一． 十八大以来的房地产政策回顾
Ø 【2013年12月11日 中央经济工作会议】：会议将部署明年中国经济发展，2014年整体宏观政策将淡化增长、突出改革，以提高经济增长质量效益为将成为改革的关键词。不允许中国经济“硬着陆”，稳中求进的总基调不会变。2014年目标GDP增速降至7%-8%的中高速增长。
Ø 【2013年12月13日 中央经济工作会议】：着力激发市场活力。2014年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的年，做好明年经济工作总体要求是，全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，保持宏观经济政策连续性和稳定性，着力激发市场活力，加强基本公共服务体系建设，着力改善民生，切实提高经济发展质量和效益。
【评析】2014年是新一届大刀破斧改革的年，着力激发市场活力，放缓经济增速，鼓励发展实体经济，减少房地产市场泡沫，实现经济软着陆，确保经济发展的质量与效益。
Ø 【2013年12月12日 住建部】住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，以往楼市通过“限价、限购”等抑制需求，现在则强调增加供应。中国城镇化快速发展，对住房的需求是巨大的刚性的，2014年中国住房市场走势将基本平稳，类似于限价的办法尽可能不用。顾云昌称目前北上广深等城市房价上涨，归根到底是供不应求，因此要加大住房供应，别要增加土地供应量。
Ø 【2013年12月20日 住建部】房价上涨压力大的城市从严落实调控政策。住房城乡建设部部长姜伟新24日表示，2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。姜伟新强调，要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。
Ø 【2013年12月15日 中央经济会议】努力解决住房问题加大保障房供给。在中央经济工作会议部署的明年主要任务中提到，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”，并没有具体提及房地产调控。在中央的原则要求下，地方政府要根据自身实际，拿出包括针对房地产市场在内的具体措施。
Ø 【2013年12月16日 住建部政策研究】楼市调控一改往年表述转向探索中国色"住房模式"。一改往年“坚持房地产市场调控”的表述和对房价的关注，今年的中央经济工作会议转而强调探索中国色的住房模式，别是加大保障性住房建设。努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性征的住房模式，提高住宅用地的比例，提高土地的容积率。”
【评析】国家出台相关房地产调控政策，不是对房地产业的打压，而是对市场的合理引导与调整。基于限价与限购等措施的基础上，未来会增加其他符合市场经济规律的调控措施，如增加土地供应及保障性住房等。结合不同城市及市场的点，进行分类调控与引导，增加调控的合理性。同时，积探索具有中国色的“住房模式“，引导市场供需平衡，遏制房价过快上涨，提高土地利用率。
Ø 【2013年12月15日 中央城镇化工作会议】我国城镇化规划或明年出台 北上广落户或收紧。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制大城市人口规模。分析指出，这意味着中小城市户籍有望很快放开，而北上广深等一线城市的落户政策可能将进一步收紧。
【评析】部分城市房价过快上涨跟人口大量涌入有密不可分的关系。户籍政策改革之后，外地人在一二城市落户将收紧；中小城市户籍放开后，未来人口会增加，房地产市场需求也会随之增加，中小城市房价有望上涨。
Ø 【2013年12月25日住房城乡建设部】 2014年楼市调控传递三大政策信号 住房城乡建设部明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号.信号一：更加注重分类指导。2013年全国房地产市场总体运行平稳，但部分热点城市和区域城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。北上广深等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市要注重消化存量，控制新开发总量。信号二：探索发展共有产权住房。随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭支付能力下降。鼓励从本地实际出发，探索共有产权住房。信号三：强化市场监管。加强房地产市场监管，历来是房地产市场调控中的重要举措。2014年继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。
【评析】市场差异化分类调控指导、发展共有产权住房、强化市场监管，有利于市场的健康、稳定发展。有效遏制房价过快上涨，市场日趋规范化。
Ø 【2013年12月26日 国家税务总局】房地产税立法遥远 房产税试点存议。十八届三中全会以前，重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起试点了开征房产税。从实际结果来看，房产税试点形式大于意义。国家税务总局许善达在记者采访时表示，地产的所有者是国家，目前还没有一个主张房地产税的人在法理和理论上作出解释，需要全国人大进行研究。许善达称，房地产税立法过程需要很长时间，终要立一个有中国色的法。
【评析】房价上涨跟部分炒房有较大关系，造成部分城市有大量的商品房空置。对此国家欲通过经济杠杆进行调控，房产税征收政策呼吁而出。但是房地产税政策还处于试点阶段，是否科学可行有待市场的验证，实践是检验一切真理的标准。目前重庆、上海等地的试点情况来看，形式大于现实意义。
二． 政策之下的2014年中国房地产市场趋势研判
【宏观政策方面】北上广深等热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将保持适度放宽。
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政调控短期内不会退出，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。房地产市场供需情况地区差异较大，过去十年全国“一刀切”式的调控已经出现改变，中央层面上全局性的政策调控不会出现。从城市层面上看，一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求仍将是2014年主基调，房产税、土地流转改革等，在一线城市先行落地机会较大。继续适当压制需求释放，从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政策面将有序放宽，近几年房价呈现平稳增长，这主要与当地GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，也不是新一届政府的态度。2014年，这类城市回归市场化是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会退出，其执行层面的松动也将成为可能。
【开发投资方面】房地产开发新开工增速回升且持续，今年土地成交将在明年释放，促开发投资走高。
各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，11、12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。
【一线城市方面】整体成交量保持稳定，将与今年总体持平，政策收紧后房价或先涨后稳。
供应层面，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京增幅较大，增幅为45%，深圳增幅大约在30%，上海和广州则基本与2013年持平。成交层面，由于明年政策面依然看紧，市场销售速度大致将和2013年持平，由于明年供应大幅放量，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平。从房价角度看，一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。
【二线城市方面】房地产市场新增供应全面扩张，市场量价齐升格局总体稳固。
从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，昆明、南京、宁波等地区2014年商品住宅供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅来看，二线城市即明显高于一线，明年这一征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以置改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。
【产品销售方面】在大环境平稳的背景下，刚需类产品将延续，一线城市高端豪宅产品继续看好。
项目定价未明显高于所在区域平均水平的情况下，一线城市规模巨大的置改群体将使刚需类项目在2014年继续，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中；高端豪宅方面也持继续看好。一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，政策收紧对这一细分市场影响不大。总体上看，一线城市项目销售存在变数的是中改善类产品，这类项目的客群的点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行信贷具有一定的依赖程度，当前一线城市持续上涨的房价、以及未来有可能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。二线城市层面上，由于其财富聚集能力和一线城市有显著差，豪宅类项目销售大多呈现机会型征，而刚需类项目在二线城市是主力产品，但部分城市存在供应过剩风险。但由于规划利好的刺激，近年来诸多企业进驻，也会造成板块内同档次产品严重堆积，市场竞异常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在2014年也难以根本改善。
【土地交易方面】土地市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价仍然平稳增长。
2013年土地市场整体，下半年以来地频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，之后成交量增长势头将有所缓和，一方面企业拿地后，土地储备充足，拿地积性渐退；另一方面，预计下半年融资环境可能将有所收紧，企业将加强资金管控。从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。
