武汉楼市均价破7 开发商“寅吃卯粮”抢市

　　从4月17日史上严厉的调控到9月29日二次调控出台，武汉的楼市销售走势从初的上下起伏动荡演变为如今的强劲上攻，二次调控已显露出疲态。据武汉亿房研究的新数据显示，十二月三周(12月16号-12月22号)，武汉市主城区销售套数1351套，相比此前“金九银十”的销售数据看来，亿房研究研究员陈龙认为，销售数据一点都不差。

　　楼市均价破“7”

　　在陈龙看来，上周每天销量与前几个月的平均水平相近，丝毫没体现出淡季以及调控的颓态。而从价格上看来，本周的成交均价已经破“7”，达到7007.42元/平方米，与去年同期相比增幅达11.06%。

　　在上，武汉两个知名楼盘开盘，不到时间，两个项目所推房源全部售罄;而记者在探访下周准备开盘的武昌某楼盘时，该楼盘的置业顾问告诉记者，他们楼盘的登记人数已经远远超出了所推房源的数量，所以能不能买到自己想要的房源，还得看后摇号的结果。

　　据记者了解，近期推出的新楼盘有20余个，包括热门楼盘万科金域蓝湾、万科金色城市、青城国际等，而下周待开盘的热门楼盘有当代国际花园、锦绣龙城双子座等。而万科推出的2个全新楼盘达到1100套，这对于往年的推盘量来说，可谓达到一个高峰值。

　　据了解，上周除万科金域蓝湾、万科金色城市推出房源当天销售一空之外，其他开盘加推项目同样销售十分理想，一般销售都在七成以上。而在前不久入市的光谷现代森林小镇，50平方米-100平方米的中小户型，几天内卖出200多套。

　　刚需抢先入市

　　不少业内人士认为，随着楼市调控政策的持续，曾经被政策触动的楼市敏感神经基本开始得到缓解，被压抑的需求已开始部分释放。这其中成交量突出的莫过于主推小户型的纯新盘。该类楼盘的表明，次购房者已经抢先入市。

　　而对于年底楼盘的，亿房研究研究员陈龙并不认为是因为“优惠促销”带来的。“从上周楼市成交价格上看来，此周的成交均价已经破‘7’，达到7007.42元/平方米。”他认为，尽管不少楼盘开盘宣称有优惠或者折扣，但这个实际成交均价已经能说明楼市并未有过“实质性”的降价。

　　而据记者了解，近开盘的项目中，价格多数在6000-8000元/平方米，总价在60万元。这些面向刚性需求置业者的项目，成为年底武汉楼市的推盘主流。

　　“小户型”扛楼市大旗

　　记者在光谷某楼盘遇到一对次买房的购房者，他们告诉记者，这两周已经看遍了光谷所有在售楼盘，希望找到总价合适的小户型。对于小户型的要求，他们笑着对记者说，当然是越小越好，这样总价低。

　　“开发商正是看准了这类次置业者，在年底推出了针对他们的小户型，让楼市销路大开。”武汉浦江筑城顾问公司市场人员告诉记者，从11月开始到现在，大部分入市的新盘都主推中小户型。如已经开盘的现代森林小镇主推50-100平方米纯板楼;万科金色城市主推75-87平方米两房，97平方米三房;万科金域蓝湾主推65-105平方米房源;将于下周开盘的当代国际花园将推出40-70平方米精装房源;从产品结构来看，这些均是适合次置业的中小户型。

　　“中小户型的产品在市场上一向比较走俏。而针对此次调控受影响小的次置业者推出中小户型，必定带动年底的楼市。” 一位业内知名市场人士认为，大户型单位受到政策限制比较多，所以开发商进而转向针对次置业群体是十分明智的策略。因此，年底楼市的，大部分都是由这部分刚性需求置业者带动起来的。　　资金链

　　贷款紧缩 开发商寅吃卯粮

　　由于年关将至，加之今年央行5次提高存款准备金率，各银行都会由于信贷额度紧张或用尽而停止放贷。为此，不少开发商干脆等到明年再开盘。不过此时，倒有不少开发商反而积推盘，原来是为了“今年卖房，明年放贷”。

　　年底放款难度大

　　“11月底签下了购房合同，一切该交的材料也都交了，但一直没有放贷的消息。银行人员告诉我，能等到明年了。”刚刚在南湖买下一套房产的方先生一直担心贷不了款，“不知道政策还会怎么变，我担心贷不下来款还要付违约金。”方先生说，另一方面，看房子看了这么久，房价“纹丝不动”，所以还是不想再拖了，“买了买了，不再想其他的了。”

　　而据该楼盘的银行人员解释，方先生之所以受到银行如此“待遇”，主要原因是银行银根紧缩审批趋严。“本来国家在调控楼市，收紧贷款，所以银行对房地产市场的贷款是要比以前控制得严格多了，另外，银行放贷额度所剩不多也是其中的原因。所以，放款也需要占用明年的额度”。

