，该文件提醒，购房人不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。这类购房行为会造成购房家庭重大经济损失。

　　与此同时，伴随着十多个城市出台限购令，也引发了法律界对于限购合法性的质疑，张茂荣即认为，限购违反了市场经济及《合同法》的契约自由原则，强行叫停民事主体之间的合同交易，有公权侵犯私权之嫌。

　　但合法性质疑并不影响限购的合理性，律师邵卫国认为，以牺牲市场经济或违法为代价，来强制干预市场平抑房价效果可嘉，但手段不妥。这一措施多少预示了政府对于楼市调控的无奈。政策市之弊

　　包括张茂荣在内的多位律师倾向于认为，“限购令”导致无法过户，引发的是业主(卖方)产权转移登记义务的不能履行，而非买方义务的不能履行(即便买方支付全额房款，也无法获得物业产权)，业主有义务退还买方定金。

　　但并非所有的卖方都认同这一点。

　　上周，北京通州法院判决一起房产买卖纠纷，在这起纠纷中，买方刘先生签下购房协议当天，国务院出台禁止为三套房发放贷款的楼市新政，已经交了定金和部分付的刘无力再购买，但开发商拒绝退款。

　　北京通州法院判决刘先生不构成违约，开发商须全额退款。这是4·17楼市新政引发的退房潮中，起判决卖方败诉的案件。

　　这一诉讼也拖延了数月之久。据本报记者查询，还有诸多类似案件摆在北京、深圳等地的法院案头。随着新一轮调控引发的纠纷出现，诉诸法律途径解决的也日益增多。

　　其建议，政府可以对政策的出台予以预警，并设定政策实施的缓冲时间，而不是突然发布即时执行，从而避免纠纷的产生，维护交易秩序的稳定性。

　　虽然业务量突然增多，但张茂荣并未觉得可喜。“我们没法告知当事人，法院会如何裁决，而律师又有多大把握。”他对本报记者说。

　　张透露，深圳土地资源，二手房交易量数倍于一手房，房价波动下，纠纷此起彼伏。而当事人却不知深圳二手房审判之乱相远超乎人们想象，二手房官司大的风险，已不再是案件本身。目前，因还没有交易主体这样操作，司法和行政管理机关在此轮调控后如何作为，尚不得而知。

　　本报记者获悉，深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见(征求意见稿)》已于近日开始征求意见，但张茂荣告诉本报，关于违约金的判决，以及阴阳合同等问题，征求意见稿中仍未涉及。