调控“金箍棒”下求存 看房地产商“七十二变”

年底土地成交量价回升，表明开发商开好后市，排除了之前的观望气氛

　　策略——

　　深挖“二三线” 转战商业地产

　　目前，在房地产业中，已有四家公司跃上了500亿销售额的台阶。除万科外，恒大地产于12月18日发布了销售额达到500亿的喜报，比上年增长超过70%;中国指数研究院12月数据显示，中海和保利销售额也于同期超过500亿元，分别为588 港元和571 亿元，同比分别增长30.7%和41.6%。

　　“2010年做得不错的发展商都有几点相似。”万科总经理郁亮表示，恒大、碧桂园2010年都和万科一样取得70%的增长。他们共同的点是顺应政府调控，集中精力做主流住宅、加速资金周转。

　　与此同时，一反过去集中在一线大城市的做法，这些公司纷纷大力开拓二、三线甚至四线市场，今年以来已经硕果累累。

　　其中万科进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等40多个城市。三、四线城市占总储备量超过80%，并有逐步增长趋势。恒大进入中国27个城市，在售项目56个，96%为二、三线城市。恒大进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的。

　　在规模上没有实现超越的企业，调控之下也开始调整自己的商业模式。

　　2010年，重庆的龙湖地产称，未来三年，龙湖地产旗下将有超过120万平方米的商业地产项目建成开业。而华润之前也有表示，将扩大商业的贡献比例。

　　北京代表企业，万通、创都开始用“商业”这个概念包装自己的综合体项目计划，并且借此刷新融资模式。

　　创董事长刘晓光以折扣店品牌“奥莱斯”作为商业地产的新概念引入，在接受记者专访时，刘晓光表示，根据创置业的战略计划，其目标是未来几年里在全国建成几十家以“芭蕾雨”命名的大型奥莱斯项目。目前已经上马的广东佛山(178万平方米)、浙江湖州(63万平方米)和北京房山(36万平方米)3个奥莱斯项目，合计总建筑面积近300万平方米。

　　而在美国参与双子座重建项目的冯仑也表示正在推行“立体城市”计划，并且与刘永好、张跃、史玉柱联手推进“立体城市”的建设。“立体城市”将是万通集团的下一个发力点。

　　万通的个立体城市的选址基本确定在河北廊坊，希望在明年年底开工，开工后3年左右会达到期入住条件，预计将在7年左右的时间内全部建成。

 　　人事——

　　房企高层地震 挖人行动开始

　　2010年，调控一来，人事震荡。今年地产界中高层人员离职频繁。

　　4月开始了紧缩。28日，绿城中国的席财务官林战辞职;刚与林战辞任同任职绿城中国公司秘书及授权代表的郑碧玉亦于日前提出辞职。龙湖地产席财务官林钜昌及SOHO中国的财务总裁少剑亦先后辞职。6月15日佳兆业总裁叶剑生离职;7月5日，金地总裁张华纲离职， 7月中旬，中国建筑五工程局(下称“中建五局”)总经理莫斌已空降碧桂园，任总裁一职，原总裁崔健波任留任执行董事。7月19日，浙江广厦原董事长楼江跃的辞职申请已经获董事会批准。

　　此外，万科、华润、绿城、保利、合生创展今年以来均有高管离职。

　　今年，房地产企业频繁发生人事变动，虽然原因各有不同，却都处于宏观调控的同一“时代背景”之下。而对于中高层变化的原因，业内都认为和新政有不小的关系，市场好的时候，可以掩盖很多矛盾;但是市场不好，很多问题会暴露出来。另外，市场不好的时候，开发商老总原来承诺的诺言没有兑现也会导致一些职业经理人离开。

　　地产行业流动性一向较大。因为地产行业处于扩张期，也处于调控期，双重的环境令职业经理人的工作状态常常变动，加大了职业经理人的压力和人员的流动性。而急剧成长的行业，需要大量人员加盟，也增加了流动的机会。如此一来，一场旨在“挖人”与防止“被挖”的行动都成为地产公司重要的工作之一。

　　“今年专攻地产行业的猎头公司生意!”一位国外猎头深圳分公司的总经理表示。但是，她也感觉要找到合适的人去适应这些高要求的职位，颇为不易。一家东莞地产公司欲在香港上市，想要挖一位有上市经验的副总裁，年薪给到200万，仍找不到合适的人。地产公司可谓求贤若渴。

　　储备——

　　年底结束观望 巨头加紧囤地

　　2010年土地市场先抑后扬。11月后进入土地成交高峰。

　　某研究院的数据显示，2010年土地市场仍然处于上升趋势。2010 年1-11 月，全国120 个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。

