调控致资金链紧张 降价销售海外融资或成出路

搜房网讯 自从4月份“新国十条”出台，地产商艰难地熬过4个多月，房价好不容易“有所松动”，于8月底开始跃跃欲试，出现反弹苗头，这让开发商刚刚浮出水面喘一口气，准备抓住“金九银十”传统的销售旺季捞回一把。

然而，9月29日的“二次调控”从天而降，北京、广州、南京、上海、天津、深圳、杭州等14个城市陆续出“限购令”。调控使得部分购房者又开始了新一轮的观望，这也让原本不宽松的地产商资金链更为紧张。

祸不单行。10月19日晚间，在时隔34个月之后，央行突然宣布加息，一年期存款利率上调0.25%。虽然加息幅度不大，但上游银行限贷和下游回款减速，如同两记重拳，又把开发商摁入水里。

地产商资金链日益趋紧

这半年来，地产商的资金链正在渐缩渐紧，在政策和市场的双重压力下，部分地产商资金链面临“四面楚歌”。

招商地产三季报显示，三季度实现净利润3.77亿，同比下降20.54%。除了盈利能力下降，招商地产的资金压力也十分巨大。三季报显示经营活动现金流量净额为-22.38亿，同比下降143%，流出较二季度的-19.99亿元也有所扩大。现金流趋紧，公司不得不加大举债力度，筹资现金流扩大到41.79亿元。同时由于长期借款大幅增加，公司利息支出同比大增339%，至9604万元。

“上市企业尚且如此，一些中小开发商的融资之路更为狭窄。”一位不愿透露姓名的开发商表示，部分中小开发商正在为资金问题四处奔波。

在增发融资受阻后，很多开发商转向了信托融资。据统计，今年前8个月，房地产信托产品发行规模已经超过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施，预计开发商借道信托融资将越来越难。

“对于开发商来说，没有比资金紧张更为可怕的事情。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰直言。“接连调控和加息后，原来‘不差钱’的地产商变成了‘很差钱’，银行信贷紧缩、上市融资受阻，再加之调控下低迷的销售市场，正让地产商的资金链遭受着严峻的考验。现在的地产商的资金链已不能同日而语。”

降价销售、海外融资或成出路

“资金链的紧张将成为开发商四季度甚至更久一段时期的主旋律，别是到年末，在借贷与偿贷的双重压力下，开发企业将对资金回笼格外关注，势必会逼迫逆市推售，这将很可能会催生出新一轮降价潮。”陈云峰分析说。

数据显示，北京楼市四季度将有40余个项目入市，其中纯新盘项目和加推的老项目后期各占一半左右。同时，越来越多的项目将采取积的价格策略，打折、降价的幅度也远远大于目前市场的情况。

在国内各种融资受阻之后，近期以来，多家房企已相继推出海外融资计划。“在某定阶段，可以利用海外融资来渡过难关，但不是主要的融资手段。”一位专家表示。另外，加息之后，传闻称国际资本正在进入中国楼市。

“目前开发商有两条路可走：一是房屋降价销售，加快资金回笼；二是寻求国际资本支持。”一位专家表示。