　　开发商“寅吃卯粮”抢市

　　对此，对于今年销售任务已经完成的开发商来说，如果再次推盘的话，卖掉的房子今年也难以回款，倒不如等明年银行有新增额度的时候再放盘更好。但也有开发商却不这么想。

　　“年底行情好继续推，宁愿多等一段时间，正好赶上明年放款。”一位在年底已经再次推盘的开发商说，用年底的时间去卖明年的房子，有什么不好呢?他认为，趁着年底行情还行，可以先出售一部分房源，明年再放款也不迟，而且他们任务早完成，也不急于回这笔款。而他告诉记者，年底竞小，更容易赢得市场。而明年银行又有新的贷款额度后，大家相推盘，竞反而更激烈。所以提前推盘更有优势。

　　“每年年底银行都会由于信贷额度紧张而收紧贷款，这已经成了惯例。”一位业内人士分析称，近一段时间监管部门的调控使各家银行的房贷发放本身很谨慎，一到年底额度变少，变得更加谨慎了。不过，各银行普遍表示，贷款额度紧张的局面会在明年1月得到缓解。

　　目前房价上涨的压力主要来自五个方面：一是前期的调控政策并未使房价降温，这使得人们对未来房价走势的预期也发生了变化，更多的人心理压力加重;其次是“限购令”属行政政策，不是长久之计，一旦有所松动，而后继的政策没有跟上的话，很有可能出现购房需求迅速反弹，从而推高房价的局面;三是10月份以来迅速激增的CPI的价格压力，这个通胀压力使人们认为把钱存在银行有很大的风险，消费者担心如果这个趋势控制不住的话，下一步房地产存在进一步涨价的可能;四是开发商本身对房地产未来预期仍然乐观，短期降价动力不足;五是近期全国土地市场表现非常让人担忧，开发商似乎对严厉调控视而不见，不断在全国各地攻城掠地，而各地地的频繁出现更增加了未来房价上涨压力。

　　世联地产副总经理朱敏认为，11月份整体的成交量来看，一些次置业者经过上一轮的调控，多认为房价不会进行大幅下调，入市意愿仍然较强;另一方面，房屋租金上涨也带动了置业者入市的积性。所以年底的楼市并不会太冷。

　　“可以肯定的是，未来对房地产的宏观调控将成为常态，即便限购令等政策取消，也会有其他形式的调控出台，明年不排除有更大规模的房地产调控，市场仍有很大变数。”有业内观察人士分析。

　　对于市场呈现出来的销售，一品牌开发商不无担忧地表示，如果市场继续这样，预计调控又会到来，她计划将手里的项目尽快开盘，以应对新的调控。

　　对于此前连续多次的调控，有业内人士认为限购令已经成为一张废纸，实际不起作用。一地产市场部总监告诉记者，限购令还是有用，如果没有限购，市场不成交，而且价格也会创出新高。他认为此次销售集体，很大一部分原因还是以前的老原因，一个是CPI不断创下新高，上个月达到5.1%，通胀预期在催促人们将钱换成不动产;另外一个原因则是人民币升值预期;后他认为大家对调控结构现在普遍没有信心，入市愿望强烈。

　　“目前开发商比购房者要谨慎，定价保守都在预期之内，这也是让很多人出手的原因。”不过他同时认为这种现象不会持久，主要是现在处于一个殊时期，10月份深圳成交偏低，11月成交有补涨之势，另外是11月的CPI可能是一个历史高点，后面会走低，而加息的预期强烈起来，这些都会降低人们的入市愿望。

　　“另一方面，如果成交一直这么，肯定会招来更加强烈的调控措施。”该地产人士后说。　　推盘节奏两分化

　　在当前敏感时期，纵观手上握有新盘的开发商心态，无非两种，一种有较大回款压力的，尽快调价出货;一种资金链充足的，则选择暂时冬眠，以待明年春天的回暖。因此在推盘节奏上，开发商明显出现了两分化。

　　尽快出货降低风险

　　楼市回暖态势已较为明显，在开发商推盘的刺激下，楼市成交量大幅回升，房价依旧高位运行，个别楼盘甚至出现了价格攀升现象，而在此时选择积推盘、平实定价则是更多开发商尽快出货的有效方法。但这些开发商并不是为冲年底的业绩，更多的是为降低明年的政策风险。

　　“我们鼓励超额完成任务，但重要的是能防范明年的政策风险。”汉口一楼盘的开发商已经紧急调配了一部分房源，加推的信息也已经发布出去。“我们是有过教训的。”这位开发商告诉记者，2007年的时候，本来计划推出一批房源，但期望卖得更高，所以尽管行情好也没有推盘，而此后遭遇的政策寒流让他们足足耽误了大半年。

