严厉调控下诞生千亿级房企 中小房企资金吃紧

2010年，中国房地产行业遭遇了近年来波动曲线中的又一个低谷。

　　去年4月底拉开的房地产调控大幕，出台的多方位组合拳成了一个历史上严厉的政策调控年。在这一年，一家年销售规模破千亿元的房企诞生了———万科，它已经超越了自己曾经的榜样，美国大的房地产企业帕尔迪，成为全球销售规模大的房企。

　　2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，与2009年相比增七成，成为年销售额达千亿元的房企。

　　在2010年调控元年，万科提前4年,实现了其在2004年定下的“千亿”目标，带领中国房企走入千亿时代，而它对于中国房地产业更大的意义是，在调控成为常态的局势下，走出了一条房企可参照的路径。

　　【千亿解读】

　　千亿霸主的路径图

　　2010年，业界出现了千亿房企，一度引发了业内对于调控效果的诸多质疑。实际上，如万科总裁郁亮所述，“企业的业绩，并不能代表全行业”。

　　从91亿到1000亿

　　万科走过的路径，如同一个人走过的人生之路，“性格”决定命运，企业的战略决定它达到的高度。

　　2004年，万科提出实现千亿销售规模的目标在2014年，当年万科的销售额为91.6亿元。

　　在2006年，万科进入了一个高速增长期，从年销售额212.3亿元，到2007年跨过了500亿销售大关，达到523.6亿元。增长速度从52.2%跃升到146.6%。

　　据万科总裁郁亮介绍，当时万科已经在搭建千亿时代的发展平台。2007年，万科启动了二轮大规模外部招聘高管人才计划。万科将挖人的视角开始从行业内延展到行业外的跨国公司。据悉，万科为了将现任北京地区总经理的毛大庆从凯德挖过来，花费了两年时间。

　　在经历了2008年全球金融危机的冲击后，万科的年度销售业绩又滑落至500亿以下。这场危机，令万科在面对2010年的调控时更加清醒。

　　站在千亿的平台上，万科董事长石更多的是反思。石表示，2020年，万科的销售额将增长到3000亿元。但如果不回归以消费者为导向的设计诉求，当万科达到销售额3000亿元后，是万科被消费者抛弃的时刻。万科将面临“大的转型”，一方面是从追求利润转变为追求技术科研为导向，一方面是从简单的建房卖房，向市场服务性转型。

　　调控年的正确选择

　　业内聚焦万科，更多的是希望找到千亿背后的原因，作为调控成为常态下各路房企的参照样本。

　　万科总裁郁亮表示，聚焦主流普通住宅产品、贯彻向二三线市场纵深发展的战略，以及适当的价格决策都是2010年取得千亿业绩的原因。

　　万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。2010年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等二三线市场，布局更趋均衡全面。

　　值得一提的是，在调控年，万科适时的价格决策和不迟疑的推盘策略，保证了2010年的销售业绩。2010年，万科在一线城市深圳、北京低于预期价格开盘，频造“日光盘”。这使得万科成功完成了调控年低开快速推盘的市场试验，也使得很多区域楼盘参照其定价。

　　实际上，在万科内部，主要以周转率来考核各地公司业绩。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。从实际的情况来看，2010年8月以后基本保持在70%以上。

　　此外，在调控日益趋紧的2010年，万科在“二次调控”到来前，已完成推盘高峰，这使得其后续销售从容。万科2010年前九个月销售金额达714.2亿元，超过2009年全年。

　　目前来看，一系列顺应调控的策略，使得万科从调控前3.9%的全国市场占有率，攀升至5.7%。这意味着，在全国市场100套房子中，有近6套是万科造的。

　　另外，在2010年，万科一个显著的点是积合作，这或者成为另一个未来行业发展的趋势。在万科的合作体系中，不乏实力雄厚的国企伙伴。万科总裁郁亮表示，万科不排斥二分之一合作，甚至三分之一、四分之一合作，这样有更多的腾挪空间发展更多的项目。近三年，万科没有靠股权融资获得资金，依旧有快速的发展。

【产业看点】

　　千亿“后备队”

