潜江房地产调控新政：2018年将继续控房价

　　日前，市住房局印发《市住房局2018年房地产市场控房价工作及主要措施》

　　主要内容有：2018年在进一步加强房地产市场稳控工作的要求，我市新建商品住房的年均销售价格增长幅度计划控制在10%以内，即4730元/㎡以内，与我市城市居民可支配收入增长幅度相适应;具体做法为加强商品住房预售备案价格指导，我市房地产开发企业在获取商品住房预售许可之前，将对拟销售的价格报住房和物价部门备案并录入“商品房买卖合同网签备案系统”。以确保开发企业在销售楼盘时，其成交价格不得高于备案价格。

　　同时，我市对已经取得预售许可或现售备案的新建商品住房项目，剩余房源的销售均价不得高于各自楼盘2017年8月份的销售均价;对即将新上市的商品住房，其预售备案价格不得超过上期上市商品住房的备案价格，或不超过同期、同地段、同类型商品住房的备案价格(园林城区备案最高价5800元/㎡，备案均价5400元/㎡)。

　　现阶段房地产市场存在的问题和不足

　　当前，我市房地产市场仍存在建设用地供给不足、房源紧张;商品住房价格增长幅度过大;二手房市场稳定性不够，交易量波动幅度较大等方面的问题。这些问题产生主要因三个方面造成：

　　(一)、房地产在城乡发展不平衡。我市房地产市场在城区和乡镇呈现出两种截然不同特征。在主城区，主要以2012至2015年立项建设的商品 房为主，约300万㎡，现基本建设完工，除少数楼盘还有续建项目外，大部分楼盘已基本建设竣工，房源基本销售完毕。在乡镇的商品房项目几乎全部为2014年前后立项建设的一大批集贸市场改造项目为主，约150万㎡，至目前，商品房销售不活跃，并有逐年下降的趋势，且住房销售价格在近些年一直维持在1800-2300元/㎡之间。

　　(二)、新增住宅建设用地尚未形成有效供给。2017年供应商品住宅用地21公顷，315亩。目前，已出让的建设用地正处于项目立项申请开工阶段，还无法形成商品住宅房源的有效供给。

　　(三)、城市居民商品住宅的需求日益增大。主要存在于两个方面的因素。一是我市城乡一体化建设的进程逐渐加快。按照省政府要求，潜江市的城乡一体化建设要走在全省前列。按此要求，我市近些年来先后实施或启动了城区私房禁建、海绵城市试点改造、东荆新区、“三大亮点”片区、城市棚户区改造等城市重点项目的建设，促进了城市居民对商品住宅的硬需求增加。二是居民经济收入的增加促进了对改善性住房的需求。

　　房地产市场的相关建议和意见

　　(一)、加快完善住宅小区周边配套设施。优先配套住宅小区周边的道路、绿化、水、电、气等基础设施，以及公交、幼儿园、医院、商场、养老、文体、社区服务、物业服务等配套设施建设，为居民安居就业提供便捷条件。

　　(二)、降低房地产开发企业运行成本，加大房地产市场查处力度。依法查处不按规定明码标价、价格欺诈、价格垄断等价格违法行为。

　　(三)、进一步促进我市房地产平稳健康发展完善我市房地产相关工作。一是科学供应商品住宅建设用地。不仅仅是加快建设用地的供应速度与供应量，还需考虑我市土地供应与房地产业中长期发展相适应的关系，不仅要改善短期内住房有效供应不足问题，还要满足今后一段时期内供需基本平衡的问题。二是合理确定建设用地控制性指标。通过合理确定建设用地的容积率、建筑密度等控制性指标，实现拟出让土地价格适合当前价格标准，还满足当前房地产市场调控的要求，不能因土地出让价格的因素造成房价过高。三是认真分析房地产价格形成机制。房地产价格水平要反映出我市经济发展水平和居民经济收入水平。

　　促进房地产市场健康发展及降低房地产市场风险的主要措施

　　为达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我市房地产市场的持续健康发展，主要需做到以下几点：

　　(一)合理控制房地产投资开发量，缓解房地产业供求矛盾。

　　通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。通过加大配套商品住房和中低价商品住房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

　　(二)适度平稳房地产价格并加强监测。

　　考虑到我市商品住房库存较小、东荆新区板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我市房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房限价销售等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

　　建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

　　(三)加强房地产项目的跟踪管理工作

　　建立房地产项目的巡查制度，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关。

　　(四)合理引导住房主体需求

　　中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我市开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。