一分钟了解二手房如何过户，这里的坑也不少

　　对于我们大多数人来说，这辈子和房子打交道的次数用手指头就可以掰出来，但就是这为数不多的几次，投入的是家里一代人甚至几代人血汗钱，所以，在买房这件事上，再怎么慎重都不为过。

　　比起新房来说，购买二手房的朋友不仅要和房东、中介斗智斗勇，还要应付冗长繁琐的交易过户手续，光是想想就头疼!

　　在这里，小编为大家整理了二手房交易过户全过程手续，一起来看看吧!

　　二手房产权调查

　　第一步：仔细检查卖方提供的房产证、身份证以及其他证件。

　　Tips: 有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远，所以购房者要核实面积，还要看房本面积是否跟房屋实际面积一样，必要时可以亲自或请专业机构测量。其他证件是指出租房产，要查验承租人放弃优先购买的协议。

　　第二步：向房屋所在地的房产交易中心查询房屋的产权状况。

　　Tips: 如果是共有财产，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

　　第三步：查验房屋有无债务负担。

　　Tips: 抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息。另外，还需了解的内容有，所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

　　交定金

　　一、为什么要交定金?

　　为了确保合同的履行，依据法律规定或者双方约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

　　二、交定金时，需要了解哪些事宜?

　　①了解定金罚则

　　所谓定金罚则，其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方(买方)违约，那么违约方就无权要回定金;如果是收定金的一方(卖方)违约，那么违约方就要双倍返还定金。

　　②签订定金合同

　　如果想要定金罚则得以实现，那么定金合同就必须合法且成立。(定金合同必须以书面的形式呈现，口头上的约定是无效的)

　　Tips: 购房者还需要落实一些细节之后再交“定金”，比如：所谈的价格包含什么，是单独房子的价格还是包含车位的价格;如果房子有车位且价格包含车位，一定要在定金协议里注明车位号，如果有承诺配送家具家电也许确认并写入协议。

　　资金监管

　　一、资金监管的作用是什么?

　　通过将交易资金进行资金监管，在过户后再进行解冻的流程，可规避卖家的恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易的安全。

　　二、在什么情况下需要资金监管?

　　在上海，是否做资金监管，是根据个人情况而定的，若交易房屋仍有按揭，需要赎楼的情况下，需要进行资金监管。

　　三、二手房买卖资金监管需要走哪些流程?

　　1. 签约

　　买卖双方、银行、三房签署一个监管合同。

　　2. 付房款

　　买房人将房款存入银行指定专用账户。

　　3. 过户

　　买卖双方到房管办事大厅，办理房屋过户登记。

　　4. 解冻

　　过户完成后，银行将房款解冻，划入卖房人账户。

　　签订买卖合同

　　签订合同时，需要注意以下几点：

　　一、合同要正规。

　　从当地房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本，在合同范本的基础上做改动。

　　二、必须所有产权人到场签字。

　　所有产权人都要到场签字，并且核实所有人的身份证，如果有产权所有人不能来签约，则需要求此人出具书面的授权委托。

　　三、确保基本信息真实有效。

　　核实基本信息，尤其是面积，赠送的面积在“其他条款”中注明。

　　四、注意付款方式。

　　对付款方式，包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定。

　　五、明确违约责任

　　最好直接定下具体数额的违约金。另外，违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

　　六、注意合同中有无霸王条款

　　注意合同中是否有责任不对等的霸王条款。

　　七、保留所有证据

　　只要没有过户，房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据，一旦发生纠纷，也有助于维护自身权益。

　　赎楼

　　一、赎楼是什么意思?

　　答：在交易中，如果该二手房屋仍然处在按揭状态，房屋暂时被抵押在银行，那么，要想交易，首先要还清银行贷款，解除抵押，这个过程叫“赎楼”。

　　二、如何操作?

　　赎楼有三种操作方式：

　　1、买家的首付款直接支付卖家在银行的贷款;

　　2、买家首付款不足以支付卖家贷款的情况下，需要卖家用自由资金还款;

　　3、买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

　　办理按揭

　　对于买家来说，如果不是一次性付款，还需要到银行做按揭贷款。

　　去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

　　注销他项权证

　　要注意注销该物业的他项权证。

　　过户及交税

　　一、所需准备的资料

　　登记申请书原件、申请人身份证明(买方提供身份证明、结婚证明、户籍证明等不动产管理中心所需材料原件)、房屋不动产权证原件、双方买卖合同原件、双方收付款凭证、契税完税或减免税凭证原件、房屋不动产权证上的房产平面图复印。

　　二、二手房过户流程

　　在购房者经历了看房、签合同等流程之后，就需要与卖方进行过户了，一般流程是：

　　第一步，提出申请

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

　　第二步，付款

　　在上海，买方必须在过户前，一次性将钱转入资金监管账户或者卖家账户。若是贷款的买家，必须取得银行审核通过的贷款申请书及贷款合同。

　　第三步，缴纳税费

　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　第四步，房屋过户

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证，需5个工作日。一般这个时候银行会把房款给卖方。

　　交房

　　交房的时候，注意接收房屋全部的钥匙，检查房屋质量，交接家电，核验水、电、煤气、物业治理等费用是否已经结清，核查维修资金的结算。

　　买方支付尾款

　　在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

　　购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。对于全款的购房者来讲，尾款一般在交房当日支付。