2010武汉楼市：树欲静而风不止 盘点十大关键词

 

看图选房

　　连地产开发商也不希望房价大涨，结果还是涨上去了；所有人都觉得密集调控能为楼市降温，结果没降成。2010年的武汉楼市，是这样。

　　回望全年，“调控”与“房价”如影随形，房价不降，调控不止。

　　开年，楼市承接了2009年的旺势，继续。寒风也没能阻挡看房者的排队热情，从光谷到金银湖，楼市惹火蔓延全市。“开盘前，大批购房者顶着寒风在售楼部外排队，这在淡季，真不多见。”锦绣龙城项目负责人回忆。

　　中央已经意识到，房价的非理性上涨，是资产泡沫化及通货膨胀的根源之一。1月，“国十一条”出台，措辞比较模糊，主要从加大保障性住房建设力度及扩大普通商品房供给等方面，对楼市进行规范。而在1月12日，银行准备金率次上调。调控的意图很明显，增加供给、收紧银根，平抑房价。

　　然而，此轮调控似乎并未起到预期作用。数据显示，今年1—4月，全市商品房销量，除开2月，其余全在万套以上。房价，也从6345元/平方米上涨至6598元/平方米。

　　因此，从4月开始，房价与政策开始了为期半年的博弈。4月，“新国四条”、“新国十条”出炉，即提高二套房付比例、明确保障性住房及普通商品房的占有比例、引导合理住房消费和调节个人住房收益税收。9月底，政策“钉子回脚”，住房城乡建设部、银监会组成联合检查组，抽样检查全国8个城市的二套房贷款政策的执行情况。而现在，调查结果即将呈上，向国务院汇报。而全国有关二套房贷“认房又认贷”的执行，将在“十一”后从严。

　　半年时间，连地产企业都放弃了推盘涨价的原则，谨慎为妙。然而，购房者的冲动购买，却一直在给地产开发商壮胆。

　　投资客的确少了，刚性需求购房者的数量，却在直线增加，撑起了购买大头。“开盘时，购房者会直接挑出总价在其承受范围内的楼盘出手，而没有在乎房价是不是涨了，涨了多少。”湖北长源房地产开发有限公司肖学峰说。

　　“‘调控’成了‘空调’，往后的走势，看不懂。”包括地产品牌营销专家陈真诚在内的多位业内人士都表示，看不懂楼市究竟会走向何方。

　　实际上，10月后的楼市，确实让人摸不着头脑。地产企业意识到，此次的调控将是持久战，不压下高房价将绝不罢休。于是，进入淡季的楼市却并不平淡。10—12月，每个月推盘的企业都在40家左右，且均有优惠相赠。大企业如万科、恒大等，更集结了旗下多家楼盘，合力让利。另一方面，购房者保持了一贯的活跃，勤劳奔走在各大售楼部，活生生把四季度每个月的销量推上万套关口。

　　“银行准备金率”密集上调、“三套房公积金贷款的停摆”、“加息”……货币杠杆的用力，还是没能给楼市降温。

　　调控手段与2008年类似，为何效果千差万别?地产企业“不差钱”是个关键词，经过2009年的全年，大小地产企业钱袋满满，在没有资金压力的背景下，把房价降下来，何其难?购房者对政策“信不足”是二个关键词。早在年初，购房者期盼，适时介入的政策，能给楼市降温，走过“金三银四”，迈过“金九银十”，楼市一点冷却的迹象都没有。“现不买房，更待何时?”越来越多的人抱持同一信念，楼市需求，越滚越大。

　　此外，前11个月，新增贷款额已经达到7.5万亿元，提前完成全年任务。落到楼市，地产企业已经顺利从银行拿到了钱，现金流充沛，这也解释了，全年土地市场为何异常。

　　抛开繁荣表象，楼市内核，岌岌可危。调控向来是“温水煮青蛙”，短期内感觉不到，日子久了，才晓得后劲很足。眼下，“加息”通道已经开启，刚性需求购房者看重的购房成本将增加，此意味着，投资性需求受到遏制同时，刚性需求也将萎缩。而随着宽松的货币政策一去不复返，2011年，开发商手里的现金流也将受到考验。

　　在央行宣布加息之后的二日，温家宝总理在接受采访时再一次强调在任期内“解决房价问题”的决心。“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”他说。

