“红五月”楼市回暖 再现火爆行情概率不大

　　随着房地产政策的调整，传统旺季“红五月”楼市回暖趋势确立。国家统计局6月18日发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。

　　有专家表示，房贷政策调整、限购松绑刺激需求释放、房企去库存步伐加快等因素导致的供需变化，致使楼市趋暖格局显现，尤其是一线城市回暖现象更为明显，城市呈现分化趋势。

　　一线城市带动楼市升温

　　交通银行金融研究研究员夏丹表示，“红五月”如期兑现，新房均价环比和销售额同比双双转正，回暖趋势已确立，这其中很大一部分原因来自于一线城市的带动作用。

　　她认为，二季度楼市回暖得以确立的原因主要有三个：一是政策面的持续刺激，除此前出台的货币政策和信贷政策效果显现外，各地购房政策放松的步伐仍在继续，如北京、天津公积金贷款付比例下调，湘鄂赣公积金互认扩展至三省所有城市。二是季节性征，二季度本为传统旺季和年内推盘的个高峰。三是居民置业热情高涨，加强了对量价上行的正向刺激，加之股市的财富效应显现，推升了小康家庭的投资意愿。

　　从销售来看，国家统计局投资司统计师宝滨表示，商品房销售明显回暖，重点城市更为明显。全国商品房销售市场回暖的原因，一是房地产调控政策效果开始显现，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复;二是房地产开发企业和中介机构适时优化推盘和定价策略，积去库存，现有库存中的优良部分逐步消化;三是房价基本稳定，有利于购房需求平稳释放。

　　无论从房价还是从销售来看，城市分化正在加剧。由于前期限购政策以及房地产调控对一线城市的影响较大，一线城市更早地受到政策影响，因此，此轮房地产新政的推出，对需求受到压抑的一线城市影响更大，三四线城市所受影响较小，城市之间的分化格局日趋明显。

　　开发投资出现向好迹象

　　国家统计局此前发布的数据显示，2015年1至5月份，全国房地产开发投资32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1至4月份回落0.9个百分点。

　　宝滨表示，房地产开发投资主要先行指标有向好迹象。房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积一般作为分析房地产开发投资走势的先行指标。前两个指标分别反映了房地产开发两大要素即资金和土地的情况，新开工面积反映了未来投资的增长潜力。数据显示，1至5月份，3个先行指标同比降幅均收窄。房地产开发企业到位资金降幅比1至4月份收窄0.9个百分点;房屋新开工面积降幅收窄1.3个百分点;土地购置面积降幅收窄1.7个百分点。

　　夏丹表示，单月投资增速较上月略有抬头，却并不能因此断言投资下行拐点出现，相反，累计投资增速还会继续下探。5月份库存情况出现改善。截至5月末，商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。尽管幅度不大，但这是自2012年3月以来总体库存的次减少。随着回暖节奏较快的梯队城市库存消化速度加快，加之开发商到位资金有所好转，预计三季度这些城市的推地行情将启动，这也有利于在一定程度上缓解后续投资的颓势。按目前销售复苏对开发前端的带动情况来看，若投资增速年内企稳，则该时点较可能出现在四季度，全年或将维持低位增长。

　　下半年楼市回暖或成趋势

　　夏丹预计，年内房地产市场将持续复苏，一线城市房价具有较强的上涨势头。

　　楼市的回暖是否是房价大幅反弹的前奏?对此，有专家表示，从楼市的其他数据，别是房地产开发数据以及国房景气指数来看，楼市难以重现前几轮的行情。楼市正在回归住房属性的常态，难以大涨大落，分化也将成为常态。

　　有专家表示，今年楼市去库存仍将是主基调。房地产宏观调控主要是为了促进房地产市场的健康运行，重在构筑长效机制，从政策层面来看，楼市再现行情的概率不大。