业内称楼市“冬天”已经到来开发商分化加剧

2010年11月05日 09:18 小编：未知|0 点击：1971

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　事实上，除了房价、地价、开盘量以及成交量等楼市指标在分化外，处在市场另一方的开发商，在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化，不经营业绩大相径庭，而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。

　　新楼市调控关键点

　　■套房贷一刀切比例30%：原来对“房价过高地区，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，付款比例调整到30%及以上”。

　　■暂停发放三套房贷。

　　■推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

　　■部分城市限购房套数。

　　■囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款。楼市调控已半年有余，高压政策对市场的分化效应正逐步显现。

　　刚刚过去的楼市“银十”，其成交数据不容乐观。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均价也次回落至2万元以下，本月新推楼盘数量也创下新低，这不禁让业界感叹楼市的冬天已经来临。除了北京楼市遭遇量价齐跌外，沪、深等地的楼市成交量也出现大幅下挫，但其房价仍然坚挺。相比于房价，土地市场的分化迹象则更为明显，一线城市的地价趋稳回落，而二三线城市的地价继续呈上涨态势。

　　事实上，除了房价、地价、开盘量以及成交量等楼市指标在分化外，处在市场另一方的开发商，在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化，不经营业绩大相径庭，而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。业内人士分析认为，随着调控力度的持续，开发商会加快分化淘汰，从而市场洗牌将又一次开始。

　　北京量价齐跌楼市入冬?

　　刚刚结束的楼市“银十”能否延续“金九”的热度?10月份数据印证的结果是不乐观，在频出的楼市新政的调控下，楼市入冬迹象也越发明显。

　　据北京市房地产交易管理网的数据，10月份，北京全市包括期房、现房在内的全部商品房住宅总成交为7680套，环比下调了37.1%，同比去年下跌幅度则为45.2%。二手房成交方面也不容乐观。数据显示10月份北京二手住宅成交14162套，环比9月下调了14%，同比则下跌了29%。

　　不北京10月的楼市成交量遭遇“腰斩”，上海、深圳也同样如此。数据显示，10月份，深圳一手房销售面积45.46万平方米，同比下降8.5%，环比下降1.8%。而在上海，不一手楼市新增供应“被腰斩”，二手楼市成交量暴跌超三成，同时，因为“限购令”的执行，市场上的退房数也呈逐步扩大的趋势。

　　“成交量的下滑原因在于新政的持续出台，造成了购房者的观望。如今，楼市冬天已经到来。”安邦集团房地产分析师苏晶分析认为。

　　另一方面，开发商推盘的热情也逐渐冷却。据有关机构数据显示，在全国26个大中城市中，共有727个普通商品住宅项目计划于10月开盘，而截至10月31日，实际开盘量为555个，占计划开盘项目的76.3%。对于11月，以北京为例，计划开盘项目有23个，相比于去年同期多达52个的开盘数量，同比明显减少。万科近日也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓。

　　相对于成交量的快速下挫，房价走低回落的迹象也越发显现。据北京中原统计，10月北京商品房成交均价已经从9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。下跌幅度达到了6.6%，年内次月成交均价不足20000元/平方米。

　　“4月份以来，北京的房价总体上增幅放缓，价格上略有松动。个别地区，如通州、远郊，甚至燕郊，这些地方的价格有所下调。”苏晶说。但在中原地产分析人士看来，10月北京房价下降的主要原因在于部分远郊区县低价项目的集中签约，但实际成交价格并未出现明显的调整。

　　记者统计也发现，北京10月取得预售许可证的项目共19个，提供商品房住宅套数为7007套，而10月全月的签约套数为2731套，合计签约率为39%。除了其中一个位于海淀区均价超过3万元的某项目签约率达外，其他签约超过九成的项目单价均不超过2万元，占总签约的81.5%，而这些项目大多集中在大兴、房山、顺义等远郊区县。

　　与此同时，房价的坚冰在部分城市仍然牢不可破。数据显示，10月份深圳一手房销售均价的同比和环比分别上涨6.3%和7.4%;上海全市商品住宅成交均价环比9月也上涨了3.1%，连续4个月上涨。

　　值得注意的是，在房价分化尚不明朗的情况下，地价的调控效应更具代表性。据中国土地勘测规划院近日发布的2010年三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，商业、居住、工业用途地价的同比和环比均出现程度不一的增长率。但统计数据显示，三季度监测城市间居住地价呈现层次性差异，一线城市地价增幅持续回落，部分二三线城市上涨明显。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上季度的10个减少到6个;综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个。石家庄、昆明、南宁、长春等二三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。

　　“从国家统计局公布的9月份数据也可以看出，在全国土地购置面积减少的同时，土地购置费却大幅增加，表现在一线城市的地价已经趋稳回落，但二三线城市的土地却在上涨，土地市场的分化更加明显。”全经联副院长陈宝存对记者表示。开发商分化加剧