　　一场自上而下的，更加有的放矢的调控，如一个风筝，或将盘旋在2011年的上空。“为了楼市更加健康稳定地发展”，是一根红线，牵引着风筝，坚定前行。

　　近日，江岸区持证低收入家庭在百步亭文卉苑挑选经济适用房。

　　盘点2010年武汉楼市十大关键词

　　关键词一：严令限购

　　2010年，全国18个城市颁布了房地产调控细则，其中16个城市出台了限购令。主要集中在三个区域，即北方地区的北京、天津、大连，长三角区域的上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州，以及珠三角区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。另外，还有位于西部的兰州。2010年，全国范围内16个城市出台了限购令。限购令主要分两类。一类以深圳为代表，有深圳和南京。同时考虑了增量和存量双重因素，严格限定市场需求数量，对市场产生的影响巨大，属于严厉的限购令。另一类限购令以北京为代表，考虑了增量因素，而未将既有的存量住房考虑在内，多数城市多属这类。

　　关键词二：保障住房

　　从2008年“131号文”发出以后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部明确提出了2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。

　　关键词三：土地收入

　　财政部在2010年4月发布的数据显示，2009年度全国土地出让收入超过1.4万亿元，比2008年度增长43.2%。2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。截至11月，上海、北京土地出让金已经突破千亿元大关，分别达到1387亿元、1063亿元，均创历史新高。预计2010年北京全年土地交易金额将达到1300亿元，而紧跟其后的大连、天津亦离千亿元不远。

　　关键词四：土地清查

　　2010年年初，国土部曾拟定“7月督察，8月约谈，9月问责”的时间表，由于土地卫片执法检查次覆盖全国2859个县，致使工作日程延期。12月，国土部、监察部、人力资源和社会保障部，三部委联合主导土地违法问责。据悉，2010年土地违法问责名单已经基本确定 。12月16日，国土部土地违法约谈12地方官，但至今问责工作未有实质进展。

　　关键词五：央企清退

　　2010年3月18日，国资委宣布除16家以房地产为主业的央企外，不以房地产为主业的78家央企要逐渐退出。至12月，有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余的71家央企超200家地产公司至今未清退房地产业务。

　　关键词六：房企融资

　　从2010年4月17日，“新国十条”要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组”。到10月15日，证监会全面叫停房地产开发企业的重组。再到11月份，监管层要求要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。直至11月12日，银监会发布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查。这意味着自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后，房地产企业融资渠道再一次被收紧。虽然除了银行贷款、信托、上市、增发和重组外，房企的融资渠道还包括地下钱庄和境外融资等渠道，但这些渠道融资成本比较高，且存在一定的风险，因此很多房企在选择时都保持着谨慎的态度。

　　关键词七：二线城市

　　二线城市正进入快速发展期，2010年土地出让量明显增加，溢价率普遍提高。在中原监测数据显示，除杭州出现大幅下降外，其余二线城市土地出让面积较2009年同期增长16%-236%。同时，溢价率普遍比2009年高。此外，二线城市住宅成交受调控影响较小，津、渝、蓉、汉等城市的一手住宅成交仍维持上升趋势，增速放缓。目前各地成交不大幅高于轮调控，且较2009年月均水平有近一成增加。

　　关键词八：领头独大

　　截至2010年12月1日，万科当年销售冲破千亿元关口，实现1000.6亿元的销售额，成为国内年销售额千亿级房地产公司。石表示，万科以往20年的复合增长率都在35%以上。预计未来的4年，按20%复合增长率推算，到2014年万科的营业收入恰好是过2000亿元，如果按25%是2400亿元。在未来10年，即延长到2020年，假定复合增长率从25%降到10%，万科的销售额将超3000亿元。

　　关键词九：商业热潮

　　包括中粮、万科、金地、华润、保利、富力、龙湖、万达等国内一线开发企业都高调宣布其商业地产发展战略，一边是住宅龙头企业强势进军商业地产，另一边是商业地产大佬投巨资巩固领军地位。未来商业地产的开发比例将占到众房企整体开发投资的20%-30%。商业与住宅的综合开发有望成为内地开发行业的发展方向。

　　关键词十：房产税传闻

　　2010年4月8日，沪媒爆料称，上海拟开征住房保有税;此前，重庆市市长黄奇帆已在重庆人大常委会上提出，重庆拟对高价商品房征收别房产消费税，方案已上报国务院。“新国十条”指出，财政部、国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。“国五条”指出，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。12月7日，上海市相关部门负责人表示，上海已进入批试点城市名单，但具体时间有待中央决定。同日，重庆市政府相关人士对房产税表态称，一切静待中央的安排，目前正在做基础性调研。

来源：亿房网