投资客承认“限购令”之下 卖房缴税很受伤

　　拍卖场行家：差点中招

　　投资者尹先生2006年曾买过一套位于海珠同福路的单位房改房，当时委托的拍卖方是某公司，拍卖成交价30多万元。当时，他持协助执行通知书到房管局询问税费，一问吓一跳：30万元的成交价竟然要缴土地出让金、土地增值税等税项高达20多万元!他说，幸亏这套拍卖房是各付各税，他才得以幸免高额税费。

　　投资老手：绝不敢试

　　投资者卢小姐以前每月基本上都有地产买卖，对于她来说，“买房犹如买大白菜”。她说，广州实施“限购令”后，她还没有使用那个弥足珍贵的额度，现在转战无限购区域买房。

　　卢小姐也听说过用公司名义购买房屋来规避“限购令”的做法，但她表示自己不会尝试，因为其中涉及的税费很高，找个不知情的买家相当于害人，若因为税费原因而难以脱手，那还不如不买。卢小姐表示，她以前也曾买过公司转让出来的车位、写字楼和铺位，由于这些交易多半采取“各付各税”的方式，她需负担自己应缴的契税等有限的税费，不担心会背上高税费的包袱，才会下决心投资。　1步：购房环节　公司确实不受限购

　　据地产人士介绍，如果是为了规避“限购令”而注册一家公司来买房，其费用由两部分组成：一部分为注册公司的费用，一部分为购房费用。

　　注册要花多少钱?

　　1万左右

　　据记者了解，目前在广州注册一家公司的要求和费用并不高，花费的时间也不多。如果是注册有限责任公司，低注册资金为3万元，相应的注册费、登记费等大约在1500元左右，如果是通过专业注册代理公司操作，费用在3000元左右。不过，这是注册费用。而要注册一家公司，还必须有相应的办公场所、会计工资、申领发票等，其中贵的是租用办公场所的费用。因此，如果白手起家注册一家公司，总费用得在1万元左右。

　　记者注意到，有人表示某些地方有“1元注册公司”的优惠举措。但记者从工商部门了解到，这个“1元注册公司”并不是说花1元钱可以注册一家公司，而是指对注册资金没有要求，其注册费用还是必须交纳的。这种形式是无限责任公司，一旦公司出现意外，股东风险会很大。

　　购房有何差别?

　　不能房贷

　　在购买环节，满堂红亿达按揭权证部副经理胡绮雯表示，以公司名义购买房产，不能享受契税优惠，契税按3%征收，印花税为0.05%，房产证登记费为550元。房产证的“产权人”上会写公司名称。

　　以公司名义购房，与个人购房相比，多出的费用主要集中在注册公司的费用上，而购买环节的税费则相差不大。但公司购买房产是不能办理房贷的，要么一次性付款，要么申请其他形式的贷款。

　　2步：转让环节　税费高达数十万

　　尽管注册一家公司买房的税费不高，但是有这种想法的人多为投资客，其终目的是为了转让物业获利。记者从相关部门了解到，公司转让所属房产会面临高额税费的问题。广州市房地产交易登记地税专窗人士表示，他们负责解释单位转让房地产应征土地增值税、营业税及附加税等问题。

　　转手：税费多到无得赚

　　据介绍，土地增值税计算的依据是增值额。例如某公司当初购买一房产，购入金额为100万元，相关税费为3万元。现在该房产价值180万元，如果出售则相应的土地增值税为26.85万元。

　　至于营业税及附加，若不能提供上手购房发票的，共计需要缴纳相当于转让收入5.63%的税金;可以提供上手购房发票的，合计营业税为4.5万元。此外，作为公司出售房产收入并入应纳税所得额，缴纳企业所得税，税率为25%，需缴20万元。

　　如此看来，转让这套房产公司账面上有80万元的收益，看似很多，但是其税费却高达50多万元，终的收益变得十分可怜。

　　提醒：公司物业好难脱手

　　地产界人士表示，如果是这样的收益，考虑到过程的繁复和高额税费情况下，注册一家公司去投资房产费时费力收益低，还不如将资金投入到其他行业。

　　地产专业人士认为，公司买房产生的税费不高，但转让却容易造成高额税费，虽然可以走“实收”的路子，但买方愿不愿意承担高额税费，又另当别论了。提醒买房者，想接手公司出让的房屋，好采用“各付各税”的方式，若非别笋，对公司物业还是“敬而远之”为妙。