《千房百计》第六计：买房看产权

房屋产权知识

房屋产权概念

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。

房屋产权分类

市场上出售的房屋类型各异，不同种类的房屋有不同的产权。老百姓在购买时该怎么区分？其实简单来说，这些房屋种类可以分为两大类。国家正式批准和受法律保护的，是大产权房。与之相对的是小产权房。

房屋产权年限

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。

土地使用权：是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家集体所有。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋所有权：属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

房屋产权分类	大产权	小产权
土地所有权	国家所有	集体所有
费用缴纳类型	土地出让金等	未缴纳
权属证明颁发单位	国家、房管局	乡政府或村
抵押、贷款等	可办理	不可办理
地上房屋类型	可有商业、住宅、经济适用房（经适房），限价房等	普通住宅
土地使用权年限	70年：居住用地 50年：教育、科技、文化、体育用地；工业用地；综合或其他用地； 40年：商业、旅游、娱乐设施用地；	没有明确时间可随时终止

产权不完整风险多

◆为什么有些房子没有产权证呢？
目前存在的房屋无产权现象，主要有以下几种情况：
一是已经交房，但房屋产权证在一年内还未办理；
二是已交房居住多年，但开发商没有及时办理房屋产权证，一拖再拖，房屋产权还未办理下来；
三是一些房屋建设手续不齐全，根本无法办理产权证；
四是部分房屋无产权属于历史遗留问题。另外，城郊等地区因拆迁而产生大量的安置房，而这部分房子在没有取得房屋产权证时，也大量流入市场。

◆无产权房屋交易，主要存在哪些风险？
1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行；
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

购房者如何才能确保产权

购买期房看五证

新建的商品房或期房不可能在销售时就拿到了房屋产权证。因此购房时一定要看“五证”，以此来判断有无法律保障。“五证”具备了，一般原则上就没有问题。

《国有土地使用证》
重要程度：★★★★★
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护，由市国土资源局核发。《土地使用证》是非常重要的物权，如果不按合同办理《土地使用证》，可以视为开发商违约以及对业主“权力”的侵犯。

《建筑工程施工许可证》
重要程度：★★★
《建设工程施工许可证》，又名《建设工程开工证》，是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，由市建委核发。

《建设用地规划许可证》
重要程度：★★★
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，由市规划委员会核发，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，开发商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

《商品房销售（预售）许可证》
重要程度：★★★★★
《商品房销售(预售)许可证》是政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。房地产开发商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

《建设工程规划许可证》
重要程度：★★★
　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，由市规划委员会核发。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

提示：
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内，以确保将来顺利的办理产权证。特别要提醒的是，购房者在查五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

现房审查"大产权证"

    许多购房者都知道，如果没有预售许可证，房产便不允许销售，而且也无法办理房产证。但是，对于现房，多数购房者以为既然有预售证，且房子看得见、摸得着，房产证自然没有问题，却不知有预售证并不意味着房产证也能顺利办出。
    现房销售中，除了具备“五证”，开发商还应当取得所售房屋的“大产权证”。也就是说，购房者在购买现房时，要注意查看是否已拥有大产权证。若上述证件齐备，那么无法办证风险将大大降低。
    同时还需要说明的是，现房出售前，产权属于开发商，因此房屋出售之前，有可能被开发商作了权利处分，比如设置了抵押或租赁等。购房者在签订房屋买卖合同时，应注意这方面的审查，可到房屋管理部门和土地管理部门查询所购房屋的产权状态。
    除此之外，购房者还应该审查所售房屋是否已通过竣工验收，要求开发商出示房屋竣工验收合格证明。而在签合同时，还要注意完善合同内容，约定房产证具体办证时间，并对可能存在的办证风险、开发商应承担的违约责任进行详细约定，以防遭遇纠纷时维权有据可依。

提示：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

尾盘防止产权已变更

    还有一些购房者，购买的房产已经是尾盘，许多业主都已经入住，且拿到了房产证，但是他购买房产后，却迟迟没有拿到房产证。
    据了解，一般情况下，房产销售出去之后，开发商才去办理产权证，而对于一些“尾房”，为了减少工作量，他们会等到房屋全部销售完再办理产权证。从购房者角度来说，取得房产证的时间就会被延长。
    购买尾盘时，要规避办证风险，除了和购买现房一样，需要注意上述内容之外，还要特别注意的是，有些尾房已经被长时间搁置，购买之前应了解一下房屋的产权是否已经产生变更，或是否有被开发商抵押给银行的情况。

提示：尾房是因为各种原因，在楼盘项目已经进入销售后期还在出售的少量房源，其性质跟期房、现房、准现房相同。但也有不少例子告诉我们，购买尾房，同样存在无法办理或者是延期办理产权证的风险。因此，无论什么情况，购房者都不可以掉以轻心。

房屋产权常见问题

Q 房产证上会写上年限吗？

A：购买商品房后,由住建局发放的房产证,国土局则发放国有土地使用证,有些地区会在房产证上注明土地的使用年限,目前清远的是没有注明的,另一方面,如业主需求土地使用证,则需要开发商协助向国土局申请。

Q 房屋产权是从什么时候算起,如何界定?

A:住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。土地使用权使用起止年限以土地出让方和受让方签订的土地出让合同约定的日期为准,不考虑你和开发商签署的预售合同日期。
比如一个开发商2006年买的土地使用权,3年的开发时间,你2008年买的房子,2009年才交房入住,那么你的产权时间从2006年算起70年。土地使用年限按土地证上的用地性质来划分。

Q 产权到期后房子该怎么办？

A:中国自改革开放以来,才开始房屋产权年限的问题,从首批拥有房产证的业主至今也不过30多年,距离产权70年还有一段距离,目前国家暂无条例明确规定,产权到期后的具体处理方法。现在普遍认为的是,到期后交纳一定费用便可以继续续期,但具体的操作方法还没有明文规定。

Q 小产权房到底能不能购买呢?

A:小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。目前，小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证，目前国家也正在对小产权房进行整治。因此，一定要慎重购买此类房屋!

Q 怎么识别房产证的真伪呢？

A:新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种，即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。
根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，再按照权证的特点和防伪功能进行综合审查考虑，您手中的房屋权属证书的真伪就不难识别了。