房企巨头“开门红”虚实一探究竟

　　成绩单靓丽的还有碧桂园、保利、恒大等众多千亿级的巨头。
 

　　不过，这并非2014年1月销售的真实反映。
 

　　万科官方和研究机构给出的信息均显示，1月份万科的销售多数来于2013年已认购，但未完成签约的部分。多方信息显示，碧桂园、恒大等巨头的情况也大体类似。

 

在经历了2013年的之后，很多开发商看淡2014年，万科董事长石便是其中之一，数天前，石便表示：2014年的房地产情况非常不妙。
 

　　靓丽成绩单
 

　　从目前来看，在国内房地产销售领域，万科依然保持了优势。这从2014年的份成绩单中便可知一二。
 

　　万科2月8日公布的1月销售数据显示，万科1月实现销售面积194.6万平方米、销售金额276.5亿元，同比增幅分别达到20.79%和45%。
 

　　数字层面而言，万科是销售十分的一个，但不是。
 

　　1月份销售增长为迅猛的要数碧桂园，这家在2013年创造了销售奇迹的公司，2014年同样表现抢眼。官方公布的数据显示，碧桂园1月实现合同销售金额约176.7亿元，同比增长140.74%。
 

　　恒大1月合约销售金额约为110.4亿元，同比增长了52.3%。
 

　　另外一个千亿巨头保利地产的数据显示，2014年1月，保利实现签约面积90.27万平方米，同比增长5.70%；实现签约金额99.66亿元，同比减少3.06%。
 

　　不过，这些靓丽的数据却不是当月实际销售的真实反映。
 

　　万科内部人士对经济观察报表示，2013年末部分需求受银行额度用尽影响，导致部分前期销售的房源未签约，这些销售流转到了今年。
 

　　这可以从万科公布的数据中看出端倪。数据显示，2013年12月，万科实现销售面积97.6万平方米，销售金额109.5亿元，销售面积和金额同比分别降11.4%和18.0%，环比分别下降23.3%和22%。
 

　　这种说法也得到了机构的证实，申银万国在新的研究报告中指出，由于春节因素，万科1月份的推盘量并不高，但之前积累了350亿左右的已认购待签约资源，将陆续在今年季度的销售中得到体现。
 

　　在广发证券研究员乐加栋看来，签约口径数据同比增长较快以及数字较大，主要原因是银行信贷额度在去年四季度紧张，导致部分前期销售的房源未签约，今年年初银行信贷额度恢复正常，前期未签约房源集中签约，因此，今年1月的数据实际上包括了部分去年四季度的销售。
 

　　万科董秘谭华杰也对外表示，1月份万科的销售多数来自于2013年已认购，但未完成签约的部分。
 

　　经济观察报从碧桂园内部人士获得的信息显示，碧桂园1月销售大增的具体原因也与万科类似，主要为去年遗留未签约部分。
 

　　和万科同样地处深圳的上市房企金地和花样年2014年1月的销售表现则从某种程度上反映出地产行业在1月份销售状况真实的一面。
 

　　数据显示，花样年1月份实现合同销售金额约1.69亿元，销售面积约2.81万平方米。去年同期，花样年实现合同销售金额约8.62亿。
 

　　对此，花样年给出的解释是，由于1月是房地产传统淡季，同时受农历春节假期影响，全国

　　各城市的销售面积环比呈现较大跌幅。
 

　　而金地1月则实现签约面积15万平方米，签约金额21.2亿元，同比降幅分别超过22%和14%。但2013年12月，金地实现销售面积 49.1万平方米，销售金额60.4亿元，同比增加43.81%。“每年年底冲业绩是金地多年来的惯例，因此金地的销售额往往会在后一个月放量，很少为 二年留存。”金地内部人士称。
 

　　大势或不乐观
 

　　机构的统计数据反映了市场的整体状况。
 

　　中原集团研究监测的54个城市1月合计成交面积为2061万平方米，环比下降16.7%。世联地产称，季节性因素扰动和资金面的持续偏紧是 造成楼市表现疲软的两大因素。世联全国上门量(客户上门拜访次数)显示，1月份楼盘上门量一周录得89416批次，较去年12月份的 144372批次环比大幅下降38.1%。
 

　　在世联地产看来，流动性收紧、利率抬升会导致银行延长房贷的放款时间，从而导致市场购房节奏的放缓。中原集团研究则认为，信贷政策作为影响楼市成交的重要因素，将对2014年全年走势起到至关重要的作用。
 

　　对2014年开年楼市的另一个真实反映是各大地产公司的销售均价的持续飙升。这在万科、恒大身上反映得为明显。
 

　　长江证券研究员刘俊给出的数据显示，万科1月份的销售均价达到了创纪录的14209元/平方米，同比增长20%，环比增长27%，轻松站上了历史单月的高点。
 

　　乐加栋表示，价格数据是基于销售数据计算而得，因而受到销售数据的影响同样可能会存在失真。但通过移动平均来熨平上述已销售未签约的影响后，仍然可以看到，万科的销售均价整体趋势上涨。
 

　　不是万科，销售重心位于三四线城市，一向低价多销的恒大1月销售均价已达每平方米7738元，同比上涨24.7%，环比亦大涨10.3%。
 

　　事实上，巨头们在一月份的亮眼表现，与其说是2014年的开年，还不如说是2013年的收尾。
 

　　数据显示2013年全国商品房销售面积约13.06亿平方米，同比增17.3%，房地产市场销售回暖。
 

　　但这种量价齐升的增长的持续性被许多人怀疑。
 

　　乐加栋表示，四季度销售的基本面较弱，一方面是需求在前期透支，另一方面是银行按揭贷款额度收紧同时利率优惠力度减弱。
 

　　因此，2014年楼市如何，未来的几个月走势至关重要。