“限购令”思辨：反弹压力再聚集 存废两难

　即将收官的2010年,无疑是房地产的“政策调控年”,其中限购被视为给力手段。

　　在经历了前期的观望和消化,楼市在2010年收官期画上了量价齐升的句号。面对量价反弹压力的一再聚集以及资金外溢的忧虑,限购令也到了去留抉择期。

　　但在实施限购令的城市中,除福州、厦门、海口三市规定了限购有效期截至12月31日外,其他城市大多闪烁其词,没有明确“限购令”退市时间。

　　“限购能作为暂时性的过渡政策,目前楼市的需求并未消失。限购像闸门一样暂时拦住了洪水,但随着时间推移,水位会越来越高。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。

　　而在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,虽然“限购令”是把双刃剑,但如果地方政府在限购政策的执行上有所放松,会被市场解读为调控松动,将对市场预期形成较大影响,因此该政策在2011年仍将延续。

　　反弹压力再聚集

　　限购政策始于北京。4月30日,北京出台的“国十条实施细则”中明确提出:5月1日起北京家庭能新购一套商品房。此项旨在打压投资投机性购房需求的举措,被视为楼市的一枚重磅炸弹。

　　随着“9·29”新一轮调控政策的出台,“限购令”浪潮席卷全国。从9月29日到11月中旬,40多天里共有15个城市出台“限购令”,并且有消息称未来限购令的施行将不少于30个城市。限购俨然已经成为此轮调控的主要手段。

　　已出台“限购令”的城市主要集中在三个区域:北方地区的北京、天津、大连,长三角区域的上海、南京、杭州、宁波、温州、苏州,珠三角及临近区域的广州、深圳、厦门、三亚、海口和福州。此外,还有位于西部的兰州。

　　在“限购令”集体出台的初期,各地楼市出现了一定程度的降温。

　　据世联地产市场研究部统计数据,从周成交量来看,“限购令”出台的效果非常明显,其中多数城市一周内成交量环比降幅超过两成,如深圳、厦门、南京、大连、广州和苏州等城市,成交量分别环比下降44.68%、24.9%、36.21%、33.28%、76.73%和26.45%。

　　然而,从月度走势来看,楼市在“限购令”的高压下依然存在反弹的迹象,并且存在价格上涨的冲动。

　　先从成交量上看,北京、杭州、天津和宁波的成交量在经历了10月的暂时回落后,于11月有所反弹,分别环比增长26%、72%、20%和12%。再从价格上看,大部分限购城市的成交均价保持相对稳定,但也有少数城市不降反升,如北京和上海11月成交均价分别环比上涨9%和26%。

　　同时,国家统计局近日公布的《70个大中城市房屋销售价格指数》也显示,16个限购城市中,广州新房价格环比下降0.1%,另有5个城市新房价格持平,其他10个限购城市的新房价格均环比上涨。而这些城市新房价格的同比涨幅除广州较小外,其他15个城市均大幅上涨,其中海口和三亚同比分别上涨49%和55.1%。

　　并没有像很多人预想的那样,“限购令”能促使楼市成交量下滑、价格企稳或回落。相反,不非限购城市量价齐升,限购城市经过短暂的降温后亦再度反弹。

　　严厉的调控和暖意渐浓的楼市形成了强烈的反差。

　　这一效应传导到土地市场,则是地价的再创新高。近一个月,武汉、上海、广州、北京等地的土地市场均有地出现,地的持续刷新亦从侧面削弱了“限购令”的威力。

　　世联地产研究部认为,当前的市场形势,使得“限购令”变“令”的担忧不断加重。

　　存废陷两难

　　除量价均有所反弹外,限购所带来的挤压效应亦被业界视为“限购副作用”。

　　“限购的效果体现在对当地市场投资投机性需求的抑制,但是也有比较明显的负面效应,即促使了一些投资投机需求转移阵地,转移到没有出台限购令的周边城市,还有些需求转向了二三线城市,间接推高了这些城市的房价,另外对当地的投资性需求也起到了推波助澜的作用。”陈国强说。

　　正如业界所担心,自9月底推出“限购令”以来,深圳周边城市如东莞、惠州等,也承接了限购城市的成交量。

　　据世联地产统计数据显示,紧邻深圳的东莞凤岗镇,在深圳限购之后吸引了不少深圳投资客,近期该镇的住宅成交一直高居东莞市各区前列。

　　“限购令”这个产生于2010年房地产政策年中的强力手段,其逐渐显现的负面效应让它骑虎难下。

　　接受记者采访的多数业内人士均担忧,限购政策目前已走到十字路口:其是殊情况下的行政干预行为,虽然对房价下降未必有大作用,但假如全面解禁,同时其他调控手段不能及时跟进,楼市可能再现报复性反弹;若限购长期实施,则影响了市场的正常秩序,与大背景下的城市化进程要求不符。

　　“房地产调控的问题像往水里摁皮球,手一松皮球肯定会弹出来。”北京市房地产业协会副秘书长陈志认为,从11月份的数据来看,全国房价普遍上涨,有些城市涨幅很大,从现在的逻辑判断,限购令还不具备退出的条件,“估计到明年年中也未必能退出”。

来源：亿房网