楼市“双向”调控的三大特征

2014年“两会”开幕，期间，住建部部长姜伟新提出：今年房地产政策“双向”调控。

如何理解“双向调控”？基于上述信号的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些征？

其实，早在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

不言而喻，“双向调控”不可能到了2014年年初再凭空出来什么政策，归根结底，“双向调控”还是和这三个政策信号密切相关的。

那么，这三个信号透露出什么样的“双向调控”思路？ “双向调控”思路对于2014年房地产市场来讲意味着什么？在这样的市场背景下，2014年房地产市场将呈现出哪些征？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致，具体来讲“双向调控”思路主要有三点：2014年调控政策仍将呈现“差别化”的征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

、2014年调控政策仍将呈现“差别化”的征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松。

2014年政策层面将强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的征。

“双向调控”思路而言，具体来讲，如果2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，那么需要进行对市场投资性需求、投机性需求进行适度调节和控制；而三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态，政策层面或许继续允许一些定向宽松的措施出台，鼓励这些楼市成交量逐渐好转。

其实，2013年芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市已经在这么做，并且出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则在2013年年底出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来讲，在“双向调控”思路指导性，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的征。

二、强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧

2013年年底住建部工作会议上姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。” 同时他指出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。

此前，中央经济工作会议也提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。

因此，“双向调控”思路势必仍然会包含保障性住房这一环节。在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。

从新型城镇化的角度来讲，现阶段仍然坚持调控，做好住房保障和房地产市场调控工作，其实是在为积稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化做铺垫。

原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。

尽管从保障性住房领域来讲利好消息频出，比如，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式；新华网记者调查的16个城市中，北京、上海、深圳、广州、西安、无锡、大连7个城市提前超额完成2013年障房建设计划。但是，这些“数字游戏”将在农民转化为市民的新型城镇化过程中显得更加力不从心。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房保障和房地产市场调控工作，是为积稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，不可懈怠。具体来讲，一方面，要切实落实各地住房保障计划，不能玩“数字游戏”，切实可以做到保障低收入群体在积稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题（不一定是购买住房的问题），确实落实“双轨制”当中保障性住房的作用；另外一方面，也要继续做好房地产市场调控，既要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长的作用，但是，也不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

三，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

楼市背后带来“阶段性”的政策不确定性，尤其是当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快，导致部分热点城市2013年年底已有“阶段性”救火收紧措施出台。同时，房地产调控长效机制又在酝酿之中，“阶段性”的收紧措施为长效调控机制出台做铺垫，使整个调控呈现出长效调控逐步接棒行政化调控的趋势。

十八届三中全会的召开，其中提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等，其目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至大多数热点城市还强化了限购措施，但是，这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的“救火”的临时性措施，从中长期来看，限购等行政化的手段和措施势必会退出历史舞台，长效调控机制或将从2013年十八届三中全会之后开始接棒以行政化为主的调控手段，这给未来房地产市场发展环境带来了一些不确定的机遇与挑战。

尤其是近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等的讨论也见诸报端，这也意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。

　　从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内来看，在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。在经济手段、市场手段逐渐突出的市场背景下，有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，终形成楼市长效调控机制。