北京严禁开发商直接收预售款 资金必须专款专用

北京出台商品房预售资金监管办法 确保购房人合法权益不受侵害

　　为了落实中央调控措施，加强北京市商品房预售资金的监督管理，完善商品房预售制度，防范市场风险，保障购房人合法权益，近日，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。《办法》自2010年12月1日起施行。

　　完善预售资金管理　落实中央调控措施

　　商品房预售许可制度的建立，与我国房地产市场进程紧密联系，对推动住房建设和房地产市场发展起到了积作用。然而，在商品房预售过程中，存在着信息不对等的状况，购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解。可能产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况，严重损害了购房人以及相关当事方的合法权益。

　　为了保证房地产市场健康平稳发展，当前，中央加大了房地产市场调控力度。北京市近期出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》是落实中央调控措施、保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。《办法》通过完善预售资金管理制度，严格规定预售资金必须专款专用，进一步加大了对于房地产开发企业监管力度，更加有效地维护购房人和相关当事方合法权益，对实现都房地产市场的健康发展，创造安心的购房环境，引导和规范我市房地产市场健康发展等方面都具有重要意义。

　　政府指导 银行监管 多方监督 专款专用

　　既确保工程建设完成，又兼顾资金效率

　　商品房预售资金监管既要确保工程建设完成，又要兼顾资金使用效率，把资金管“好”而不管“死”，并参考国内外部分城市的经验，结合北京实际情况，此次出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确，本市商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则。

　　北京市住房城乡建设委、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京银监局共同制定商品房预售资金监管政策。区县住房城乡建设主管部门负责指导、协调本行政区域内商品房预售资金监管政策的具体实施。《办法》要求，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。

　　预售资金应全部存入专用账户

　　禁止开发企业直接收存预售资金

　　《办法》明确规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。

　　《办法》明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。

　　预售资金严格按工程节点支取

　　突出法律责任　严惩违规开发商

　　针对项目建设进度情况，《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。

　　《办法》突出了相关各方应承担的法律责任。对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，以及市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形的，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户，没有依照《办法》规定使用商品房预售资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，由市或区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。