楼市调控再出重拳 上调土地增值税(图)

10月，重庆居民的储蓄出现大搬家，近百亿资金离开银行进入股市和楼市。

　　本报讯（记者 薛哲）我市又出楼市调控重拳，从明年开始我市面向开发商征收的土地增值税核定征收率将上调。昨日，记者从市地税局了解到，该部门已经明确我市土地增值税核定征收率，其中，将商品住房的土地增值税核定征收率从1%调整到5%，店铺、门面一类的商业用房核定征收率从2%提升到6%。

　　土地增值税

　　核定征收率上调

　　根据市地税局昨日发布的《重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（后简称《公告》），房地产开发企业以商品房销售收入为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，店铺、门面一类的商业用房核定征收率提高到6%。该《公告》从明年1月1日开始执行。

　　以前我市的土地增值税核定征收率普通住房为1%，商业用房为2%。重庆工商大学财税专家尚克文向记者算了一笔账，按销售收入1000万元的普通住房楼盘计算，以前土地增值税为10万元，执行新税率后为50万元。

　　个人转让非住宅旧房

　　核定征收率为6%

　　《公告》中还公布，私人转让门店、商铺等非住宅旧房，所取得的收入，需要缴纳占售价6%的土地增值税。尚克文计算，若市民出售一套50万元的房产，按6%的土地增值税核定征收率，其上缴的土地增值税将达到3万元。

　　据了解,凡纳税人转让土地使用权的行为、股权交易和投资行为、单位转让旧房行为，一律不适用核定征收方式征收税款。

　　核定征收税率

　　针对五类房企

　　市地税局财产行为处官员表示，税务部门在征收土地增值税时，多是使用查账征收法。使用核定征收法针对出现以下5种情况的房地产开发商：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。并不会出现“处处核算，一核到底”的情况。

　　此次重庆调高土地增值税核定征收率，是按照今年上半年国家税务总局出台的通知，要求各省的核定征收率不得低于5%，所以将我市的土地增值税核定增收率调整到5%~6%。

　　影响

　　提高税率 谨防开发商转嫁给购房者

　　重庆土地增值税的核定税率将大幅度提高，普通住宅由1%提高到5%。按照税务部门初衷，此举意在增加市场供应量，促进楼市平稳发展。业内人士分析，此次调整土地增值税核定征收率，将有力规范房地产企业的纳税行为，保证土地增值税预征政策在调控房地产市场、打击房地产企业捂盘抬价等方面起到更好的效果。

　　但市场人士认为，得多管齐下，加强调控，谨防开发商把成本转嫁给购房者。

　　一家不愿意透露姓名的开发商表示，在实际操作中，一些房企往往权衡增值税的缴税比例，后选择核定税率。税率的大幅提高，将直接增加支出。中原中国西南地区董事总经理庄泽宝说，此举意在增加房企资金压力，促使开发商加速开盘，增加市场供应量。

　　这是理想的结果，在实际执行的过程中，还需要提防开发商提高房价，把增加的税负转嫁给购房者。容磁地产机构总经理雪松说，如果楼市供少于求，开发商掌握主动权，房企即便把增加的税收算到房价中，对购房者来说，也有被动接受。所以，在提高增值税核定税率的同时，还需要加大市场供应量。席记者 柴伟

　　资金动向

　　近百亿存款进楼市股市

　　本报讯（记者 梁龄）股市回暖、楼市不惧调控，重庆市民炒股和买房的热情在10月重燃。昨日，人民银行重庆营管部发布的《10月重庆市金融运行简况》显示，10月，重庆居民的储蓄出现大搬家，近百亿资金离开银行进入股市和楼市。同时，以房贷为主的个人中长期消费贷款同比增长48.43%，结束连续5个月的回落，次出现回升。

　　市民取出存款买房炒股

　　上个月底，家住南坪万寿路的刘先生将8万元储蓄存款取出来，杀入股市。随着10月份以来股市高涨，像刘先生一样将存款拿出来炒股、买房的市民不在少数。人民银行重庆营管部数据显示，10月，重庆银行业人民币储蓄存款当月减少95.21亿元。其中，活期储蓄当月减少74.24亿元，占当月储蓄存款减少量的77.98%，同比多减27.82亿元；定期储蓄当月减少20.98亿元，同比多减12.12亿元。

　　“从9月30日起，一个月内上证综指由2599点一直涨到3186点，不少股票均出现一倍以上的涨幅。”人民银行重庆营管部有关人士分析认为，储蓄存款下降的主要原因是近期股市回暖，加之秋季房交会举行，分流了部分储蓄存款。

　　国信证券分析师提醒投资者，出现存款大规模流入股市的现象，可能预示着短线行情的结束。这几天的股市大跌持续时间较长，散户很难在这么短的时间内逃离，进入股市的储蓄资金大多被套。近期，股市短线调整已基本到位，随时可能出现反弹，市民可趁机调整仓位。

