这份二手房攻略让你从此购房“不蒙圈”

　  说起买房，很多人是没钱的时候愁钱，有钱的时候又开始愁房价，觉得房价合适了又愁买不到房，这么多忧愁，想必很多人头都大了一圈。

　　然而许多人都说新房程序繁琐，却不知二手房的购买程序也不简单，担心中介吃差价是小事，最怕的是买不到好房子，以及买到房子后各种没有解决的麻烦接踵而至。

　　买房的时候怎么选择小区、看房要留意哪些事情、看好房后怎么交易······想必这些问题困扰了不少人，那么现在，贴心的小编为你们搜罗整理了一些关于二手房的购房攻略，也许不是最全的，但一定是最有诚意的，买房的你请将这份攻略收好，买房前拿出来看看，做个参考，避免吃亏。

　　『 选房时要注意什么?』

　　买二手房一定要实地看房，自己抽不出时间可以请自己的亲朋好友帮忙把把关，千万不要没实地看房就定下来了。

　　楼型&楼层

　　小编在入职房产之前完全不知道楼型的分类，后来才知道楼型一般分为板楼、塔楼和板塔结合这三种。

　　板楼 一般南北通透，便于采光通风，一梯两户是板楼的标配。

　　板楼最大的优势是户型通风、日照良好。但建筑密度低，房价高;户型格局不宜改造。

　　塔楼 的建筑密度普遍比板楼的高，往往是一梯四五户以上。人多会容易杂乱吵闹、电梯拥挤。

　　而且塔楼每层都有部分住户的采光、通风等条件比较差。不过塔楼由于楼高，高层视野相对开阔。采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活。

　　板塔结合 的房子，一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。2梯4户是比较常见的，边户南北通透、中间户朝南设计。

　　其实我们买房时，是很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方;板楼比较矮、比较长。

　　关于楼层，小编认为买房选楼层要考虑家庭人口构成和喜好、房屋价格、采光好坏等各方面的因素，但有时也不必过于纠结楼层问题。

　　房龄&使用面积

　　房子的房龄会影响贷款年限，房龄越老的房子贷款年限越短。一般的住宅的土地使用期限是70年。

　　除此之外，房龄还会影响房子的价格，房子越老越不容易出手，因为房龄增长和使用年限是成反比的，而房龄增长与修缮维护费用是成正比的。

　　所以买房的时候一定要注意问清楚房龄，房龄是从房屋竣工之日开始算起的。

　　更重要的是随着房子的受损程度，还有可能存在安全隐患。受损程度要看房子的装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，看看房子的设施设备是否齐全。另外，可以在看房的时候多观察房子的采光情况。

　　至于使用面积指的是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和，即地毯面积。房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。

　　其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。

　　不管房屋的建筑面积有多大，真正重要的是房子的可利用面积，所以是买房入住前要问清楚房子的可利用面积。

　　而板楼户型的使用率通常高达85%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。

　　朝向&采光

　　一个好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，光线的明亮度对居住者的身心健康十分重要。

　　而一间房屋的采光分有两个层次。一是是否明厨明卫，即每个房间是不是都有窗;第二是阳光照射时间。

　　此外，如果周边有高大的建筑物，则房屋的采光也会被遮挡。所以西友们在买房时，要注意楼间距和楼层高低、房屋朝向这几点来辨别房屋采光效果哦。

　　税费&周围环境

　　虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是由买方承担的，税费的数额也是买方是否购房的重要因素。

　　同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。

　　如需贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。

　　买方拥有的房产数额或曾经贷款记录可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，所以在买房时一定要根据自己的情况核实清楚。

　　『 看好房后需要注意些什么? 』

　　核实房屋产权情况

　　一、要核实房屋产权情况

　　房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。

　　尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，需谨慎购买。

　　二、共有房产应共同出售，已婚房主出售房产应征得配偶同意

　　登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。

　　三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押

　　很多二手房是有抵押贷款，也有的因其它原因办了抵押登记 。设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，要小心卖方用买方的首付款来偿还贷款解押。

　　如果真的碰到卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。

　　四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响

　　要确认自己，也就是买方有购房资格，并且重视网签。

　　现在限购政策频出，购房前一定要确认一下自己是否有购房资格，如果签约后要尽快网签，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，发生新政时购房和贷款资格也是以网签时间为准的。

　　五、合同中的最基本条款有哪些?

　　房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是分别在签约、网签、过户、交房等各个环节分别支付。

　　贷款条件：如果需要贷款购房，对于贷款的时间、次数，建议事先沟通清楚，并以书面形式明确。

　　交房、过户：何时交房、收房，何时需要各自提供过户文件到交易中心办理过户手续，这些细节双方确认好时间，最好在合同中明确。

　　违约责任：原则上合同中的所有重要义务条款都应该有明确的违约金条款，逾期履行义务按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同等都约定清楚，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

　　合同条款中自己关心的条件自己一定要留意。

　　六、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属

　　很多二手房原房东都已装修或入住，所以会涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。

　　七、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费

　　购房入住后才发现前房主有欠费的案例有很多。所以，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，最好要求原房主在交房前全部结清。

　　八、要注意户口的问题的特殊处理

　　户口的问题很多人购房时不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。

　　建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准。

　　九、交易过程注意保留证据

　　签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。

　　原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

　　当然，实际很多二手房交易是通过中介完成的，我们还需要了解一下二手房交易流程中应该知道的事情。

　　『 二手房交易流程 』

　　交给中介代理的注意事项

　　1、递交材料，提出申请

　　买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。

　　工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。

　　2、评估

　　根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

　　3、银行审批

　　银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。

　　4、交首付，办理过户

　　审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。

　　5、办房产抵押登记、保险手续，银行放贷