39家上市房企负债6400亿 能否导致房价拐点加速到来

39家上市房企负债6400亿，这是个什么概念？

　　在旭辉集团总裁助理张伟峰看来，“6400亿”是个存在很大变数的数字，“如果房子卖得好，6000亿里可能有一半都不会转化为真正意义上的负债。”

　　张伟峰21日分析说，开发商的负债主要是由三部分构成的，一是从银行借的开发贷款，二是通过信托机构借的钱，这两者属长期借贷，而且有利息。三部分是应收账款，即预售款，由于这笔钱是在房子交付之前，买房者预付的，因此在财务上也计入负债。

　　“而对于很多开发商来说，买房者的预付款是占很大比例的。”张伟峰说。

　　“统计口径”的问题

　　“统计口径不一样，得出的结论也不一样，甚至差别巨大。”张伟峰说。

　　张伟峰进一步解释说，一旦房子交付，作为预付款的负债可转变为营业收入，如以百分比统计，前后对比差别非常大。

　　不是购房者的预付款，开发商向政府支付的土地款，也是种隐性负债。

　　据张伟峰介绍，上市公司在计算负债时，也会一次性全部算进去，而实际上开发商是可以分几次付清这笔钱的。土地款和买房者的预付款都是无息负债。一般来说，大多数开发商把有息负债和无息负债加到一起，负债率能达到70%，但如果把预售款去掉的话，负债率可能有20%。

　　“不能说借钱的都穷”

　　借钱的未必都穷。

　　上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，房地产行业作为高资金周转行业，开发商的负债率普遍比较高，50%的负债率算是比较正常的，甚至60%～70%都是可以的。

　　“房地产企业负债率高是肯定的，比一般实业性公司的负债率要高很多，但这不一定说明房地产企业有多大风险。”杨健说，不能说负债多可能出现破产，“不能说借钱的都是穷、危险的，不借钱的才是好的、安全的。”

　　当然，寄望于预售款来偿还负债，风险也不小。

　　杨健说，如果销售不是很好，容易出问题，存在资金链断裂的风险，因此开发商会根据负债率，考虑如何降价。如果市场惨淡，甚至会出现降价也未必能保证资金全部回笼。

　　“上世纪90年代上海曾出现过不少房企倒闭，当时的情况是打折也没有用。”杨健说。

　　不过，杨健强调，目前不会出现大量房地产企业破产的情况，上海的企业来说，这几年资金链还是比较充足的。“起码近一两年里，要不贸然拿地，大多数房企不会有太大问题。”

　　“房价还能挺两三个月”

　　开发商的高负债，会否导致房价拐点加速到来？

　　中建集团华东区副总经理司小超分析，销售不畅，造成回款不畅，导致降价促销，理论上的推导是这样的。“目前大家都在等，都在看。估计能再挺个两三个月吧。”

　　据司小超介绍，前几年搞招拍挂，好多企业拿了好多高价地，现在说要降价也难。不过资金链紧张是肯定的，从年初开始银行的房贷政策变得比较严厉，利息也上调了好几次，还贷成本在不断提高。

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       张伟峰也强调，降价是市场供求决定的，和资金链紧张有一定关系，但和公司倒不倒闭没直接关系，“部分企业可能会消失，但不一定是倒闭，如果房地产行业无利可图，可以转行做其他。”

　　司小超同样不认同“负债高意味着风险大”的观点。

　　“一个开发企业风险有多大，除了要考虑开发企业是否盈利，还要考虑土地的溢价水平，资金链不见得说断能断的。”至于会否出现破产，“我觉得不那么容易，大不了把项目转让。”司小超说。

       国金证券分析师曹旭也称，调控政策对开发商的资金链产生影响，从定性的角度讲是肯定的。但光凭开发企业负债多少，由此得出什么结论，则没有太大意义，“除了看它负债有多少，还得看它总资产有多大。”曹旭说。

　　至于负债率提高，则要看它预售账款多不多，还是有些负债提高，曹旭说，“光算总额没有意义。”

       开发商“借钱难”

　　虽然对“6400亿”的影响并不感冒，但张伟峰并不讳言开发商当下的“借钱难”。张伟峰直言，目前开发商的借贷难度和借贷成本确实增加很多，“目前银行的利率是7%～8%，信托则高达18%～20%了，还不一定贷得到。”

　　除了银行和信托，股市的融资渠道同样越来越窄。

　　张伟峰说，地产类上市公司没能增发，一个原因——国家不支持，监管部门通不过，跟公司运营情况没关系，少数能得到证监会通过的也有别原因。而融资渠道受限，对开发商有影响是肯定的，但没法量化。考虑到各个企业情况不一样，有些企业要不买地，日子还是好过的，买地风险比较大些。

　　“一般情况下，不买地过个半年没问题。”张伟峰说。

　　至于开发商因为资金链紧张的破产风险，张伟峰认为这种情况不会出现，“开发商不是房产中介，开发商有资产在那里，顶多转卖给别人，少赚点钱而已，土地也是有增值收益的，一个房地产公司可能不能正常经营了，但不是说这个公司没价值。”

　　但融资尤其是频密容易本身的风险仍不容小觑。

　　标准普尔信用分析师符蓓分析称，债务到期时间过于集中在短短几个月内，如果房地产商继续以这种频率发债，将面临重大再融资风险。

　　“若房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日无法发挥支持作用，部分发债人将出现财务困难。”符蓓说。