　　房贷结束5月连跌次回升

　　尽管楼市二次调控已经出台，但重庆市民仍然不惧“寒流”，对楼市的信心和购买力都在增强。居民储蓄除了搬进了股市，还有的灌进了楼市。

　　人民银行的数据显示，10月末，以房贷为主的个人中长期消费贷款余额2002.33亿元，同比增长48.43%，这是连续5个月回落后次回升。其中，10月当月增加44.19亿元，同比多增29.23亿元。人民银行人士分析，个人消费贷款持续快速增长主要是由住房贷款带动的。在9月底的楼市二次调控出台前，有市民赶紧下叉购买了房产，这部分房贷审批放款的时间有所滞后，实际上拖延到了10月。同时，10月中旬举办了秋季房交会，开发商加速推盘，成交量上升。这些因素都带动了10月房贷业务的增长。

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　　前十月小户型开发投资增五成

　　本报讯（席记者 罗恒）昨日，市统计局公布前十月我市房地产开发投资情况，90平方米以下的小户型成为开发投资新亮点，投资增速超过五成，高于房地产开发投资整体增速。不过专家提醒，小户型市场供应一直比较紧俏，但如今开发商加大建设，投资者需警惕了，谨防受供求关系变化影响。

　　市统计局的数据显示，前十月，我市商品住宅开发投资808.63亿元，同比增长39.4%。其中，90平方米以下住宅投资351.31亿元，同比增长56%，较住宅投资增速快16.6个百分点，较房地产开发投资增速快22.3个百分点。

　　几天前，国家统计局公布的数据显示，我市90平方米以下的新建小户型住宅价格，同比增速为13.3%，比新建住宅快了3.3个百分点。投资总额和价格的同时增长，显示出小户型商品住宅的开发投资已成为我市房地产开发投资新亮点。

　　数据显示，前十月，我市商品房销售面积同比增长7.1%，其中住宅增速为5.9%。市统计局专家表示，今年上半年，我市商品房销售面积增速从二月份的全年高点26.3%快速回落，并在五月份时跌破了两位数，如今已连续六个月保持个位数的低速增长水平。

　　“小户型一直受投资者青睐，市场供应也比较紧俏，但随着开发量大幅度增长，势必带来供求关系的变化，投资者要提高警惕了。”长期监控重庆房地产市场动态的容磁地产公司总经理雪松认为，目前房价高企，占用资金较大户型少得多的小户型自然更受追捧。但购买小户型的多是投资者，开发商一旦加大小户型建设，市场投放量一大，供求紧俏的局面会发生改变，“在目前行情低迷的情况下，如果出租和转让路径都不顺畅的话，需求估计会被压缩得更快！”

　　重庆房贷门槛提高 下月中旬可能停贷

　　本报讯（记者 梁龄）“一进银行申请房贷喊排队，还一再推迟放款时间。”家住沙坪坝区红槽房的李先生近一直为办理房贷的事头疼不已。昨日，记者走访市内部分商业银行发现，尽管重庆地区的商业银行目前还没公开叫停个人住房贷款，但有的银行已开始通过上调套房贷利率优惠标准和推迟放款时间来控制放款量。银行业内人士称，根据目前部分股份制商业银行所剩无几的信贷额度来看，预计停发房贷的现象可能出现在下月中旬。

　　“北京部分股份制银行停发个人住房贷款，但我们的情况和北京不一样，现仍在放款，不过速度没前几个月快了。”昨日，一大型股份制商业银行重庆分行个贷部负责人告诉记者，他们目前还没到款都放不出来的地步。但随着年底到来和存款准备金率再次上调，可用的贷款额度明显少了。以前达到审批条件的客户，一般要一周左右可放款，现在则要等三周或者一个月。

　　“银行集体提高了套房贷的利率优惠标准，有的银行甚至要求套房实行基准利率了。”中原地产重庆分公司人士透露，股份制银行的额度普遍偏紧。不有银行将套房贷利率上收至基准利率，还有的银行对楼盘进行了限制，所在地段偏僻或开发商没有知名度的，很难通过审查。

　　“现在我们已主动放弃和中介合作，能够少接单少接单。”某股份制银行个金部人士称，他们准备等到明年新额度下来后再继续和中介合作。

　　“不出意外的话，下月中旬递交房贷申请的市民，要想获得放款要等到元旦节后。”昨天，另一家股份制商业银行人士告诉记者，下月受理的单子，利率和折扣都要等放款时才能确定。他说，现在每家支行的贷款额度一般是根据上月的报表来确定，银行到12月下旬往往面临“青黄不接”的尴尬。而前段时间刚上调了存款准备金率，银根进一步收紧，今年的停贷时间预计会出现在12月中旬，比往年要稍微提前点。

　　此外，他还表示，同行们都在预测，等11月宏观经济数据出台后，加息政策很可能会出台，届时，即使套住宅恐怕也很难再享受到利率优惠，或将全面收至基准利率。