调控政策来袭 武汉楼市不提“回暖”

　　不悲不喜，这是开发商谈及“十一”长假销售时表现出的好看的一种表情。

　　相关产业及金融政策再次突袭楼市，令长假七天的销售数据难言理想，经由小户型旺销带动起来的“回暖”火苗被迅速压制，原本有望趁传统旺季再接再厉、加速向前的楼市，开始收步“立正”了。而此前，不论是买房的还是卖房的，都对“十一”楼市有着自己的期待。

　　需求回撤

　　一些消费者取消了在“十一”期间置业的计划。市场供应的现实情况和新政带来的预期导致了这一现象。“原以为‘十一’上市的楼盘多，选择余地大，还可以享受一些优惠。这下可好，有的推迟了，拿出来卖的，价格和平时差不多。”4日，在徐东某楼盘售楼部，从年初起一直看房的冯义这样对记者说。

　　4月份之前，他买房的意愿是坚定的。“当时房价在涨，房源出不多。”4月的政策出台后，他犹豫了，“看看再说”。然而从8月份开始，他又有些坐不住。“包括中央电视台都报道外地有‘日光盘’，你们的报纸也说小户型很。”9月份，他再次密集看房，“有的是以前去过的，有的是新开的，发现价格没降什么，涨得也不厉害，有时也估计是开发商自己‘闹眼子’，听说后期武汉会有很多盘，没有出手。”

　　当天，冯义没有出手，“看起来政府越来越认真了。”

　　目前，武汉尚未像其他一些城市那样对本市居民出台购房套数限制，这使得一部分二套房的潜在购房者选择在“十一”期间买房，但楼市的总体成交量显示，这部分人占少数。

不提“回暖”

　　“金九银十”、“十一”长假一直是楼市销售见成色的时候。记者对多个楼盘的调查显示，房价虽没有因新政而出现火速下降，但楼市在八、九月份刚刚冒出来的所谓“”势头得到了暂时遏制，接触到的开发商中，没有人再提“回暖”二字。

　　10月2日上午，记者一个半月内三次来到汉口区某楼盘，发现现场看房者较前两次多了一些，但签合同的客户不多。置业顾问的介绍中透露出，房源的选择余地较大。此前，该项目在9月28日以短信形式发来“重要通知”，宣布前期蓄客的新推房源“已开盘”，“即刻定房折上折。”

　　整个“十一”长假，记者在汉阳家湾、武昌徐东看到，售楼部的成交气氛都比较清淡，售价基本维持近一个月来的水平。其中，有楼盘工作人员对节日头三天日均销售四套的成绩用“满意”二字去评价。

　　每天卖10套左右，这种成绩是记者在所接触到的楼盘营销人员中了解到的稍好的成绩。

　　除此之外，一些此前声称“十一”开盘的新、老楼盘改变了入市时间。按期入市的楼盘，实际销售量和销价在同行看来并不理想。

　　3日，近郊某楼盘开盘，对此，在它周边的楼盘给予了足够的重视，当天派人前去踩盘。“他们估计一共卖了300多套。”前去踩盘的人告诉记者。这一数据和该区域其他楼盘营销经理的数据基本相当。“他们的总推盘量有1000多套，蓄客量大概有1400组左右。开盘当天走了一部分，但后来几天我又接到他们的电话和短信，说是加推，其实还是那些房源，这都是业内惯用的手法。”上述踩盘人员说。

　　出乎意料的是，该楼盘的开盘拉动了上述周边楼盘的销售。“我们卖了近120多套，均价在4000元/平方米左右，大多数都是他们流失的客户。”这一结果超过了他们节前的预期。

　　然而，既便如此，业内其他人士指出，长假七天卖出一百多套，对于以满足刚需为主的近郊楼盘来说，并不是一个非常好的成绩。“他们事先连广告都没有打，可以看出其心态并不好。”

　　该楼盘的营销副总也没有因为这意外的“红包”而过分高兴。“外地人的限购政策对接下来的销售影响很大，我们有很多来自省内其它城市的客户。”

　　武汉思锐房地产投资顾问有限公司相关人士指出，新政“对近郊楼盘影响较大，因为这些楼盘的异地客户较多，例如光谷某楼盘流失客户在20%左右。区价格趋稳，由于购房者成本上升，开发商也会考虑定价不能定太高，至少要让人能够买得起。”

　　需要指出的是，由于本次新政出台于三季度末，对部分在前三季度，别是4月新政后抢着出货的地产商来说，2010年全年的营销利润率或比2009年要高。

　　“解读”新政

　　从新政中尽可能的找到有利的部分，一些开发商迅速针对新政改变营销手法，新的“营销话术”很快被拿出。“三套房限贷，我们要求销售人员在与客户交谈时，重点强调客户应珍惜二次置业的机会，尽量在二次置业时实现‘置业’，也是‘一步到位’的目标。”盘龙城某楼盘营销经理说，国庆期间，他们销售了8套“叠拼”和9套147平方米的平层大户型，且售价在同区域内处于较高区间。