武汉物业条例新规进入实施倒计时 业主“五大纠结”破解在望

【编者按】《武汉市物业管理条例》于今年6月通过，将于明年1月1日起执行。离执行期限有1个多月，条例新规中“空置房年物业费7折”、“小区车位应优先满足业主”等方面均为市民所关心。昨日，记者采访了房管部门和知名房产律师，对当前市民关心、“纠结”的五大问题进行了求解。

　　“年七折”不溯及既往

　　《条例》规定，交房后空置一年内物业费打7折，但一年后，业主必须全额承担物业费。“交房”也有明确界定：即房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。

　　对此，家住武昌中北路的彭女士反映，今年1月份交房一次性交了近2000元物业费，但一直没入住，能否要求物业退还三成?

　　对于这个问题，记者了解到，条例实施前，业主已交费用退还的主张得不到法律支持。相关人士表示，新条例或法规实施，都不溯及以往，即“新老划断”。《条例》实施后交房的业主才能享受。对《条例》实施前已经收房但未入住的老业主，如果想享受这项物业费优惠，可以与物业公司进行协商。但根据现状，难度较大。

　　物业费指导价明年出台

　　《条例》规定，普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。

　　准备购买武昌市区一套商品房的朱先生称，他看中的房子物业费是每平方米2.5元，价格是不是太高了?以前听说带电梯的小高层物业费指导价是1.2元/平方米。

　　对此，房管部门介绍，1.2元/平方米是2004年武汉市房管、物价部门共同出台的指导价，针对于普通住宅的小高层，不涉及住宅。根据《条例》规定，预计明年武汉市相关部门将出台新的物业服务费指导价，并向社会公布，但别墅等住宅仍不在指导价范围。住宅出租他用有限制

　　按照《条例》，规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。这是武汉次以法律的形式明确“住宅禁商”。

　　家住汉口一新校区的吴女士问，楼栋里一家住户开了一个培优班，每到早上有很多家长带着孩子出入，既要和业主挤电梯、停车位，也影响楼上楼下业主的休息。这种小机构藏身居民楼是否合规定，开业前是不是该征求其他业主的同意?

　　对此，《条例》规定：业主因殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主同意。其中，“有利害关系的业主”，主要是指同一楼栋的业主。

　　小区车位使用有说法

　　对于新小区的之一停车问题，《条例》做了明确规定。车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处理给业主。车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限长不得超过6个月，且应向全体业主公示，合同应备案，业主及业主委员会有权查询。利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

　　汉口张先生抱怨，小区地下停车位每月租金高达600元，要买则需付出高达15万元的车位使用权。对此，相关人士介绍，此次《规定》出台后，相关部门须制订相应指导价，有望减少这种“车位费比车价贵”的尴尬局面。

　　住宅维修基金谁来监管

　　《条例》规定，开发商按建安造价1.5%缴纳(配置有电梯的，按照建安造价百分之二点五)的比例交存;业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存金额为每平方米建安造价的百分之五。

　　珞狮南路的赵先生反映，很多业主非常关注专项维修基金，虽然办理房产证已经缴纳了，但不知道这笔钱花了没，怎么监督?对此，《条例》规定，市人民政府应当按照国家相关规定制定专项维修资金交存、使用、管理具体办法。

　　据悉，武汉目前已交存近50亿元住宅维修金，但绝大部分存在账上“睡大觉”。上个月下旬，武汉市法制办在官方网站上发布《武汉市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》，该办法旨在为50亿元住宅维修金“松绑”，业主可自行管理小区住宅维修金。