开盘荒变成开盘小高峰 谁催生11月楼市暖冬

　　楼市“二次调控”出台已一月有余，楼市前景愈加扑朔迷离。然而，北京楼市在11月份却又“不经意”地“反弹”了一把，不但开盘入市项目数量创近年同期新高，且成交量也大幅上升领跑四季度，多个项目甚至重演开盘千人的景象。

　　北京房地产交易管理网数据显示： 11月上半月，全市共成交商品住宅9801套，环比上涨51.3%;其中新房住宅共成交6259套，环比上涨55.3%。超过了“金九银十”，这两个数字也双双创下5月份调控新政之后单月同期成交量新高。然而，与以往量价齐升态势不同的是，此次楼市“暖冬”效应却是建立在“价跌量涨”基础之上的，从中也能感觉到调控政策威力正在逐步显现。但抑制政策频出之下，楼市成交如此还是引起了多方关注。

　　现象一： “领证热”催生购房热

　　中低价位楼盘引领11月“暖冬”效应

　　11月份在日益沉重的资金链压力下，原本预计的11月“开盘荒”反而变成了开盘小高峰。来自北京市交易管理网的数据，从10月下旬开始，北京新房市场逐步开始放量， 11月1日至18日，北京市共有18个项目开盘，已经相当于10月份开盘数量的总和，11月二周有多达8个项目开盘，单周开盘数量超过传统旺季“金九银十”。预计11月入市的纯新盘数量明显增加，达到12个，如中国铁建青秀城、富力金禧花园、绿地新都会·国际花都、芭蕾雨·悦都、万科红、北京城建世华泊郡等重点项目，都计划在本月开盘。

　　对于此轮推盘热，阳光100置业集团常务副总裁范小冲等业内人士比较一致的观点是：年底将至，房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期，部分企业可能加速推盘，回笼资金。开发商担心未来“钱袋”将被捂紧，达到预售条件的开发商便选择加快开盘赶个“末班车”。

　　“政策性住宅在11月份的供应也比较集中，但是成交量大涨的主要表现还是在商品房上，从7月份开始，北京市新建商品房的开盘预售均价开始走低，9月上旬的预售均价已经由7月份的28000元/平方米，下滑到现在的18000元/平方米左右，这个价位相当于今年1月份的水平。中低价位楼盘在近期的频繁入市，一定程度上也刺激了不少购买力的释放，毕竟，目前的楼市价格水平放眼全年，也正在回落到一个相对低点的位置。如果大量低价新盘入市的情况持续下去，那市场很有可能出现年底‘翘尾’的情况。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示。　　现象二：打折促销成大势所趋

　　开发商“降价快跑”提升销售速度

　　二次调控近两个月以来，京城开发商也终于认清形势放下姿态，加上年关将近，也不再一味“死扛”，不少楼盘纷纷采取折扣、定金抵冲房款等优惠措施，更有不少楼盘以“相对低价”开盘吸引客户，而这些举措确实也起到了相当的效果。

　　据相关楼盘数据信息显示，10至11月份北京市商品房成交金额前20的楼盘，半数项目打折促销，如朝阳区中弘·北京像素高达到一次性付款9.5折，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。位于大兴西红门的鸿坤理想城成交均价从上月的2.4万/平方米降到了2万元/平方米以下，崇文区的中海紫御公馆，成交均价3.76万元/平方米，比8月的在售单价4.5万元，降了将近9000元。而这些项目的降价对同区域楼盘也产生很大震动，降价连锁反应正在各热点楼市区域不断出现。

　　此外，从12月份开始正式实施的包括预售资金监管在内的一系列调控政策的实施将让开发商的日子“越来越难过”。同时，信贷政策不断收紧的信号也愈加强烈，“10月下旬以来，房地产市场感受到的明显的政策信号是，信贷在全面收紧。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说，房地产贷款，无论是个人住房贷款，还是开发贷款，都在紧缩。“一旦再进入加息周期，那会与信贷政策一起，产生房地产调控的‘政策叠加效应’。”这也是开发商竞相降价以求快速销售的原因之一。　　现象三：“团购潮”升温

