房企利润率滑坡 2012年降至18%

　　高周转成业内共识，十大房企形成3个梯队

　　各大房企去年销售额创新高的同时，部分一线房企2012年净利率水平却出现同比下降。近日，中原地产根据已经发布去年业绩的24家房企测算，房企销售利润率已经从2007年全行业的24%下滑至2012年的18%。另一方面，在紧张的市场调控中，房企的周转率明显加快。

　　“2012年保利销售整体去化率高达八成，远高于前年的68%。”保利地产有关负责人告诉南都记者，快速周转、资本运作与土地储备将力撑保利未来发展。利润率负增长时代，持高周转战略的大型房企不乏万科、恒大这样的行业。中原地产分析称，房企或许意识到楼市价格上升空间不大，加快销售节奏获得更多利润已经是大势所趋。

　　25家房企2012年销售近万亿

　　根据中原地产统计，截至1月14日，已发布业绩快报的房企中，25家上市房企2012年销售额总计为9664.58亿元。但以房企2012年半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，对比可以看到，自2007年以来，房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　以万科为例，2012年全年销售均价为10 90 1元/平方米，低于20 11年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。2012年上半年万科结算净利率为14.2%，同比下降2.2个百分点;销售净利润率14.8%，比前年同期的16.3%下降1.5个百分点。

　　链家地产统计的29家样本大型上市房企，前三季的净利润率为12.45%，同比下降11个百分点。其中，营业收入同比增长的大房企有12家，净利润出现同比增长且为正的有8家。

　　“去年房企利润率下降，与三方面原因有关”，经纬行研究副主任曾英杰接受南都记者采访分析，包括房企以价换量、房企建设成本和营销成本的上升，另外，高价买入地块而相对低价位售楼也拉低了房企的利润率。

　　合景泰富主席及执行董事孔健岷曾表示，要项目销售能维持利润率在15%或18%以上，会多做促销，以尽快完成目标。

　　除上述原因外，房企净利润也与并入报表结算的具体项目有关，链家地产称，从结算周期来看，去年三季度之前进入结算的项目大多是在2011年降价期间进行销售的。2011年入市项目有很多是2009年或2010年企业拿地的项目，其中有不少高价地，但受调控重压影响，这些项目入市后销售价一直在低位徘徊，因此在营业成本提高的同时，终导致房企净利润下滑。

　　高周转成行业趋势

　　为弥补销售净利率的下滑，多数房企提高了其资产的周转率。以土地溢价获得较高利润率的时代已经过去。

　　“快速周转、资本运作与土地储备力撑保利未来发展”，保利地产有关负责人告诉南都记者。去年销售破千亿的保利去年保持了较高的去化率，2012年销售整体去化率高达8成，远高于前年的68%。郑州、合肥等新进城市项目开盘当天成交率接近9成。

　　“以开发商2012年的销售面积与其土地储备面积的比值作为其周转速度的参考指标，可以很明显地将十大房企划分为三类”，中原地产报告分析，高周转企业有万科一家，其年土地储备周转率达到31%;大部分企业属于均衡周转的房企，包括保利、恒大、华润、金地、招商、中海，其平均的周转率为17%;而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢，平均值为9%。

　　保利地产董秘黄海表示：“20 13年公司仍将坚持实施以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。”而万科也表示，快开盘快销