楼市调控又一周年，潜江房价降了吗？

　　2017年“3.17”是楼市的分水岭，3.17开始，北京打响房地产调控第一炮，很快，调控政策蔓延到其他一二线等十几个核心热点城市，调控政策力度空前，加息、开征房产税等消息不断爆出，悲观的论调逐渐占据上风，“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。

　　如今，“3.17”楼市调控过去一年，房价跌了吗?

　　2017年被称为房地产调控之年。其中北京是调控最严厉的城市，过去一年，北京发布了超过30条调控措施，密集度创下北京历史乃至全国的记录。从限购、限贷到限价、限售再到限商、社保满60个月，全方位围堵“口子”。之后，几乎所有重点城市都在跟进北京的政策。

　　政策高压之下，各地楼市成交量全面萎缩，但二线和部分三四线乃至县城的房价却还在上涨。

　　通过数据看到，在政府的组合调控之下，15个热点城市中，仅深圳房价略有下跌，其他都有所上涨，不过相较于2016年，涨幅缩小。

　　限购、高首付比例、二套房高利率，几乎所有重点城市都学会了北京的调控政策。但一些城市的房价却还在涨，甚至出现一房难求的现象。

　　调控之后 当房奴更难了

　　一、房贷利率越涨越高

　　楼市调控一年了，相对于房价涨幅，不少刚需发现，房贷利率的涨幅更高更快。

　　融360数据表示，2018年2月，全国首套房贷款平均利率5.46%，相当于基准利率1.114倍，同比2017年2月首套房贷款平均利率4.47%，上升幅度22.15%。

　　从去年年初到现在，房贷利率走势是这样的：

　　进入3月份，在热门一二线城市中，部分城市首套利率已大范围执行基准利率上浮20%，二套利率也同步上调。有城市个别银行已将首套利率上调至基准上浮30%-40%，且有越来越多的银行和城市加入这个上调趋势。

　　房贷利率上浮40%，买房要多花多少钱?

　　假如现在贷款100万，利率4.9%，等额本息，还30年，那么还款总额为191万元，月均还款5307元;若利率上浮20%，在同等条件下，还款总额为213万元，月均还款5918元，30年需多还银行利息22万。若按照利率上浮40%计算，还款总额236万元，月均还款6559元，30年需多还银行利息45万。

　　这也就意味着贷款100万，利息就要增加45万!

　　然而，房贷利率上涨还没有到头!

　　对于个人住房贷款，央行进行了表态。近日，央行副行长潘功胜在两会期间答记者问这样表示，的确，房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。

　　还有一个担心，就如央行副行长潘功胜所说的，贷款利率目前仍处于比较低的水平。目测今年美国还要加息三次左右，如果中国不进行加息，中美利差的优势就会消失，结果就是资本外逃会变得更严重。一旦中国也进入加息通道，就不是加一次就完事了，加息是一个长期趋势。加息过后，房贷就更不只当前这么多了。

　　二、住房贷款也更难了

　　今年，房贷的闸门已经越关越小了。近一年来楼市调控持续高压，监管对银行信贷资金流向审查从严，涉房贷款全面整顿清理。

　　第一种贷款是房抵贷。最近，中信银行宣布从3月起暂停北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务的消息，更是犹如一枚深水炸弹，引爆原本就气氛紧张的房贷市场。更多的银行正在准备停掉“房抵贷”。

　　这是什么意思呢?简单来说，居民正常购房，向银行申请房贷可以获批，但如果想把房子抵押给银行换钱出来，那就不行了。

　　此外，正常的房贷放款也非常慢。当前，各家银行对于房贷的态度已经不同以往，审批严、放款慢情况层出不穷。

　　从年前到现在，王先生已前前后后分别向建行、光大、邮储3家银行申请贷款，其中建行、光大都是直接拒绝收件，答复的理由是目前没有额度，而前面的单也还没消化完。

　　现在房贷为什么又难又贵?融360分析人士表示，银行推出房贷业务必然会考虑资金成本问题，2018年银行面临较大的加息压力。3月份美联储加息的可能性极大，我国央行也极有可能随之用公开市场操作来调节利率，彼时银行的资金成本会上升，需要从房贷利率等方面寻求弥补。此外，随着“租购并举”的房地产政策实行，租房产品的政策红利开始显现，各大银行开始往租房贷款方面分流资金，这就间接削弱了购房贷款方面的供给能力。

　　刚需们到底怎么办?

　　当你辛辛苦苦收入跑赢了通胀，攒够了首付，以为终于可以买房子了，结果银行不但没钱贷给你，就算贷给你，利率也比之前高太多。这就是调控一周年后刚需们当前的现状。

　　面对这一现状，刚需们应该怎么办? 有几个建议：

　　第一，如果你的钱够了首付，就买房吧，不要管什么时机什么调控。华远地产董事长任志强曾被无数人、无数次问到：什么时候买房合适?他最新的回答仍然是，只要你需要，什么时候都可以买房。

　　第二，如果你要买房，买房之前，请先算一算你能承担多高的房贷利率。不要光顾着眼前，而忘了后面的事。因为后面房贷利率更高是大概率事件。

　　第三，房贷利率上涨，尽量使用公积金贷款购房。目前北京、深圳等城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万，而公积金贷款北京家庭为单位最高可贷120万，南京高层次人才家庭最高可贷240万。可以用商贷和公积金的组合，享受到部分公积金购房利率优惠也是不错的选择。

　　调控前是房价蹭蹭往上涨，调控后是房贷蹭蹭往上涨。其实，不管行情如何演变，也不管政策走向如何，对于刚需购房者来说，买房都是一件已经被提上日程的事儿，所以只要算一算，你还可以上车，还有能力可以承担每月的房贷，尽快上车就是最好的选择!