告别“公摊”计价 对房价有何影响？

　　中国住房和城乡建设部日前发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的说法引发舆论关注。有声音认为，这样会导致房价大幅上涨。但多位专家指出，一方面文件尚在征求意见阶段，与实际落地还有一段不小的距离，另一方面，使用套内面积交易仅涉及计价方式的调整，只会导致两种不同口径的房价数据不可比，不会影响市场交易的实际价格，更不至于引发市场波动。

　　将公摊面积计入房价引起不少消费者的吐槽。但是，小编强调，有问题的不是公摊面积，而是衍生费用的计算方式。

　　事实上，适度的公摊能够增加小区居住舒适度。过大的公摊面积意味着需要为之付出更高的维护成本，而过低的公摊部分则意味着公共配套设施的不完善。

　　因此，以套内面积计价这种“所见即所得”的方式，可以杜绝公摊面积不透明的问题，增加交易信息对称性，也可以避免消费者在衍生费用方面产生纠纷，完善房地产税费管理，有利于维护消费者的利益。

　　那么以套内面积计价是否会推升房价?

　　相关人员透露，即使以后只按照套内面积来计价，为了使总价变动不大，保证自身利益不受损，开发商有可能会将单位面积的价格提高。

　　实际上，在北京市新房合同中，一直存在“两个面积”，即建筑面积和套内面积。业内专家也指出，两个面积只是不同的计算指标，并不会带来总购房成本的变化。因为期房项目销售前按照“一房一价”申请了预售证后，这套房价格就已经敲定。此后会在合同中注明分别按照两种计价方式算出来的总价，实际上总价没有变化。

　　例如，假设一套房子建筑面积为100平方米，其套内建筑面积为80平方米，如果按照建筑面积计价，单位面积为4万元，那么这套房子总价为400万元;而如果按照套内建筑面积80平方米计价，标价则为每平方米5万元，总价还是400万元。

　　对于《住房规范》，中原地产首席分析师张大伟也指出，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套内价格的，但是否套内计价，对购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对购房者而言，则是物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低。“房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20%-25%。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，意见稿的出台具有积极的引导作用。从套内面积来计算的话，今后开发商也会更加注重如何做大套内面积。不过，《住房规范》涉及到很大方面的变革，例如房地产税等跟房屋交易相关的政策制度都在发生一些变革。“最终统一以套内面积来计算，是有助于保护购房者权益的。”

　　对于《住房规范》的落地，张大伟认为，现在只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。同时，从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等政策，这些政策起码五年内落地可能性非常小。