多地楼盘成交量大跌 出现策略性降价

政策高压之下，部分楼盘价格已现松动迹象。《经济参考报》记者调查发现，京版“国八条”落地之后，北京先后已有11个项目取得预售许可证并进入预售，成交均价普遍低于拟售均价，其中7个项目价格下降幅度超过10%。

　　业内人士表示，成交量大跌是导致开发商降价促销的一个主要原因，随着现金流受挤压，且成交量短期内难大幅回升，开发商在二季度进行更大幅度促销降价的可能性有望增加。

　　变化

　　个盘降价推销现象增多

　　《经济参考报》记者上到北京几处新开楼盘销售现场进行实地调查发现，远洋一方等地产项目售价均有下跌迹象。其中，于13日取得预售许可证的丰台区某项目，成交均价为35310元/平方米，比43508元/平方米的拟售均价下降19%。

　　北京东五环外的远洋一方润园项目打折幅度也较大，根据北京市房地产交易管理网数据，该项目300套房源拟售均价为25289元/平方米，截至20日下午 5点，成交均价为21181元/平方米，降幅达16.2%。另外一个备受关注的项目绿地花都苑的拟售均价为17491元/平方米，成交均价为14543元/平方米，降幅接近17%。

　　在记者统计的11个取得预售许可证并进入预售的项目中，成交均价较拟售均价下降幅度大约在2%至19%之间。

　　北京并非个案，近上海、杭州等城市均出现个盘降价推售现象。据披露，在上海，位于浦东一项目3月初开盘的实际报价是前期网上参考价的7.6折，甚至比周边的二手房还要便宜。

　　总体来看，房价环比下跌的城市也有所增加。国家统计局18日公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，新建商品住宅价格环比价格下降的有 8个城市，持平的有6个城市，价格上涨的城市个数减少了4个，环比涨幅超过1%的城市比1月份减少了12个，环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个;二手房价格环比下降的有4个城市，持平的有16个城市，与1月份相比，环比价格持平和下降的城市个数增加了10个。

　　不过，目前相当一部分开发商是“策略性降价”，一部分项目的实际成交价与此前持平或降幅有限。以房山一项目为例，118套房源的拟售均价为18279.5元/平方米，成交均价为17947元/平方米，降幅为2%。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，政策调控确实遏制了一手供应方涨价的势头，但在政策调控之初，虽不排除某些开发企业对后市未雨绸缪或因自身业绩要求而采取适当让利促销的营销策略，但以某些个例来推断一手房市场已开始进入整体价格下行周期为时尚早。

　　美联物业全国研究主任徐枫接受《经济参考报》采访时说，5月黄金周已临近，开发商将在4月中下旬展开一系列优惠活动，预计北京、广州、重庆和成都等地市场将会表现突出。_ueditor_page_break_tag_分页标题

结论

　　成交量短期内难大幅提升

　　在开发商促销降价增多背后，多城市成交量大跌局面凸显。中国指数研究院发布的统计数据显示，前一周(3月7日至3月13日，下同)监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，其中，海口成交量跌幅高达76.6%。

　　以北京为例，前一周成交套数达1056套，成交面积为10.4万平方米，环比下降16.08%。从更长的时间的段来看，京版“国八条”调控政策已执行月余以来，北京楼市成交量持续低迷。

　　据披露，新政执行日截至3月18日，北京市新建商品房网签总量为3504套，环比新政执行前一个月下跌42.1%，与去年同期相比跌幅为20.8%。

　　另外，与去年成交时开盘日房源基本售罄形成鲜明对比的是，此次记者调查的项目在开盘几周后仍有房源待售，有的甚至是大部分房源都未售出。北京市房地产交易管理网统计数据显示，截至20日下午5点，上个月26日已领到预售许可证的绿地花都苑项目，其批准销售套数达537套，但已签约套数为101套。

　　徐枫认为，成交量下跌除政策因素外，开发商推迟销售也是一个主要原因。

　　北京某上市房企人士何先生日前接受《经济参考报》记者采访时表示，在市场比较低迷的情况下，会在很大程度上影响到推盘意愿，“除非别缺钱，否则我们能往后拖往后拖”。

　　对于未来一段时间内的成交量走势，德佑地产研究主任陆骑麟表示，一方面是开发商对未来两三个月内楼市回暖的信心相对不足，另一方面是购房者期待此次严厉的楼市调控政策使得开发商进行主动的价格调整，在供求双方的观望之下，楼市成交量短期内得到大幅提升的可能性几乎不存在。

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后市

　　资金链趋紧增加降价可能

　　W IN D统计数据显示，截至3月20日，按照申万一级行业分类，两市已有共计42家房地产上市公司公布了2010年年报。42家企业共计实现归属于上市公司股东的净利润32.86亿元，较去年23.40亿元大幅上升40.5%。虽然净利润出现了大幅上升，但同时，包括资产负债率和现金流量数据则显示其经营现状并不如此乐观。

　　从资产负债率来看，包括万科、保利地产、金地集团等在内的已公布年报的龙头企业均较去年有所上升。万科的资产负债率为74.7%，同比上升11.5%;保利地产为79.0%，同比上升12.8%，金地集团则达到了71.2%，同比上升2.2%。

　　而从现金流的状况来看，截至2010年末，42家上市公司的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，而去年同期则为249.1亿元;现金及现金等价物净增加额为279.9亿元，去年同期则为440.1亿元。数据统计还显示，截至2010年末，42家上市公司的存货数量已经达到了4721.6亿元。

　　“目前一些大的开发商资金状况还好，中小开发商则比较紧张。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿对《经济参考报》记者表示，如果目前这种成交量大幅下降的情况再持续三个月的话，一些中小开发商将迫于资金的压力不得不通过股权转让等方式来筹集资金，而大的开发商则将会采取新的销售策略，可能会进行5%至 10%幅度的打折销售。

　　另有数据显示，目前由于国家在信贷政策等方面调控加重，房地产开发企业资金来源同比回落明显。2011年1至2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%;自筹资金4184亿元，增长 21.4%;其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%;个人按揭贷款1280亿元，下降 11.3%。

　　“3月份房地产开发企业仍需要加大销售的力度，以缓和资金被收紧的不利局面。”东兴证券房地长行业分析师郑闵钢表示。

　　此外，东兴证券近一份研究报告还认为，房屋竣工面积较去年底有所回升，也高于去年同期同比7.97%的增长率。这些数据反映出房地产市场将进入供需紧张相对趋缓的阶段，这为控制商品房价格过速上涨提供了一个良好的基础。