房租上涨是否会促进购房需求的上涨?

　　房产投资包括工业用地性质的厂房投资、科技用地性质的产业园办公投资、商业地产性质下的商铺商业地产投资，还有是40年商业地产性质下的公寓投资，及70年的住宅房产等多种形式。

　　公寓投资

　　公寓的使用权只有40年，到期后一般要无偿回收。因此，越接近使用到期年限的，越要考虑房租的投资回报。一般低于存款利息的不易投资，也就是目前投资收益低于3%的不易投资，最好是大于银行贷款利息的投资。

　　那么，当租金上涨就意味着投资收益的增加，在投资回报期望不变的情况下，房产的销售不仅会增加，房产的价格也会上涨。还要考虑利率因素的影响。

　　住宅投资

　　住宅不同于商业，因为住宅作为百姓生活的基本需求，不仅在使用年限上70年，甚至，未来70年后还会再继续延续，也可以说是一种相对的永久性产权。

　　因此，在投资住宅时不仅仅考虑租金投资回报，还有更多地考虑土地的增值方面因素。所以，很多住宅的租金投资回报率很低，有的只有1.5%。(现在利息在上涨，投资回报率相当在下降，可处于发烧期情况除外)

　　但不同的城市、不同的区域也不尽相同。比如，土地稀缺性突出的北上广深，住宅成为了一种金融产品，投资回报更多地考虑房产增值;而省会城市或新一线城市等人口增长快的城市，也会考虑未来人口增加，形成城市扩张而产生区域房价上涨;至于那些人口增长不大的小城市，那么主要还是以居住功能为主，那么房租的回报率需要高一些。

　　未来房价与租金

　　譬如：德国房价20年不涨，日本的房价也是从96年以上停滞不前。可日本的房产投资回报率非常高，有的达到8%～12%的回报率。我国经过这一轮的房价上涨之后，未来的房价上涨会趋于停滞状态。那么，住宅的收益率也要着眼到租金上。

　　在未来房价不看涨的趋势下，那么房租的上涨不会引起房价的上涨。但租金的下跌肯定会引发房价的下跌。