调控满月:楼市成交量下降 房企融资收紧

9月29日,被称为史上严楼市调控政策的“新国五条”出台,在这一个月来,全国各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则,其中,以北京、上海、广州等14个城市出台的“限购令”为人所关注,而这一系列的房地产调控细则,也产生了前所未有的调控效果。

　　背景:9 29 “新国五条”出台

　　为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。

　　这些措施包括:

　　一 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

　　二 要完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,付款比例调整到30%及以上。同时,各商业银行暂停发放居民家庭购买三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。

　　三 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

　　四 切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

　　五 加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。

　　满月观察:

　　一线城市成交量下降 楼市渐行渐稳

　　据中国指数研究院新公布的数据,上周(10月18日-24日),35个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中,广州位居跌幅之,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。

　　上海二手房市场也由此前的高调回暖转为冷清观望。据上海中原地产对旗下240余家门店的抽样调查,目前二手房带看量下降了20%-30%,政策出台后一周成交量相比“十一黄金周”下滑了20%左右。沪上不少房产门店又回到了“门可罗雀”的惨淡经营。

　　据广州市国土房管局统计,10月16日广州市一手住宅楼盘网签共688套,与10月15日相比成交足足下降了65%。

　　北京房地产交易管理网数据显示,10月18日-10月24日北京商品房期房成交为1224套,环比前一周的1895套下降35.4%。而上周5个获得预售许可的新项目备受冷落,1482套新推住宅签约4套。业内人士认为,当下市场需要阶段性企稳,而在政策调控下,楼市已经开始盘整,市场有趋稳迹象。

　　各地房企融资环境再度收紧 拍地过程趋理性

　　有报告显示,上周(10月17日-10月24日)各地住宅成交总体呈下降之势,多数城市一手住宅成交总体呈下降之势。土地市场供求波澜不惊,成交亦较活跃。但受新政影响,房企融资再度收紧,拿地趋于理性。

　　上周各地土地市场供求平稳,拍卖过程都较为理性。据有关机构对12个重点城市土地市场统计数据显示,宅地供应总计216公顷,较前两周略有下降,但相比仍处于放量状态。另外,29幅到期宅地及18幅到期商办地块全部成交,其中宅地溢价率为50%。上海、天津、杭州3城市拉高了总体溢价水平,优质地块依旧以高溢价成交。但总体来看,拍卖过程趋于理性,开发商报价谨慎。

　　10月26日,南京国土局举行的土地拍卖会平淡收场,5幅公开出让的地块里有4幅是底价成交,有1幅浦口的住宅用地有两家开发商竞拍,终这幅13万平方米的住宅地块被南京新城万嘉以6.95亿元竞得。

　　退房隐现 买卖双方同时观望

　　自限购政策出台以来,中原、美联、世华、中联等多家中介门店的二手住宅实际成交量锐减,挂牌价也有所下滑。不投资客炒房难度加大,一些改善型需求也进入观望。原本已 经下订的房子也能退掉。“限购令”下,投资客从一线城市转战到二三线城市看房,从住宅向商业地产转移。

　　目前虽然有越来越多的楼盘开始降价或者是以某些优惠活动的形式变相降价,但价格微降的楼盘还不足以打动购房者,观望情绪会促使消费群体选择继续等待。之前准备出手的购房者,在新政出台后也重新看到房价下行的希望,重新开始观望。

　　同时,多个城市11月份的开盘量都有明显减少。据数据统计,全国29个大中城市中,共有564个普通商品住宅项目计划于11月开盘,较10月计划开盘量降低31.3%。业内人士认为,计划开盘量下降与二次调控及限购令的推进有密切关系。

　　其中,24个城市普通商品住宅项目11月计划开盘量环比10月大幅下降,包括广州、成都、长春在内的7个城市11月计划开盘量环比10月降50%以上。

　　网友议“新国五条”效果

　　“新国五条”一出台,立刻引起了网友的高度关注,各地陆续出台的“限购令”,更被网友称为史上严厉的楼市调控政策。很多网友对于新一轮调控政策表示支持,认为国家调控房地产的决心给了他们信心。

　　网友9873:“新国五条”限制部分城市购房套数,遏制炒房客,房价下降有希望的。

　　网友6241:“新国五条”是“国十条”的升级版,但并非是版。

　　北京网友:近去看房,发现房源增多了,一问才知道,有些投资客急着抛售呢。