　　自4月份启动楼市调控以来，在一系列金融信贷、土地以及税费等政策的作用下，各大房企也正遭受着前所未有的考验，而其经营情况则直接关系到房价的涨跌。记者也注意到，随着调控的深入进行，开发商的经营业绩正日益出现分化，纷纷调整经营策略应对调控，新一轮的行业内洗牌也在暗流涌动。

　　在已出炉的上市房企的三季度报告中，虽然“招保万金”前三季度净利润增长明显，但业绩则呈现分化之势。其中，万科三季度营业收入下跌27%，而净利润却同比上升6%;保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%;招商地产实现营业收入同比增加7.96%，但单季净利润却下滑达20.54%。金地集团业绩可谓为“惨淡”，三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约 1.8%，而净利润大跌76.75%。而香江控股、中弘地产、绿景地产、浙江广厦等上市房企甚至遭遇亏损的境地。

　　行业的危机亦即转机。事实上，调控下的房地产业尽管面临成交低迷、资金紧张的难题，但已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。恒大地产副主席夏海钧曾表示，中央不断使用各种办法收紧银根，包括提高准备金率和控制贷款，将使得大开发商在竞中面临更有利的情况，这也会导致行业集中度增加。与此同时，万科、金地等公司也明显加大了获取土地资源的力度，新一轮的行业洗牌已悄然展开。

　　11月1日，万科联手合作方斥资12.5亿元在大连斩获5宗地块;绿地近期分别在武汉、大连连夺两幅地块;金地集团也表示，将利用手中的货币在四季度积拿地。

　　一些地方性的龙头企业也纷纷趁着行业低谷，通过拿地布局全国。厦门建发集团在经历了两次海西高调拿地后，近日还频频在天津、南京、桂林等地拿地;11月1日，深圳龙头企业深业南方以22.1亿元的总价击败众多房企拿下广州金沙洲地块，借道前地进入广州市场。

　　除了直接拿地外，一些房企还频频通过收购股权来获取优质地块。嘉凯城通过收购广东恒丰和深圳恒丰合计持有的武汉巴登城51%的股权，获取总建筑面积130万平方米的土地。近日万科洽购深圳建设集团一事也浮出水面，上半年万科在全国范围内已完成了17起收购，合同金额8亿多元。

　　有人得意有人失意。相对于上述房企积拿地、储地，另一部分房企则并不乐观。华远集团已经有很长一段时间没有在其大本营北京获得土地，对于土地市场的困局，集团总裁任志强回应，今年仍将继续拿地，将通过并购、合作等多种方式主要在二三线城市获取质优价廉的土地，启动二三线城市布局策略。

　　但在一线城市拿地受阻，紧盯二三线城市的房企显然不止华远一家。佳兆业日前也表示，其购地策略主要集中在长三角区域较富裕的二三线城市，大深圳区域、珠三角地区的广州、珠海等城市。而房企大佬早在一年之前已经大举布局二三线城市，如今其在二三线城市的销售利润率丝毫不逊于、甚至超过了在一线城市的平均水平。

　　在赌涨未来预期竞相在全国拿地的同时，开发商也逐渐调整经营思路发掘新的利润点，而商业地产和保障性住房因为受楼市调控影响小而受到青睐。

　　龙湖地产近日表示将致力于商业地产的大力推广建设，到2014年商业项目所贡献的利润将占利润总额的15%-20%。10月20日，万科与中信地产北京CBD赢嘉签署战略合作协议，赢嘉项目也正式启动，万科借此正式迈出了进军商业地产的一大步。奥园地产也称，下半年的发展重点是增加商业地产的比重，并施行“住宅为主，商业为辅”的发展策略，以确保公司现金流的通畅和经常性受益的增加。保利地产发展商业地产的计划更为“激进”，保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。

　　与此同时，近期招商地产公告宣布，公司取得深圳保障性住房中标通知书，但这并非招商次参与保障性住房建设，其在北京、深圳等也均有保障房的建设配套。此前，因为规避楼市调控可能带来的风险损失，万科、富力、保利等大型房企早已纷纷介入保障房项目。

　　有市场分析人士指出，随着调控力度的加大以及国家土地出让政策的规范化、市场化，别是有品牌、有实力的地产企业在全国重要城市布局的完成，房地产行业进入壁垒将日益提高，市场集中度将进一步提升。从长远看，中国房地产行业必将出现规模庞大的巨型企业。

　　“如果调控力度持续，开发商将会加快分化淘汰，从而市场洗牌又一次开始。”苏晶表示。近一年来房价同比涨幅

　　2010年9月

　　70个大中城市房价同比上涨9.1%

　　2010年8月

　　70个大中城市房价同比上涨11.7%

　　2010年7月

　　70个大中城市房价同比上涨10.3%

　　2010年6月

　　70个大中城市房价同比上涨10.3%

　　2010年5月