一． 十八大以来的房地产政策回顾
Ø 【2013年11月22日 国土资源部】国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》：对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，严肃查处。
Ø 【2013年12月10日 国土部】国土资源部印发《基本农田数据库建设有关事项的说明》，对农田的规定进行明确细化。强调严禁地方借基本农田划定之名，为城镇发展建设未经批准修改规划，擅自将农田应予保留的耕地划出。严禁地方借机随意调整基本农田布局。
Ø 【2013年12月12日 国土部】国土部副部长胡存智昨天表示，宅基地新政是保护农民财产权，不是让居民买宅基地，居民买宅基地不受法律保护。十八大提出的土改新思路——允许农村集体经营性建设用地入市，不是意味着自由买，相关“小产权房”转正无望。农业部做过类似表态，“绝不能误以为农民的宅基地可以自由买卖，城里人可以到农村买个宅基地盖盖别墅。”
Ø 【2013年12月14日 住建部】住建部已经开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。在对小产权房保持“严打”态度的基础上，相关的部委已经基本达成一致，对于占用耕地建设的小产权房，原则上将一律的拆除。
Ø 【2013年12月20日 住建部、国土部】住建部报称，目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型并出台相应办法统一管理。11月，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发的坚决遏制在建、在售小产权房的通知，表明了对小产权房的整治决心。针对小产权房的存量摸底排查工作已全面铺开。
【评析】在房地产市场发展日趋成熟平稳的时代，小产权房影响国家土利用率及城镇规划，违背城市发展规律和经济规律，2013年下半年以来国家提高对小产权房及农村土地关注度，相关土地利用制度会逐步出台及细化，小产权房在下一阶段会逐步取缔。未来城镇商品房需求会有所增加。
Ø 【2013年12月16日 中央城镇化工作会议】推进城镇化六大任务 明确以人为核心。推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和生活质量，把促进城镇稳定业和生活的常住人口有序实现市民化作为要任务。促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展。要传承文化，发展有历史记忆、地域色、民族点的美丽城镇。
Ø 【2013年12月17日 发改委】发展改革委将会同有关部门推动出台户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策，研究推出促进中小城市别是中西部地区中小城市发展的支持政策。
Ø 【2013年12月18日 《关于全面深化改革的决定》】新型城镇化提振中小城市住房需求。城市化是分层次的，既包括了农民进城，也包括中小城市人口向中等城市、全国人口向大城市集聚。户籍制度改革下，除了大城市之外，其他城市的落户条件将逐渐宽松化。一是千方百计增加农民收入，二是将收入增加后的农民有序地城市化。习近平提到，要把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。
Ø 【2013年12月18日 农业部】再过20年，中国的城镇化率可能会超过70％，而届时全国人口也将达到15亿的峰值。这意味着大约4.5亿人生活在农村。韩长赋说，城乡规划要统筹考虑，城镇化要带动新农村建设，而不能取代新农村建设，搞所谓“去农村化”。城乡一体化不是城乡同样化。一些地方在推进城镇化过程中的某些“去农村化”的做法，是不符合中国国情的。
Ø 【2013年11月22日 国土资源部】国土资源部部长姜大明发文《建立城乡统一的建设用地市场》：学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神，概括起来主要有三个方面：一、扩大权能是基础；二、征地改革是关键；三、城乡统一是方向。
【评析】以人为本，统筹城乡发展。推进城市化发展，并不是让人口脱离中小城市及农村。全面深化改革后，中小城市建设投入会逐步加大，
城市形象会逐步提升，历史文化、民族色及归属感增强会日益突出，稳定业，有序实现市民化。有利于中小城市人才、资金回流，促进未来房地产市场发展。
Ø 【11月15日，中共中央】关于全面深化改革若干重大问题的决定要求：赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
【评析】中共中央全面深化改革逐步落实后，农民集体财产、住房财产及产权流转交易制度将渐渐完善，扩大农民的财产股份占有及支配权利，振兴农村新经济模式，将增加农民财产性收入。
Ø 【2013年11月14日，
十八届三中全会】“赋予农民更多财产权利”、“建立城乡统一的建设用地市场”，农村集体土地直接入市 三中全会公报隐现新经济蓝海。
【评析】中国面临经济增速放缓、利益藩篱日趋固化、各项改革进入深水区的一次“关键性会议”。会议全面深化改革作出了全面和系统性的部署，为中国进一步推进改革勾勒了蓝图。“赋予农民更多财产权利”“建立城乡统一的建设用地市场”的背后含义，是改变集体土地先通过地方政府征地，然后进入市场的状态，以后的重要改革可能在于农村集体土地直接入市。
二． 政策之下的2014年中国房地产市场趋势研判
1.
