端午京沪深楼市成交冷清 开发商捂盘硬扛待援

　　深圳一楼盘降价，市民通宵排队

　　端午小长假上海有1个别墅项目开盘，成为二季度以来开盘项目少的一周。这个位于浦东的别墅楼盘，也推出了89套联排别墅。

　　追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海有2个项目开盘。而预计6月上海全市有33个项目上市，环比5月开盘量缩水28%，与去年同期相比也减少了18%。其中，90平方米以下小户型楼盘占7席，其余26个项目均是100平米以上大面积项目以及别墅项目。更值得注意的是，多达12个项目的总价预计过千万，占总开盘量近4成。

　　对于楼盘入市步伐减缓，上海一楼盘销售负责人指出，开盘量减少主要由三方面原因引起：一是部分开发商仍对后市抱有希望，有意识地将推盘时间后延;二是一批5月上市的新盘销售不理想，开发商希望避开风头，等前期房源消化后再推盘;三是根据历史经验，端午假期通常并不旺销。

　　北京市场虽然有新盘趁端午假期推出，但同样是成交冷清。北京共有5个项目在端午期间开盘，均价都低于23000元，多数位于大兴、房山等郊区。位于丰台区的7克拉项目节日期间正式开盘，预售均价23000元，当天开盘的200余套房源，直到下午5点左右售出了18套，不到总数的1/10。

　　5月北京楼市出现大范围滞销，29个开盘项目的平均销售率为31.1%，创年内新低，销售率超过四成的有远洋一方和开常青藤两个项目，这两个项目都是率先大幅度下调项目价格，才吸引到较多的购房者。

　　在京沪楼市陷入胶着状态之时，策略更为灵活的深圳开发商率先打出降价大旗，新盘低价入市吸引到众多市民通宵排队。由于政府出台的限价政策，位于深圳观澜的招商观园开盘前传出均价每平方米12000多元，较市场预期低了3000元/平方米，引起了购房者的关注，开盘之前进行现场登记的客户即已经超过3000批次。

　　6月4日招商观园开盘当天绝大部分房源即销售出去，销售人员表示，凌晨有购房者来到售楼处排队，到早上9时开盘时，现场排队购房者已近300人。此次实际售价不同于之前的传言，均价在每平方米14000元左右，比市场价格低了1000元。总体上节日期间深圳楼市成交冷清，但由于有降价楼盘横空出世，市场不乏热点。

　　信托继续输血

　　5月房地产信托规模依然居高不下

　　尽管来自银行的贷款已经收紧，资金链状况不容乐观，但由于开发商大力拓展信托、委托贷款、境外融资等多种融资渠道，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这给开发商提供了继续捂盘扛价的底气。

　　用益信托工作室统计表明，今年1至4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，发行数量同比增加66.92%，募集资金722.11亿元，募集资金规模同比增长115.26%。4月集合信托产品的资金投向房地产领域的占比高达43.25%。而且4月工商企业信托的占比为24.76%，许多信托产品以工商企业为名，实则投向房地产业务，导致近几个月工商企业类信托项目持续增加。

　　好买基金研究的数据显示，5月房地产信托仍然是募资多的品种，5月54家信托公司共成立284固定收益信托产品，纳入统计的175产品总规模为353.96亿元，其中投向房地产的信托募集资金达到96.24亿元，远远超过其他信托募集规模。

　　房地产信托产品以其高收益率吸引了众多投资者，为房企提供了源源不断的资金来源。中融信托发行的“创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划”，产品期限为24个月，预期年收益率为9%至14%。五矿信托发行的“荣腾商业地产投资基金信托计划”，期限为18至24个月，预期年收益率为10.5%至13.5%。而3年期非房地产类信托产品的预期收益率通常不超过10%。

　　业内人士分析，去年10月之前，房地产信托低年化收益率在5.50%至6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来低收益率接近10%的房地产信托产品数不胜数，高预期收益率则从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出高收益率超过20%的口号。

　　宜信财富管理分析师表示，楼市限购令出台后，很多高净值客户将注意力转向房地产信托。去年下半年以来，房地产信托收益率越来越高，十分，别是一些质地较好的项目，产品出来一周被一空。但业内人士认为，房地产信托收益率一路飙升必然对所投房地产项目的利润率有更高要求，甚至项目利润率要达到40%，再考虑到信托公司的净资本情况，此类产品继续拓展的空间已经不大。

　　委托贷款异军突起

　　逾期难以偿还情形不断出现

　　除了房地产信托，委托贷款也成了房地产企业又一重要融资渠道。今年一季度金融数据显示，委托贷款增加了3204亿元，是去年同期委托贷款增加额的2.1倍。

　　截至5月底，剔除上市公司出于正常经营需要给关联公司提供的贷款，今年以来上市公司通过银行已经发放17笔委托贷款，合计金额近14亿元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托贷款是借给了缺钱的房地产企业。已经公布了贷款利率的14笔委托贷款的平均贷款利率达到15.8%，相比一年期贷款基准利率上浮了150%，其中高一笔委托贷款利率达到21.6%。

　　中南建设5月27日公告称，将通过江苏银行南京河西支行向金陵饭店借款2亿元，用于公司经营资金周转，借款期限1年，年利率12%。中南建设将于合同签订后的1年内按季度支付金陵饭店资金利息费600万元，全年共计2400万元。

　　一家商业银行内部人士表示，今年委托贷款数量大增、利率明显上升，别是发放给房地产企业的贷款猛增。由于委托贷款属于银行中间业务，受托人不承担任何贷款风险，收取手续费，所以银行也愿意招揽。中国证券报记者也发现，许多民间资本正在通过委托贷款的这一渠道流入房地产企业，部分委托贷款实际利率水平高达20%至30%，同时不断出现委托贷款逾期未还的情况。

　　民间资金输血房地产企业，境外资金也直奔中资房企。标准普尔统计，今年一季度中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，预计今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的高纪录。