　　在2009年赚得钵满盆满的诸多大房企，都在2010年提前完成了年度任务。根据榜单，2010年梯队的业绩门槛从300亿提升至500亿。而销售额冲高至1081亿元的万科，已经与后续梯队拉开了300多亿元的差。在有望跻身千亿房企的后备队中，这几家房企相互差并不大。

　　恒大 明年有望超越千亿？

　　面对被万科提升的房企销售业绩门槛，恒大地产先表现出了“千亿雄心”。

　　恒大地产集团副主席夏海钧去年称，按照目前业绩年增长60%的速度计算，两年后恒大即可跨越千亿大关。但他同时表示，能否做到还要取决于恒大上市后资本市场的表现和宏观环境。恒大集团不会硬性规定销售千亿的时间期限。去年，恒大地产两次上调销售目标，年初将销售目标300亿元提高20%至360亿元，7月又提高至400亿元。

　　保利 后备军中的佼佼者

　　保利地产在2010年超越了2009年的“老二”绿城集团。机构数据显示，其年度销售额达660亿元，冲击千亿仍需有跨越式增长。

　　作为央企，保利地产有着先天的优越条件和雄厚的资金保障。销售额从100亿元到500亿元，保利地产用了3年多的时间。在众多房企谨慎出手拿地的情况下，保利地产不断拿地，储备粮草。

　　在冲击千亿业绩的后备力量中，保利地产的实力毋庸置疑。

　　绿地 冲击千亿颇具希望

　　绿地集团2010年的销售金额650亿元，相差二名保利10亿元。在2009年，其销售业绩为360亿元。一年近300亿元的业绩增长，使得其冲击千亿元颇具希望。

　　2010年，在绿地集团全国战略中，打响了抢占战略要地北京的战役，其位于大兴的北京项目绿地新里西斯莱公馆，销售破50亿元，不出意外将成为北京商品住宅新销售。

　　低开定价换得成交量的策略，为绿地在调控中前进赚取了经验。

　　中海外 冲击千亿的新军

　　销售额578亿元，名列四的中海外，其国企身份注定令业内觉得它是一支不可小觑的冲击千亿的新军。中海外地产已在业界树立起了“工科中海”的品牌形象。这家1979年成立于香港的国有企业，目前在内地市场的房地产投资比例已超过90%，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都、西安等30多个城市，在三年前便已经入选香港的恒生指数成分股。

　　【千亿之外】

　　中小房企资金吃紧

　　在大房企业绩高涨，冲击千亿门槛的同时，中小房企正在调控致使的资金吃紧的局面中挣扎。房企将在2011年出现分化。

　　根据Wind资讯的数据显示，从2010年4月17日房地产新政开始实施到12月1日，228天的时间里共有44家上市房企公布了股权质押公告，超过了该行业上市公司总数的三分之一。而这44家房企累计质押的股权数量更是达到了79亿股，涉及金额超过千亿元。

　　44家房企在去年的8个月内144次的股权质押公告也意味着，平均每2天便有一家上市房企通过质押股权换取资金，每天平均质押的股权数达到了3465万股，每天套取的资金超过3500万元。但是，44家参与股权质押行为的企业大多属于二三线房企，“万保金招”（万科、保利、金融街、招商地产）等传统龙头在这里难觅踪影。

　　在这些出现股权质押的房企中，新湖中宝（600208）高达23次的质押公告位列。而绿景地产、荣安地产、广汇股份等上市房企的股权质押次数也都接近10次。

　　上市公司融资受阻

　　2009年8月底，万科重磅推出的112亿元公开增发计划，将上市房企融资热潮推向了高峰。

　　根据记者粗略统计，2009年以来共有45家A股房企公布融资方案，其中，有12家公司已经完成增发，有32家公司公布了增发预案，融资规模近千亿元。

　　但2009年底出台的一系列政策，使得房企的上市融资以及IPO遭遇了较高的门槛，政策关卡收紧，使得上市融资在2010年成为不可能实现的计划，万科、招商、世茂等多家房企之后在2010年陆续搁置了融资计划。