保障房的建到底赚不赚钱 上市公司争抢背后玄机重重

    3月26日，有媒体报道由中天城投投建的渔安新城公租房项目开工建设。据称贵州渔安新城项目建筑面积100万㎡，共计1.6万套住房，总投资25亿元，将在两年内竣工并交付使用。

3月28日，中天城投董秘李俊接受《证券日报》记者采访表示，公司在“十二五”期间拟投建的约20万套保障性住宅工程基本上都为公共租赁住房，配以商业设施建设。相应的，商品房投资于公租房建设并举，未来一段时间内，“两房”投资比例近乎1:1。

保障房到底赚不赚钱？

某大型房企接受《证券日报》记者采访时表示，公司在数年前曾投入6000余万元进行保障房建设。彼时，并未有政府补贴以及税收优惠等政策支持，但获得毗邻地块时具有了其他房企所不具备的优势——代价是保障房卖出后，公司账面上显示该项目亏损了千余万元。

保障房到底赚不赚钱？曾有分析师在接受采访时表示，公租房的净利率在5%左右、经适房的净利率在8%-10%左右，而廉租房净利润率低，约为3%。

但是，这一说法并未能得到开发商的认同：“保障房肯定是赚不到多少钱的”，上述开发商工作人员对记者表示，“（保障房建设过程中）不确定性的因素太多了”。据他介绍，当初其公司所建为经适房项目，几乎以市价的一半卖出，“当时市价每平米在3000-4000元左右，但我们对外销售那个项目时每平米才卖2000多，部分户型每平米才一千多卖出了，终项目亏损了1千多万”。

“土地成本几乎占了住宅开发成本的40%-50%左右，”上述房企工作人员称，“建安成本几乎不可能省下多少，尤其是大型房企出于对自身长远发展的考虑，在原材料上更是所省有限”。因此，剩下税费一项可以进行成本调节——“土地增值税这一方面可以省下来，但是其他费用方面商量余地不是很大。”

“如果拿不到国家补助的话，以商品房模式进行运作，建保障房肯定是要亏损的”。上述房企工作人员如是说。

公租房+商业地产

中天城投“加码”保障房

如果真如上述房企工作人员所说，那么中天城投又为何拟投入200亿元，完成建筑面积约1000万平米、约20万套保障房的建设？

中天城投董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时表示，这20万套保障房绝大多数都为公共租赁住房，选取地段较好（但并非核心区域）、人群密集地区进行规划建设。“我们比较看好公租房未来的市场——经济持续向上发展、政策也在鼓励西部地区的建设，未来贵阳等地将会进一步的发展，人群也会逐渐聚集”，李俊表示，“更何况我们的租金也并非一成不变，未来也会随行市、稳步提升”。

“公租房的租金一般是市价的70%-80%”，某位地产分析师表示。因此，开发商在进行公租房经营过程中让利的程度远远要小于经适房（含两限房）以及廉租房。

除去房租收入外，李俊表示公租房的配套商业设施也是公司利润的又一保障：“人群密集之处，也需要商业配套设施，人们总需要购物以及娱乐场所”。因此，未来中天城投的商业物业也将与公租房建设同步进行。

借力保障房项目

开发商能享有“溢利”几何？

开创“公租房+商业地产”模式的中天城投，是否在拿地以及税费方面享有相关的优惠与政策支持呢？

“当然，保障房本身在很多税费上具有很多减免，但是前提是要有盈利才能有税费”，李俊表示，“因此，建保障房并非是亏损的”。同时，他认为公司虽然能享有保障房建设应有的税费优惠，但是在拿地以及融资方面并未有多余优势，“我们和其他开发商是在同一起跑线上的”。

保障房的建设与推出，并不属于完全的市场化行为，因此李俊呼吁政府能够给予更多的支持。

有分析师表示，建造保障房很大一部分是需要政府“让利”的，尤其是在土地出让收入上。但是，公租房和经适房等保障房项目相比，具有两大点：其一是公租房在土地取得上，是政府划拨的方式，未经过“招、拍、挂”环节将使得这一部分的成本大大降低；二，公租房的产权归属于开发商——“谁开发谁持有”。