卖房的时候，“满五”和“满二”如何界定？

　　不同类型和不同方式所得的房产要根据各自实际情况来界定是否满5年或满2年，商品房、继承所得房产、夫妻更名房产、房改房、赠与房产等计算方法不尽相同，准备进行房屋交易的购房者们要注意几者之间的区别。

　　一、不同房产类型如何判断?

　　1、商品房

　　均以契税完税发票填发日期或房产证登记日期孰先原则计算是否满5年或者满2年。

　　2、房改房

　　有三个时间：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。根据孰先原则，这三个时间哪个在前面就按照哪个计算房屋满5年或者满2年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致收据才有效(只要一个日期满五年或满二即可)。

　　3、继承所得房产

　　继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年或者满2年。

　　4、赠与的房产

　　直系亲属之间赠予的房产可以按照赠予前的日期界定是否满5年或者满2年;非直系亲属要按规定(第1、2条)计算房屋是否满5年或者满2年。

　　5、夫妻更名(包括离婚析产)的房产

　　可以按照更名前的日期界定是否满5年或者满2年。

　　6、遗失补证、破损换证的房产

　　遗失补证、破损换证的房产可以按照原房产证的时间界定是否满5年或者满2年。

　　另外房产权属来源一半继承，一半赠与的房子，再次交易时可以按照继承、赠与前的购房日期来核定购房年限。

　　二、房屋满5年和满2年分别有什么好处?

　　1、房屋满5年的好处

　　对个人转让自用5年以上、并且是家庭名下唯一住宅取得的所得，免征个人所得税。出售的房产证下发满5年或契税票满5年，且是业主(家庭为单位)唯一住房，免征个税。

　　2、房屋满2年的好处

　　个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，出售时可免征增值税。交易住宅不满2年则需缴纳增值税，相对于个税，增值税在整个交易中数额还是比较大的，所以满二与否影响很大，现在很多地方的限售政策要求房产必须下证满两年才能交易，所以满二更加重要。

　　总之，购房者在选择买房时，一定要仔细查看房产证房屋性质一栏，注意区别不同性质的房屋是否满5年或满2年的计算标准，满5年和满2年的房屋产权在交易时可以获得的优惠政策也不相同。如若产权年限信息无法确定，购房者可以让业主到地税局核税。

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