　　如今，他们正积进行后的价格调整，以求尽快出货，该人士认为：“在整个政策层面不是很稳定的状态下，个策略是存货尽快出手。这样资金可以尽快回收，资金回收以后可以去做其他事情，收益未必会降低;其次降低政策风险，因为无法预知未来的政策是什么。”

　　豪赌明年“价更高”

　　而在与该楼盘一路之隔的另一个楼盘，已经有整整一个月没有推盘动静了。记者问销售员何时开盘，该售楼员说，肯定是开年以后了，具体日子还未定。一位熟知该楼盘的业内人士告诉记者，他们今年的销售任务早在十月完成了，尽管不断有客户上门表达买房意愿，但由于该楼盘地段好，配套也逐步成熟，所以他们期望来年价格卖得更高。

　　对此陈龙认为，行情转暖的情况下，开发商不愿意推盘的原因很多，有开发商寄托于明年政策“松懈”豪赌明年涨价;也有开发商工程进度跟不上，不过目前看来，还是有不少开发商别是地块储备不够的开发商希望通过提高价格来获取利润，他认为，大部分楼盘赶在今年销售的黄金时期前开盘,目前销售已经过半,对开发商而言,资金回笼的目的已基本实现,接下来的任务不是回笼资金,而是充分把握所剩房源,逐步提高销售价格,获得更高的利润。　　年底购房“两头热”

　　“不能再等了，这次看好了决定购买了。”从大学已经毕业三年的小毕终于在年底下定决心买房了。他告诉记者，前面是一直在犹豫，等降价了再买。但事实证明，房价又涨了。“近关注了不少房产方面的消息，地价都卖得这么高了，等到房价下降，真不知道是猴年马月的事情了。”小毕认为，年底买房房价不算低，但肯定不会比将来高。而他现在对房子的要求很简单，面积越小越好、入住越早越好。他认为，这才是把“损失”降到低的办法。

　　次置业者“看涨”

　　而在年底入市的“刚需”们，大部分都是如同小毕一样的想法而出手买房的。这部分观望者渐渐失望，重新进入市场。业内人士表示，今年楼市多次调控，压制了不少购房需求。11月、12月份楼市淡季不淡，是在释放前期被压抑的购房需求。这也显示，大部分人看涨未来房价。

　　在武昌中华路某新盘售楼处，前来选购婚房的焉先生表示：“从4月份楼市调控到现在，我们已看了不少楼盘，感觉房价涨幅是放缓了，但并没有出现明显的房价下行，由于我要买房结婚，因此不想再等下去了，准备趁年底淡季一些楼盘优惠促销，选一套价格我们能承受的两房。”

　　据前不久某网站的调查显示，76.9%的被调者属于次购房。这个比例相较数月前的调查结果明显高了。

　　业内人士认为，虽然今年楼市调控政策不断出台，但是鼓励次刚性需求，遏制投资、投机需求的基调不变。政策对于刚性需求人群来说，短期内造成的影响有限。一直以来市场有效供应持续下降，导致价格上涨，这对购买力有限的刚性需求来说抓紧买房刻不容缓。别是对中小户型需求较迫切的刚性需求开始活跃，成交量开始逐步加大。这些刚性需求者活跃在性价比略高的二环、三环甚至郊区，而在开发商推出适销对路的产品时，不少刚需购房者放弃了此前的观望，开始出手买房。

　　投资客选一次性付款

　　而另外一些有着保值、升值考虑的人，希望以投资买房抵御通胀。据武汉搜房网的调查显示，近七成网友认为，在通货膨胀压力下，投资房产是抵制通货膨胀的佳方式。

　　“我们代理的一个三环内楼盘近开盘了，原本主要针对的是当地居民，没想到后还吸引了不少投资客，楼盘单价不到七千元，再加上户型面积小，因此总价别低，再加上开盘的时候略有折扣，很多投资客都对楼盘表示出浓厚兴趣。”正代理该楼盘的某知名代理公司工作人员透露。据了解，这部分购房者都十分有实力，在房款支付方面，大多选择了一次性付款。

　　而在一项不完全调查中，受访者计划近期出手的占比非常高。值得注意的是，这些人都表示要自己有足够的资金实力，均会入市购房。

　　据武汉市房管部门统计显示，在严格的“限外”政策之下，目前外地居民在武汉买房数量，仍超过总销售量的50%，他们多数不能用贷款买房，不少人是投资客。加上不少本地投资人，“加热”了这一波楼市。

　　业内人士指出，总体来看，虽然正值年底传统楼市淡季，可是今年情况略有不同，大量的市场需求一直受到政策不断调控的影响被暂时抑制，随着全年调控期持续，整体房价的涨速放慢，但丝毫没有出现下探迹象，更坚定一些购房者信心，多方需求集中积买入，成交量开始回温。而次置业的刚需以及实力派投资客，在年底表现为踊跃。

来源：亿房网