在买房之前多留意一下，你会发现潜江市面上有不少房子都有幻变户型或赠送空间。对刚需购房者来说，可变空间显得吸引力十足，以阳台、飘窗为主的赠送面积开 始走进室内，产品研发者们在设计过程中挖空了心思，那么，目前的潜江市场上，可变空间到底是怎样的呢？让我们一起来看看。
“可变空间”，业内又叫“偷面积”、“灰空间”，是在规划报批确定项目控制性详规的经济技术指标后，从空中、从地上扩张的建筑面积，占用的大多是公共空间。最开始的赠送面积主要以阳台、飘窗为主，慢慢就从室外走进了室内，几年的时间，设计师们在赠送上挖空了心思。赠送范围已从赠送景观阳台、采光飘窗、入户花 园发展到赠送地下室、挑高卧室、入户客厅等空间，形式多样，手法各异。得房率也从30%-40%一路上扬到了100%-150%甚至更高。
误区1：赠送面积是开发商随意赠送。其实这个观念是错误的。因为对于2007年5月1日之后所拿到的规划，国家有“赠送面积不得高于18%”的限制。所以购房者应该看看开发商的规划设计是哪一年做的（规划批准的时间），再听听开发商的介绍，看其诚实不诚实。
误区2：赠送面积越多越好。其实并非如此，有专家分析看似灵活新颖的“可变空间”实际上是打着政策的擦边球“偷面积”。增加“灰空间”的做法实际上是变相提高了小区容积率、改变了规划控制指标，也变相提高了房价。
根据《城市规划管理技术规定》，有些面积属于房屋“附件”，本来就属于购房者，这些面积为不计容积率部分。
1、层高2.2米以下不算容积率;(一些项目会做奇偶数层的交叉)
2、露台不计算容积率;(尤其顶层和别墅类项目)
3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率;(这个情况很常见)
4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率;(多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层)
5、飘窗不计容积率;(含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等)
6、大部分地下室不计容积率;(如果采用覆土结构则按照计算公式计算)
这些面积属于购房者应得赠送面积，不计入建筑面积，不计入产权。“实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120m2的房子，开发商只收110m2的钱，那10m2才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。”房产局工作人员表示。根据《城市规划管理技术规定》，有些面积属于房屋“附件”，本来就属于购房者，这些面积为不计容积率部分。
1、随着可变空间的增多，购房者的得房率也从30%-40%一路上扬到了100%-150%甚至更高，这无疑是增加了房屋的功能性。
2、多出来的可变空间这部分面积不需要业主承担物业管理费。
1、一般来说有赠送面积的楼市实际容积率与得房率成正比。得房率越高，实际容积率越高，而容积率越高，实际影响到了居住的舒适度。
2、商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，赠送空间不受法律保护，不被计入房屋产权面积中。
| 第一，签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同当中。如果在签合同之前就把定金给交了，那么主动权在一定程度上就易手了， 若是在后面遇到开发商不履行口头承诺，即使能够打官司要回自己的预付定金，也会消耗极大的时间和精力，很不划算。购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一 定要把赠送面积的条款切实写入合同当中，形成文字性的合同，这样才真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。 |  | 第二，要弄清楚赠送面积的真实情况，千万不要被开发商用一些花招伎俩给糊弄和忽悠了。如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。开发 商若是真心想要送面积的话，倒不如干脆降价，那样的效果可能会更好。之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心 就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去了。比如说，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于 购房者的，不送也是他们的。 |
| 第三，在验房收房过户的时候，要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。有些开发商在实际交易当中，也的确会赠送给客户一些露台 等还算实用的面积，但是这个面积并不能载入房产证，不享受产权待遇。如果是这样的话，那就意味着这个赠送面积在某种程度上可以算作违建面积，遇到拆迁或者 一些争议纠纷的时候，就很难保护自己的合法权益。因此，对于开发商赠送的面积，一定要写明白，是能够跟主体房产享受同等商品房产待遇的。 | ||
大露台
可用钢架以及双层夹胶玻璃改造成一个阳光房，兼做餐厅、厨房或茶室，假如有必要还可在顶部安装一个电动遮阳帘或百叶卷帘。
入户花园
可以把入户花园与客厅的隔墙拆除，扩大客厅使用面积。假如碰到有承重墙，不能打掉墙体的情况，可把入户花园一分为二，一半作为储藏室，另一半作为带鞋柜的入室口。
高层高、挑空空间
客厅上方的夹层可做成“跑马廊”形式：夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间。
大飘窗
选择好窗帘是一方面，另外购房者在买房或装修时，最好选用塑钢窗，因其节能效果将远远好于传统的铝合金窗，可减少大窗房间的耗能。假如需要，还可在窗外安置遮阳板或安全防盗卷帘窗。
甜蜜的二人世界刚刚结婚的小两口积蓄往往不多，一步到位的可能性不大。买一房或者两房带可变空间的户型，多出来的空间在家里没有增添新成员的时候可以做书房、运动室，有了小宝宝以后就可以改造成婴儿房，性价比和实用性都不错，非常适合年轻夫妇。
时尚潮流的现代人不管赠送的是挑高空间、露台阳台还是入户花园，走在时代前沿的年轻人总是有办法DIY自己的地盘，就算只有一房，多出来的赠送部分也会被他们打造成艺术夹 层、木制阁楼、SOHO家居，不但大大提高了居住空间的利用率，还让呆板的隔间式户型变得通透跳跃，流动而又艺术，既张扬了个性魅力，满足了自己动手的愿望，又大的提升了居家的舒适程度。
热爱大自然的享乐者普通的住宅，阳台面积往往有限，而对附带超大露台或者入户花园的灰空间来说，那种面积大得足以做卧室和书房的赠送空间，不管是张扬的年轻人还是静谧的老年 人，只要是热爱大自然的人，都有足够多的面积打造属于自己的后花园；养鱼种花、品茶逗鸟，甚至喂猫遛狗，即使是钢筋丛林也能流露出生活的气息.
业内人士提醒：购房者需要理性地看待并且从实际居住的角度出发去判断，如果产品设计合理，开发商“赠送”的面积能够被合理地使用，那当 然最好不过，但如果只是冲着“赠送”而盲目出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用的不便，那就得不偿失了。
