行政手段难压房价上涨

　　国家统计局新发布的数据显示，2012年12月，全国70个大中城市中，房价新建商品住宅(不含保障房)价格上涨的城市有54个。房价全面上涨的态势已持续数月。中国房地产学会副会长陈国强在接受中国证券报记者采访时表示，在去年宏观经济整体增速放缓的情况下，房地产市场调控力度仍未松动，说明房地产调控政策将常态化，“短期内，不要指望限购、限贷等政策会退出。”

　　陈国强表示，尽管2012年以来，部分地方政府有放松楼市调控的冲动和尝试，但几乎都被叫停，这反映了中央在经济调结构、转变增长方式的决心。

　　在关乎楼市调控的政策推进中，如房产税试点、个人住房信息系统建设、土地制度改革等，有可能因城镇化概念的提出而加快推进。但因涉及到相关利益，地方政府瞻前顾后的心态明显，导致今年的推进程度面临不确定性。但他同时强调，上述制度改革的大方向已定，一些地方已具备客观条件，看政府部门有无推进决心。

　　根据国家统计局的数据，去年下半年以来，全国房地产市场“量价齐升”态势明显。对此，陈国强表示，在经过近几年的严厉调控后，房地产行业本身形成了一种自我调整、自我修复的内生增长机制，通过简单的行政手段难以压制行业本身增长，这也是房地产行业逐渐走向成熟的一种表现。

　　陈国强称，虽然市场表现向好，但供应端仍然存在隐患。根据国家统计局的数据，去年全年，全国房地产开发投资增速、房企购地面积增速和房企本年到位资金增速等指标均有所下降，并导致国房景气指数掉头向下。他认为，这说明整个房地产市场还处在底部震荡阶段，尚未完全从底部走出。

　　对于个别城市土地供应量下降，他认为，主要在于地方政府的供地节奏放缓，使全年土地交易量远低于年度供地计划。

　　他强调，虽然目前房地产市场走势趋稳，但后续供应端的不确定性仍然存在。这使得2013年的楼市走势存在一定变数。“一方面，目前楼市的需求和成交量在稳步回升;另一方面，楼市的供应持续低迷甚至是负增长。”他说，这会给房价带来上涨压力。

　　陈国强建议，在接下来的房地产调控中，要格外关注供应端变化，尤其是增加普通住宅用地供应。

　　但个别城市存在市场供大于求的风险。陈国强认为，不同区域的房地产市场形态存在较大差异。在鄂尔多斯楼市崩盘之后，贵阳、常州、营口等地先后传出房地产市场异动的消息，这种现象需要引起关注。“2012年暴露出来的风险是冰山一角，反映出不同地方市场的供求风险是客观存在的。”

　　他指出，部分地方政府在土地财政的驱动下，此前持续放量供地，造成区域楼市供大于求，甚至出现一定的泡沫。对此，买卖双方不要有比较清醒的市场风险意识，政府部门也应该及时采取措施，避免风险扩大。

　　精彩对话

　　中国证券报：土地价格不是房价的重要成本，同时也会在很大程度上影响市场预期。2013年土地市场是否会延续去年态势，出现高价地，甚至“地”?

　　陈国强：高价地和“地”的诞生取决于很多因素。先，用地本身的资质和条件相对较好，如位于核心地段，用地性质良好，配建规模小。其次，土地出让过程中的夺较为激烈，不断将价格推向高位。“地”的诞生有其殊性，需区别看待。随着土地一级开发等成本的持续提高，一些优质地块开始入市，不排除继续出现“地”的可能。

　　在土地供应的过程中，政府部门要注意调整供地结构，将普通商品房和高端商品房用地的供应、住宅用地和商业、工业用地的供应、市区和郊区的土地供应等，进行合理搭配。

　　要明确市场预期，及时公布年度土地出让计划，并将拟出让土地的时间、位置、体量等信息进行公示，避免因信息不对称导致市场波动。在出让方式上，应该更加灵活和务实，不要一味采用“价高者得”的拍卖方式出让，可采用招标或设置高限价等方式进行出让。

　　“饥渴供地”是造成去年个别地块遭到疯抢的原因。在政策层面，国土部一直要求加大土地供应力度，但主要责任还是地方政府。未来要关注的是政策如何完善和落实。比如，对于连续多年没有完成用地出让计划的城市，是否会有相应的问责和督查?如何来操作?地方政府怎样配合房地产调控的实施和落实?这都是未来政策需要完善的地方。