限购潮令房企雪上加霜 资金紧箍咒加速房企整合

A股地产公司再融资已关闸一年多，近期，二次调控掀起的“限购浪潮”令房企已然紧绷的资金链再度雪上加霜。一方面，今年以来不断膨胀的土地购置量和开发投资额令房企的存货值显著上升;另一方面，信贷、信托、增发、企业债等融资形式齐收紧。限购令下市场再度趋冷，房企经营性现金流将面临更严峻考验。业内预计，部分中小开发商很可能因资金困局而被迫降价促销乃至面临被整合的命运。

　　新一轮房地产调控的主要手段，是通过大幅降低购房按揭的杠杆率，收缩开发商的“预售账款”这一重要资金来源;从而减少房地产消费市场上的流动资金。几次调控叠加效应，几乎导致楼市流动资金减少近一半。一直以来，以定金和预售款为主的楼市流动资金占到房企资金来源的四分之一强。

　　根据国家统计局新公布的数据，9月份，房地产开发企业本年资金来源环比已开始下滑，其中定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源下滑明显。已公布三季报的莱茵置业前三季度经营性现金流净额为-21191.8万元，而去年同期，公司经营性现金流净额为6811.7万元。

　　与资金“截流”形成对应，房企开发投资却屡创新高。受中央加紧清查闲置土地以及地方扩大土地供应的影响，今年以来，房地产企业土地开发和购置的面积和金额增长迅速。统计显示，前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%;房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%;房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。

　　业内人士指出，资金饥渴和开发升温并存，销售趋冷和库存上升并存是目前房地产行业的主要矛盾;而形成这些矛盾的主要原因是房价高企。由于房地产开发周期较长，市场形势的变化不会立即反映到土地储备和开发领域;因此，开发商的资金问题也往往会“陷得很深”。截至今年6月底，A股房企总负债接近6000亿元，半数以上房企经营现金流为负值。以万科为例，上半年该公司有367.7亿元的销售资金回笼，但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39亿元地价后，还要应付上半年新增38个项目的支出;截至6月30日，现金净流量已呈现负值。

　　下半年开始，调控效果逐步显现，房企经营压力陡增，三季度情况不容乐观。业内预计，下半年房地产企业整体负债率可能进一步提升。

　　一项新的调查结果显示，88%的中国银行家担忧信贷政策收紧会给房地产行业的资金链带来压力，从而成为房地产业的主要风险。同时，71%的银行家认为未来可能出现不良贷款额集中上升的情形。

　　不过，从行业惯例看，资金问题将主要集中于中小房企，部分企业很可能降价促销甚至变卖资产。大型房企虽然也已出现资金压力，但多数仍处于安全经营状态;其应对危机和资产周转的能力也远强于中小房企。而随着调控的深入，行业洗牌和整合将加速。

　　数据显示，3年前，国内拥有项目的房地产公司超过6万家，但到9月底，有开发项目地产公司已不足2万家。业内预计，经过多轮洗牌后，国内终保有连续开发能力的地产公司可能剩下1000家左右。届时，地产行业的市场集中度和有序性将显著提升，土地、市政配套等要素资源的利用率将改善，市场供应也有望扩大。