楼市调控再加力 房贷利率折扣越来越少

     “五一”假期后，多家银行调整房贷利率折扣。从5月1日起，北京市多家银行以网签时间为节点，5月1日及之后网签的，首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；二套房房贷执行基准利率的1.2倍。

     对于房贷利率折扣越来越少，有人认为，这是一种“定向加息”。在业内专家看来，折扣少了并非加息，这是在前期调控政策之下，银行根据市场变化、调整资产负债结构的结果，利率调整针对的是增量，以抑制“炒房”行为，对于存量房贷，居民的负担没有加重。

     今年以来，全国首套房房贷平均利率折扣变化明显，自1月份以来，居民首套房房贷实际利率已连续4个月上升。

     “房贷利率折扣少了，这既受到各地出台房地产调控政策的影响，也有银行自身业务调整的因素。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为。

     去年以来，为抑制房价上涨过快，多地出台了差别化的房地产调控政策。

     “一方面，银行要配合各地出台的住房金融政策，抑制房价过快上涨；另一方面，住房按揭虽然风险较低，但并不是银行较赚钱的业务。”曾刚分析，此前大多数银行的房贷利率都是有折扣的，这无论与个人消费信贷还是企业贷款相比，银行发放住房按揭贷款的收益率水平要低得多。

     去年，不少银行将住房按揭贷款作为贷款投放的“大头”，不少银行2016年新增贷款中超过一半都是住房按揭贷款，还有的住房按揭占比超过六成。

     现在，情况发生了变化。一季度，我国宏观经济数据亮点频现。与此同时，货币市场利率中枢上行，导致银行资金成本上升。

     分析师认为，对于银行来说，房贷业务回笼周期长，收益较低，房贷业务量过大将会降低银行的资金回笼速度，加剧银行现金链压力。

     “从负债端看，银行成本上升，因此首套房房贷折扣越来越少也是银行根据市场变化调整的结果。”曾刚说，尤其是对资金成本较高的小银行来说，在当前市场利率之下，房贷折扣越多，其收益率也就越低。

     银行随着市场的变化调整资产负债结构，这从一季度的数据中也能看出端倪。一季度，个人住房贷款余额19.1万亿元，同比增长35.7%，比上年末回落1.1个百分点。与此同时，更多的信贷资金投向了企业。一季度，企业部门新增中长期贷款占全部新增贷款的63.3%，较上年末大幅上升，提高了30个百分点。

     资金成本上升，导致银行需要寻求“更赚钱”的资产。因此，曾刚认为，今年银行的资产负债结构会发生较大变化，这意味着房贷在其中的占比会明显下降。“如果成本上行，资产收益率不跟着上去，那么银行利润就难以保证。”

     利率作为宏观调控的重要手段，能够起到抑制房地产价格过快上涨的作用。从资金面来看，银行成本上升，会影响房贷的价格，进而影响需求。由于各地住房金融政策及限购等政策相继出台，从而给过去非理性的房地产市场“泼了盆冷水”。

     “目前市场预期趋于平稳，购房需求可能有所下降。”曾刚认为，无论是资金面还是购房预期的变化，都会影响购房者的意愿和交易量。目前看，在稳定预期上，前期房地产调控政策起到了明显作用，此前购房者普遍预期房地产价格会较快上涨的恐慌性情绪大幅缓解。

     有人担心，房贷折扣少了、利率高了，会不会误伤刚需？住房按揭利率折扣变少直接提高了购房成本。“目前来看，调整针对的是增量，对于存量房贷，居民的负担没有加重。”曾刚表示，从中长期看，房地产市场涨幅放缓，对于刚需购房者来说是好事，尤其是部分城市房价出现了小幅回调。总的来算，成本说不定不升反降。

     从后期看，房贷利率在部分城市上调至基准利率的基础上，仍有上浮的可能。曾刚认为，房贷利率是否会继续上浮要看接下来市场利率的变化。“对于银行来说，如果资金利率继续走高，那么房贷利率可能会继续上涨。”李唯一预计，房贷利率继续上调可能性较大，银行会继续收缩房贷业务、控制房贷增量，并在满足刚性需求和控制资金成本之间寻找平衡点。但从总体来看，房地产调控一系列“退烧药”已初见成效。

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