　　从不同季度来看，一季度同比增长超过1 倍，之后调控促使土地出现短期成交下降，二季度增速下降到20%-50%，7 月以后同比增速下降至10%左右，部分月份甚至出现负增长。从地价水平来看，120 个城市的住宅用地平均地价在7 月达到今年以来的低水平1458 元/平方米，但8 月以后又有所上涨，其中9 月达到今年以来的高水平。

　　11 月成交进入高峰期。20 家重点监测企业中新增土地储备的企业有14 家，超过半数的企业在11 月份内新增土地储备。进入11 月份以来，各城市为完成供地计划加紧岁末推地，提升了土地市场供应量，加速了土地市场的活跃。1-11 月恒大地产新增土地储备3,231.29 万平米，增速;万科新增2,196.99 万平米，增速二;保利地产截止到11 月份新增土地储备1,502.63 万平米，位列三。

　　“下半年增加购买土地，是因为前期进行了观望，今年开发量增长，年底要进行合理补仓，”年底频繁购入华北土地的佳兆业总裁黄传奇解释。

　　“年底成交量价回升，表明开发商开好后市，排除了之前的观望气氛，”世联地产席研究员海斌表示。总体上看，土地价格处于上升通道没有变。“从结构上来看，拿地和创造地的基本上是国有大型开发商，也是资金非常充裕的开发商。”

　　另外，银监会发文要求严控房地产开发贷款风险，对囤地、捂盘的房地产开发企业不发放新增贷款。银监会在这份关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知中，要求对78家不以房地产为核心主业的中央企业,对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请等。《通知》并列举了目前房地产开发商惯用的四种规避监管的表现形式。例如，通过分期开发拖延开发时间、通过抬高申报价格变相捂盘惜售;通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目等。

　　在政府加大居住用地有效供应调控思路指导下，2010 年全国计划供应住宅用地18.5 万公顷，较2009 年成交面积大幅增长142%。截至 11 月底，全国完成土地供应计划的65%;一线城市中，除京沪外，广州、深圳供应计划完成率偏低。二线城市完成情况较一线城市好，但多数城市完成计划比例不高。

　　从当前房地产市场形势以及政策走势来看，2011 年调控力度不减，增加土地市场供应仍将成为行业调控的重要内容。2010 年土地出让计划完成不好的省市将会在2011 年加大土地供应。如一线城市的广州、深圳和二三线城市中的宁波以及西安等地。

　　资金——

　　银行关上门 自有来钱处

　　2010年，虽然在销售业绩支撑下，房产商的资金链未形成很大压力，但是在严厉的调控之下，房地产企业的融资环境并不宽松。而开发企业自筹资金同比增长49.6%，较2009 年显著提高，国内贷款增速为25.0%，低于整体水平。由此可见开发商资金来源已经开始改变。

　　4月17日，“新国十条”要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产的重组”。10月15日，证监会全面叫停房地产开发企业的重组。到了11月份，监管层要求要主营业务收入中出现自房地产业的上市公司融资要求也将不予通过。这意味着自2007年冬天证监会暂停房企IPO(次公开发行)之后，房地产企业融资渠道再一次被收紧。

　　同时，作为开发商重要运作资金来源的商品房预售款也开始受到监管，北京已于12月1日开始实施新规。加强商品房预售资金监管后，开发商能按工程节点使用被监控的预售资金，自身现金流缺口将无法通过楼盘预售款自行弥补。

　　传统融资渠道对开发商全面紧缩。在此环境下，多元化融资成为必选之路。

　　从某研究院数据看出，1-11 月，开发企业资金来源中的国内贷款占比为17.8%，较2004-2009 年历史平均水平低1.1 个百分点;自筹资金占比为37.7%，较2009年提高6.3 个百分点，接近2008年的39.5%;定金及预付款、个人按揭贷款及其他资金来源占比分别为25.2%和18.3%，分别较2009 年下降2.7个百分点和1.9 个百分点。

　　世联地产席研究员海斌表示，从2007年到2010年7月，外资机构在大陆地区共设立了33人民币基金，完成募集规模达300亿。开发商的融资渠道已经改变过去单一依靠银行的局面，因此，虽然政策在收紧开发商的资金链，但多样化的融资渠道成为开发商的新的救命稻草。

　　另一方面，今年地产基金崛起迅速。据不完全统计，不国内的金地集团、创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构，AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金，形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。

　　一位房地产基金的经理分析称，现在土地资源越来越，开发商投资成本越来越大，拿地成本普遍超过30%，在一线城市甚至接近50%，信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下，房地产基金大有机会。

　　未来有望出台的REITs(房地产投资信托基金)也为房地产基金提供退出机会，并带动更多持有型物业出现。

来源：亿房网