信贷趋紧大势已定 房企如何玩转资金流

　　昨日市场引人关注的话题源自于《中国房地产报》的一则消息：占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。更有房地产业界小道消息传言，国内地产龙头万科的总裁毛大庆(微博 博客)在周日晚饭席间得知这一消息后匆匆离去，召开紧急会议商议对策。

　　南都记者昨日连线中国银行、民生银行等多家银行相关负责人，均否认了新增开发贷款被行政叫停的说法。“每年年底信贷额度趋紧甚至用完，这在银行业是司空见惯的事情。”中国银行广东分行一位人士向记者表示。而民生银行地产金融事业部副总经理董续勇则明确表示“年底额度紧张在银行界更是一种常态。”

　　“但信贷收缩的大势基本是明确的。”董续勇预计，2011年信贷额度可能会比10年7.5万亿减少5000亿，从今年统计的数据来看，前三季度银行贷款占到开发商资金来源的18.6%“这意味着包括开发贷在内的贷款成本将增高”。

　　银行界辟谣

　　据国家统计局日前发布10月房价数据显示，前10月房地产开发企业资金来源中，国内贷款10443亿，较前9个月的9398亿增加1045亿，而前9月国内贷款额又比前8月多938亿，表明10月单月较9月多增贷款额逾100亿。

　　有媒体报道，中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。但昨日银行各界纷纷对这种说法进行辟谣。其中，工行相关人士介绍，截至今年三季度末，该行开发贷余额较年中已减少了80多亿，预计四季度会继续减少，但是完全叫停是不可能的。

　　而南都记者昨日连线中国银行广东分行相关人士，他表示几乎每年年底都有这样的情况发生。“即便是在经济环境差的2008年年底，我们也接到通知不得放发贷款，刚进银行之初我还担心自己的业绩，但是这么多年了，我们都已经习以为常，因为这基本都是临时性的措施，一到二年年初，我们又开始加大投放贷款的力度。”上述人士表示：“银行发放贷款的额度并不是行政主管部门定的，而是根据银行自身的经营情况，比如75%存贷比这根红线，要不触及资产风险的隐患，银行也要追求利润啊。”

　　而广州一家大型房企的相关人士亦向南都记者表示，目前尚未听说四大行新增开发贷被叫停的消息。他表示，房地产开发企业与银行的信贷合作一般都是长期性、持续性的，在某一个时点上完全叫停的可能性并不大。况且，一般来讲，11-12月份各银行全年的放贷额度已经基本用完，各个领域的放贷额都会收缩，即便不叫停，年底这两个月的新增贷款额也不会很大。

　　开发贷成本将提高

　　根据央行数据显示，截至今年10月末，国内银行业金融机构新增人民币贷款已达6.91万亿，全年7.5万亿的目标差5900亿元。其中，前9月，工行、农行新增人民币贷款分别为9276亿和8742亿元，建行、中行新增贷款分别为较上年末增加6751亿和6448亿元。

　　“目前来看，剩下两个月信贷额度虽然不多，但是比去年年底的情况还是要好一些。”民生银行地产金融部副总经理董续勇向南都记者表示，相对于今年的开发贷额度，开发商或许更为担心的是明年的信贷情况。

　　他预计明年的信贷额度将有一定程度的收缩。“估计至少会减少5000亿，宏观货币政策的导向正逐渐从适度宽松向稳健回归，有人预计将减少两成的说法虽然个人认为有点夸张，但是并非完全没有道理。”

　　11月11日，兴业银行席经济学家鲁政委发表研究报告称，在防通胀的调控预期下，可以预见我国将持续经历政策密集期，估计明年信贷投放难超7万亿元。

　　“明年的货币供应以及银行信贷总量预计不会超过今年，地产行业的调控也依然会持续。”上述中行人士亦持此观点。“今年监管部门主要做了三件事，整治地方融资平台、房地产以及‘三高’行业不良贷款的信贷风险，这实际上是在调控的基础上使适度宽松的货币政策逐步回归常态化。但明年监管部门还要加上四件事，防通胀。”

　　房地产开发商的资金来源中，信贷占比约占五分之一，在董续勇看来“这个比例虽然不大，但是对开发商而言却是不可缺少的，在今年信贷额度用尽的情况下，年底开发商拿地的热情应该会受到一定的影响。”

　　让开发商心有余悸的是，如果明年信贷额度收缩成为定局，那么开发贷款的融资成本必然会增高。“比如一些严重依赖开发贷的中小型房地产企业，在缺乏其他融资渠道的情况下，很可能会受到资金链的制约，而对于一些大型的开发商而言，拥有雄厚的资产背景和多种融资渠道，比如信托或者海外资本市场等，相对会加速扩张的趋势，进而导致行业的深度洗牌。”董续勇说。

　　如何玩转资金流？

　　事实上，房地产行业资金压力正在进一步显现。根据广东省房协新报告显示，前三季度房地产开发企业本年到位资金3915.64亿元，同比增长15.9%，增幅比上半年和1季度分别减少9.6个和18.2个百分点，呈逐季回落趋势。房地产开发企业本年到位资金与完成投资比一路回落，由一季度的229%和上半年的181%，回落至前三季度的161%，企业资金压力趋紧。

　　开发商将如何玩转资金流？对于近期房地产信托基金的，董续勇认为信托融资占据开发商融资的一部分，虽然年中监管部门有要求限制房地产信托的规模，但“目前来看，信托对房地产资金之渴仍是杯水车薪的局面，事实上，开发商更多的资源是自有资金投入，这其中，资本市场的融资和销售回笼资金都在其内”。

　　“预计明年的开发贷依然会保持小幅度的增长。”董续勇向南都记者解释说，根据近五年的开发贷情况来看，开发贷款均保持一定比例的增速，“即便是在经济环境差的2008年，开发贷款依然增长强劲，当然这跟宏观经济形势要求保增长密不可分。”

　　但显而易见的是，加息预期越来越强烈，“加息是刺破一切资产泡沫有效的手段，但是在目前内外环境两难，甚至是三难、四难等多难的情况下，央行加息要考虑更多的因素。”董续勇向南都记者表示，“上次加息0 .25%，力度很小，但却表明了央行的态度，年底再次加息的可能性依然很大。”