房贷利率调整 刚需或成开发商救命稻草

　早上一打开电脑，各大网站地产版块关于房贷利率调整的头条新闻让北京市民张琳（化名）的心情一下子跌入谷底。“我打了一早上电话，咨询了五六家银行，真没想到会这样。”（11月1日），接受《每日经济新闻》记者采访的张琳满面愁容，对原本已经下定决心在本周出手的那套86平方米两居室，张琳现在又再次生出了一丝犹豫。

　　11月1日，有消息称北京银监局已向北京各大银行进行了口头通知，从即日起对购买套住房的贷款业务，各银行将全面取消房贷7折利率，给房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。这条消息给原本已被高房价压得喘不过气的张琳们又加上了一个沉重的担子。

　　“其实这次取消贷款利率7折优惠的初衷并非是要抑制购房。”相关专业人士表示，目前经济不会二次探底，再加上进入加息周期的预期，购房付比例的上调以及贷款利率优惠的取消属于经济回归常态后的政策选择。

　　但在采访中，北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟则表示，市场不光需要抑制需求，还要增加供应。此次提高刚需入市难度或许是为市场增加供应取时间。

　　市场会否再度观望？

　　套房贷款享受7折优惠曾经是2009年楼市的大利好之一，这也让去年楼市出现了大幅度的量价上涨。然而自进入今年4月以来，从“新国十条”到9月29日的二轮政策出台，限购令、央行加息25个基点到如今取消套房贷利率7折优惠，不难看出政府对于楼市的调控已经进入全面攻坚阶段。此次，加高套购房者的入市门槛，究竟能否再次加重购房者的观望情绪，楼市交易会否再次跌入冰点，开发商的回答似乎颇为乐观。

　　“单是这样一个优惠的取消，应该不会影响到真正购房者的需求计划。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉 《每日经济新闻》记者，提高贷款利率实际是经济刺激政策的退出，并非是要打击套房并限制购房行为。“成本的增加势必会对购房者在心理产生影响，但这一方面也能防止超能力透支给金融机构带来的风险。”

　　“上个月存款利率的调整，实际也是银行调息的上升通道，作为房地产按揭贷款的利率随之也要上调，但是对于刚需购买的影响并不会很大，相信也不会成为观望的理由。”中弘地产副总裁赵恒认为，贷款利率优惠是刺激消费的银行政策，长期看来仍有调整的可能。

　　正如开发商所言，真正的刚需购房者很难因此而改变购房计划。在采访中，张琳坦言，由于婚期在即，购房计划已不容再度搁置。

　　从7折到8.5折究竟会给购房者带来多大的影响？在采访中，张大伟为记者算了一笔账：以贷款100万元为例，若还贷期为20年，8.5折相比7折月供将增加503.7元；若还款期为30年，这一差额为556元。这样算下来，整套房子也需要多支付10多万甚至20万利息不等。

　　开发商定价或更理性

　　“在市场出现波动的情况下，开发商先会考虑到如何规避风险。”赵恒告诉记者，目前看来无论是新盘还是老盘，在定价上都将更为谨慎。“很多企业现在开盘都不会定很高的价格，因为这早已不是疯涨的时代，必须制定符合市场实际的价格。”

　　对于开发商而言，银行一方在优惠力度上的缩减也加重了他们的市场压力。“现在单这一个优惠政策的取消还不足以（让开发商）做太大的调整，但是开发商也会根据自身项目的点，提高产品的竞力和品质，尽量通过做符合刚性需求的产品来规避风险。”赵恒表示。

　　“这两次政策的叠加效应确实对房地产市场的形势产生了影响，开发商也在积应对，目前看来一线城市与二三线城市受到的影响不太一样。”范小冲表示，与以往客户“买涨不买跌”不同的是，如今楼市的价格十分敏感，稍有降价购房者也可能会选择出手。“所以一些开发商基于资金、业绩的压力可能通过降价来换得销量，但这个降价的幅度是有限的。”

　　在范小冲看来，由于失掉了投资杠杆，交易风险、成本的增加，都让投资客户群趋于冷静，也使刚性需求成为如今楼市的购房者主体。“也正因为有刚需托底，降价的幅度才比较有限。”

　　“今年整体的投资额依然处于高位，包括开工量和施工量都保持了同比30%的增长，所以市场很快会转化为买方市场，相信今年年底到明年年初市场的转变会体现出来。”陈晟认为，目前包括限购等政策的出台，实际也是在为整个市场的供给赢得时间。

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　　利率优惠调整 对银行或仍利好

　　套房贷利率优惠政策进行调整之后，通过《每日经济新闻》记者在北京、上海、深圳等地的明察暗访，结果显示，大部分银行表示目前套房贷能够有8.5折的优惠，没有其他渠道再降到8.5折以下。不过，在记者的调查中，仍有部分银行没有明确表示接到相关通知。

　　记者调查发现，深发展北京分行营业部已开始执行套房贷8.5折利率的规定。兴业银行北京西城区支行个贷部人员称，该支行也已经收到银监会下发的通知。但也有多家银行相关人士表示并未接到通知，或者还不清楚相关情况。

　　《每日经济新闻》记者对沪上多家商业银行调查后发现，目前上海地区套房贷利率折扣也几乎都从此前的7折调至8.5折。

　　“对已放款的客户不用调整，仍按照原来的折扣进行。”兴业银行上述个贷部人士表示，新规的执行对已发放贷款的客户影响不大。

　　记者在上海的调查还发现，虽然多家银行都已调整了套房贷的折扣幅度，但对于已申请尚未审批的贷款处理上有所区别。“对于之前已经申请的套贷款，如果审批没什么问题，很有可能还是7折的优惠；不过具体以审批时为准。”一家上海股份制银行称。

　　尽管7折的利率优惠可能会对套房贷的客户更有吸引力，但行业分析师认为，这一优惠幅度对银行来说并不赚钱。某知名券商银行业分析师对 《每日经济新闻》表示，将7折优惠调至8.5折，对银行并不是坏事。数据显示，10月20日加息后，金融机构人民币贷款5年以上基准利率为6.14%，按7折的折扣幅度算，实际贷款利率为4.298%。而考虑到银行的资金运营成本，再加上准备金成本及计提拨备等，“银行几乎没有多少利润空间”，而当低利率优惠调至8.5折后，银行可收取的套房贷利率将调至5.219%。

　　“政策降低套房贷的利率优惠，除了进一步调控楼市以外，还能提高银行的收入。”国泰君安银行分析师邱冠华表示，但这种对银行的利好要建立在一定的基础之上，即此次调整对经济不会造成恶性影响，“并且我认为对房贷造成的风险不会太大。”