房企转型进行时：万科保利大船先调头

　　一边是闹得沸沸扬扬的各地房价调控目标，另一边则是房地产企业的转型大考。3月29日，复星国际管理层在香港召开的2010年年度业绩发布会上透露，公司旗下上海复地地产(2337)私有化议案将在4月11日股东大会上进行审议，复星管理层表示，复地退市的原因是负债率比较高。资料显示，复地是上海排名前三的房地产企业。

　　这是地产调控大背景下房企转型的个案之一，越来越多的房地产企业正在积探路。“对于房地产商而言，与其去与宏观政策博弈，不如主动去适应这种严厉的调控环境，以这种复杂的行业背景为挑战目标，增长自己的抗风险能力和逆市发展能力，这样的企业能够在未来获得更强的竞力和生命力。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。

　　上海复地负债率过高

　　上海复地负债率过高，从而导致融资困难。这是外界较为普遍的看法。

　　“复地负债率确实比较高，从某种角度来说也是复地被私有化的原因。因为复地作为一个H股上市的公司来讲，基本上丧失了融资功能。集团如果再融资的话，复地也不是红筹结构，也不能够股本融资或者是再融资。”对于此次退市的原因，复星国际相关负责人坦承，主要是由于融资障碍。

　　根据复星管理层的解释，作为在香港上市的内地注册公司，复地在海外融资的能力非常有限，包括透过离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式。同时碍于相关上市公司规则对公司及其控股股东对关联交易的规定，复星也无法对复地注入大量资本。此外，复地目前的负债率水平相对于其他港股同业公司要高，这也影响了复地获得商业优惠条款的融资条件。

　　种种迹象表明，复地私有化对复星更为有利。2010年6月底，复星系曾决定注资复地23亿资金，复地可凭借该笔资金暂缓资金的压力，并减低负债率，但终该笔增发内资股的方案没有获得监管层通过。此前，复地也曾一度考虑回归A股上市融资，但亦未果。一位港股评论员称，“还有一种可能是，复星国际未来大的地产资产整合动作会提高其房地产收益，或许控制人希望能够独享该利益，而不是与中小股东共同分享。”

　　这种可能性更值得关注。“房地产投资业务也是集团投资业务的一个方面；从中长期的角度来说，复星一直看好房地产业务在中国的发展，房产发展的机会和空间还是很大的。当然，这几年房地产的调控频繁出现，但这对有实力、有品牌的企业来说，调控应该是更大的机会，关键是怎么做房地产的业务。”复星国际财务总监丁国其在业绩发布会上直言，复星旗下星浩资本目前承诺的资金已经到位40亿，“集团确实在看长三角地区的几个项目。下半年很快会有一些项目推出。未来如有机会的话，集团还会加大规模，包括二期，三期。”

　　“复地退市在通告上已经有很明确时间表，核心的时间点可能是4月11日的股东大会，11日会做表决。之后会按照交易所的安排按部班地进行。按照这个程序走，可能也需两三个月的时间。”丁国其表示。

　　为房企敲响警钟

　　事实上，上海复地2002年筹备上市，但一波三折，两次暂缓，直到2004年才得以成功上市。但无论何种原因，在港股市场驰骋6年之久的复地终选择以这种方式告别资本市场，即为高负债率的上市房企敲响了警钟，更值得让每一个房企深思在当前调控背景下的转型之道。

　　诸多业内人士认为，即便撇开调控不谈，中国经济步入转型期更是房企探路转型的深层次原因。2011年，中国经济迎来“十二五规划”发展的元年，转变经济增长方式和产业创新已经越来越成为经济界共识和努力的方向；房地产行业在经过2008年的调整、2009年的暴涨以及2010年的调控后，也逐渐走向更加理性和多元的格局。传统的增长方式越来越显得过时，众多房地产企业都在寻求新的利润增长点和价值取向，整个行业呈现出一种百家鸣、多元扩散的竞形态。

　　“未来5到10年内，中国房地产企业从价格竞转向价值竞创新是不可或缺，里面涵盖了企业的组织机构，市场配置资源的手段、形式，同样重要的是需要事业和思维的创新，更高的创新。”长江商学院院长项兵表示。

　　毋庸置疑的是，房企转型大考已至。随着房地产行业发展的日益成熟，无论房企自身是否承认，他们正在向这种转型方向主动或被动地靠拢。早期的房地产开发是一种资源集中型的产业，掌握了土地和资金这两种生产要素，几乎握住了成功的钥匙；然而在资源越来越、调控越来越频繁和行业集中度越来越高的情况下，房企必须拥有自己的核心竞能力，以独的经营模式和有效的经营能力来占领更多的市场份额。

　　当下越来越严的地产调控无疑正在倒逼房企转型加速，大房企扩张，小企业被兼并将成为常态。清科研究分析师徐卫卿认为，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。

　　大房企已在纷纷转型

　　在3月23日公布的《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》中，复地集团排名19位。而在3月25日发布的复地集团2010年度财务年报显示，在2010年复地股东应占利益约为17.6亿元，较2009年增长了2.5倍。

　　私有化之后复星怎么走？根据复星国际高层的表态，复星的“星光耀计划”也是集团嫁接全球资源的一个平台。“在中国发展城市综合体，应该是一个机会，这个空间是很大的。”

　　复星把目标瞄向城市体，而万科、保利则把眼光投向养老地产，在3月22日召开的保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

　　事实上，近几年来，国内房企纷纷向各个细分领域进军。除了向大型综合体、旅游地产等方面大力开发外，还开始发力“养老地产”这一新型商业地产领域。据了解，保利地产养老公寓项目“西塘安平老年健康生活社区”已于去年11月奠基。保利地产还专门派人赴日本考察养老公寓的运作模式。此外，万科有关负责人也对外表示，今后万科将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。此外，在万科全国其他城市的项目中，也将逐渐配备。

　　另一个正式宣布转型的是合生。3月31日，房企“华南五虎”之一的合生创展公布2010年业绩，2010年集团实现营业额约143.79亿港元，同比增长28%，核心净利润为30.43亿港元，同比增长34%。合生创展总裁薛虎表示，今年合生创展将展开“全系地产”的布局。除了住宅和商业地产的核心板块外，还包括引进国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等六大业务板块。

　　“以往的企业发展更多体现的是资源属性，以土地、资金等资源的高度集中来取得发展，但随着行业的不断发展和宏观经济的转型要求，开发商未来将越发需要以经营能力和独模式为核心竞力。”薛虎表示。