　　买房人“拉帮结队”换取惠待遇

　　面对日渐冷清、门可罗雀的售楼处，团购再次悄悄升温。典型的例子莫过于前不久东五环外远洋·新悦二期500套房被某企业团购，引起行业热议。据了解，目前不少项目都在搞团购，并且开发商往往愿意给团购买房以更大力度的优惠，买房人也更愿意“拉帮结队”。可以说， “团购潮”的不断升温，也正在对岁末的楼市成交量产生相当影响。

　　某网站10月份以来组织了多次团购，其中位于通州的京洲，折扣幅度大，其推出15套价房，折扣为3万抵50万，相当于每平方米便宜6000元，原价为22000元/平方米折后房价为16000元/平方米。折扣力度较大的还有和平大道，团购直降45万。参与团购的还有合生麒麟社、莱镇宁静湾、珠江摩尔在内的23个项目。其中珠江摩尔和合生麒麟社分别打出了9.2折和9.4折的价房。

　　“参与团购人数越多开发商给予的降价幅度越大。”而这种个人购买所享受不到的团购优惠，也着实吸引了不少购房人参加。来自搜房网的数据显示，发起团购活动号召以来，每周京城区域新增报名看房人数都在600名以上，买房人参与的积性颇高。

　　“近一段时间组织团购的项目多为远郊项目，由于楼市冷淡加上地理位置较远，依靠项目本身积累的客户量十分有限。所以开发商普遍愿意借助一些媒介优势，组织以团购形式看房、购房的活动。”行业人士说。而不少开发商在采访中也承认，在目前市场形势下，大规模的团购活动相比正常销售模式的确能吸引更多人气。“要能卖快点，多给些额外折扣也没什么问题。”

　　专家表示，在购房人与开发商的博弈过程中，购房人议价能力的提高，部分购房人的抄底心态也促进了团购形式的发展，购房人在参与团购活动的过程中获得了大幅度的优惠，选择到称心如意的房屋。团购可以算得上在当前市场形势下，开发商、购房人双赢的一种活动形式，因此才能推广开来。　　现象四： 刚需族伺机出手

　　通胀预期引发“存房避险”

　　“确实很奇怪，近来看房子的人反而多了。”北京东四环某房产中介门店负责人的状态看起来不错。他的大部分店员都出去带客户看房。该负责人表示，现在愿意出来看房的人，购房意愿都比较强烈，有不少客户甚至花一整天时间看房，同时对房源的选择面也很广。

　　“从5月份等到现在，终于感觉是买房时机了，一是现在不少在售楼盘价格明显比之前下降，选择面更宽。二是确实也等着要房子结婚。”刚刚在大兴金地仰山置业的年轻白领汪先生表示，自己的婚礼定在明年，买房结婚是女方家庭提出的必要条件，之前感觉房价太高一直在观望，现在终于盼到房价出现一定程度回落，终于决心出手，“心里的一块石头也终于落了地”。事实上，像小汪这样等待许久，在年末前“或主动或被动”出手的买房人，也并不在少数。

　　“刚需族的出手，以及对通胀趋势的担忧，都是近期买房人主观购房意愿提升的重要原因。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，10月份官方公布的我国CPI指数高达4.4，而普通居民的切身体会甚至超过这一数值。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降，因此购买大宗商品抵御通货膨胀的需求依然强烈，所以目前购房者别是有一定资金的购房者入市的比例依然比较高。在房贷政策不断收紧的情况下，很多实力买房人甚至是选择了一次性付款，也看得出大众对购房避险依然持信任态度。此外，低价和供应量加大，这两点也都迎合了压抑已久的刚性需要。

来源：亿房网