部分三四线城市面临去库存压力，“房产自身增值”和“一二三线城市比价效应”两大因素推动房价上涨。
从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。
2.
一二线城市环境、生活成本及高房价原因导致客户回流三四线城市，三四线城市商品房市场需求可能会增加。
一份调查引发广泛关注，调查内容为“月薪多少会让你在相应的城市生活不惶恐”。数据显示，上海、北京等一二线城市需9000元左右，而三四线城市则在5000元上下浮动。
由此可以看出，一二线城市的高生活成本造成高生活压力，居民缺乏幸福感。一二线城市经济建设快速发展，与此同时也带来环境破坏与污染。虽然人类的生态环保意识在逐渐提高，但是早已受到污染破坏的不会在短期内得到明显改善，甚至像雾霾等新环境问题也在逐渐出现，三四城市生活环境则相对舒适。目前一二线城市房价是三四城市的2-3倍，但生活成本无太大差别，在一二线城市高房价挤压下，部分消费者可能会选择返乡工作和置业。
3.
随着统筹城乡发展，大中小城市建设，社会公共配套日渐完善，人才、资金等社会资源回流，城市房地产市场需求将得到振兴。
推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，提出了根据大城市、大城市和中小城市不同的现实状况而实施差异化的公共政策，健全城乡发展一体化体制机制，推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。单独二胎问题，明确提出启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。以人为核心的新型城镇化，由于伴随了农业人口进城落户、以及不同层级间城市人口流动后所产生的真实住房需求，因此对于房地产的利好也是真实存在的，住宅保有的总量还有上升的空间，这是中国房地产行业前进的基础。中央关于健全城乡发展一体化机制体制的政策指向，一是千方百计增加农民收入，二是将收入增加后的农民有序地城市化。习近平提到，要把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。这对中小城市的房地产市场无疑是有利，有望在长时间范围内逐渐缩小中国一二线城市与三线城市之间日渐严重的发展沟壑。
4.
小产权房问题整治加大，小产权房需求受到打击和禁止，为商品房市场需求带来利好。
2014年新年伊始，国土部、住建部的联合部署下，多省市正在开展“小产权房”的密集查处工作。这是对此前“小产权房有望转正”传言更为明确的回应。专家认为，尽管“小产权房”因为价格低廉而拥有大量的购买群体是基本事实，但是其在建和销售行为是国土资源、住建部门明令禁止的违法违规行为，当前多省市的密集清查行动，则进一步显示出主管部门对在建、在售项目的“零容忍”态度。早在2013年的11月24日，国土资源部、住房城乡建设部曾经联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。“小产权房”问题危害很大，我国现行法律法规早明令禁止。但是，受利益驱使，一些地方的农村集体组织、村民和开发单位违法占用农村集体土地，建设并销售“小产权房”。这种乱占滥用土地的建设和销售行为，违反城乡规划法，破坏房地产市场秩序，成为影响社会稳定的隐患。
5.
三四线城市房价或将实现调整。
房地产市场分化的整体趋势非常明显，但这种明显的态势跟整个房地产供应的基本面有关系。从供求关系来看，一二线城市依然需求比较旺盛，供应在某种程度上可能仍然跟不上；从三四线城市来说，不少地方已经供应过剩。这种基本面的变化，预示着从地域来讲，未来已经形成完全两个不同的市场，一个是一二线城市仍然求大，一个是一二线城市以下的城市，是供大于求。对这两个市场而言，未来的分化态势在明年、后年会更加明显。
2014年三四线城市的房价可能会出现调整，这种调整可能对一二线城市也会造成价格的压力。同时，明年房价的全国性涨幅甚至有可能出现下降的情况，如果下降的话，整个房地产的预期可能会扭转。
6.
三四线城市或会成为地产企业夺的主战场
未来三四线城市将因为农业人口的大举入城而出现一轮需求洪峰。在这一背景下，三四线城市明年或许会成为地产企业夺的主战场。一线城市的地价高，利润薄，而且由于房价不断走高，正在凝聚新的风险。相比之下，三四线城市利润要高得多。虽然一二线城市的房价在涨，但是土地成本高，真正的利润已经不高。三四线城市才是中国新一轮城镇化的主战场。一方面，北上广的高生活成本和高房价，正在迫使一部分人迁往邻近的三四线城市购房，另一方面，三中全会提出推进农业转移人口市民化，也在促进三四线城市购买需求的产生。与此同时，这些城市本身也在进行大规模的旧改，市场的容量在短期内有大规模膨胀的空间。
