房企抱团成风混血改良基因 联合体及成员都在增多

来源：南方网

南都漫画：张建辉

　 　在调控的一片风声鹤唳下，大房企抱团联手拿地或者合作开发的方式明显受到欢迎。11月25日，广州推出的宗旧城改造用地广铁南站地块的拍卖中，出现 了两对全新的组合：万科与越秀城建联合体、保利与金地联合体。虽然终该地块因为广铁集团有高返还土地成交价70%的优势而落入广铁手中。但是这以往拿 地中的财大气粗的“独食者”保利与城建，却也采取与别人联合拿地的方式，让人感到惊讶。

　　自二轮调控以来，富力、合景泰富、万科、招 商、金地等地产巨头都通过联合拿地方式有所斩获。而自去年年底，房地产行业从救市转向调控以来，房企联合拿地现象开始明显增多。并且合作方式也从以往的以 两家合作的“对唱”为主，逐步变成3至5家联合的“小组唱”，甚至出现了16家地产公司联合开发的“合唱团”。

　　业内人士认为，联合拿地、联合开发有诸多优势，包括分担调控所带来的市场风险、增加市场份额、强强联手垄断市场避免竞等。也有开发商认为，政府推出大规模的地块或者对地块打包出让，也是导致联合开发增多的原因。

　　现象

　　地产大鳄热衷联合拿地

　 　在这一场合纵连横的大戏中，富力地产表现为抢镜，成为了多宗合作开发的“发起者”。11月8日，富力地产与世茂地产联合开发的旅游地产综合体项目惠东 富茂威尼斯湾项目正式奠基，该项目投资额达400亿元，项目总面积500万平方米，两家公司各占50%的股权。而在该项目浮出水面之前几天，也是11月 5日，富力与合景泰富联合发布公告，联手以23 .5亿元收购上海新江湾城。

　　而在去年底，富力地产领衔民企军团，联手碧桂园、雅居乐 255亿元拿下中国地亚运城地块，并在随后引入世茂地产以及中信地产加入开发，五家公司平分股权。今年8月26日，富力地产宣布与合景泰富、雅居乐以及 世茂合作，开发由富力地产于今年4月28日以70.5亿元拿下的天津地，四家公司平分股权。

　　除了富力之外，广州另一地产新秀合景泰富也青睐联手其他开发商共同拿地。除了多次与富力合作外，11月10日，合景泰富地产还联手香港置地以底价37.8亿元联合摘得成都C BD攀成钢片区285亩土地。而在今年3月份，合景泰富还与新鸿基合作开发佛山旧改项目。

　　联合的另一热衷者万科地产更是让人瞩目，虽然万科地产今年千亿的销售额基本无悬念，成为国内进入千亿军团的开发商，也是行业当仁不让的。但是万科同样也青睐联手拿地的方式。

　 　新的合作案例是在北京，11月18日，万科与五矿联手，以52亿元的总价中标海淀区西北旺两地块。而今年以来，万科已分别联手中粮、住总、五矿，在京 拿下近100万平方米土地，成为今年土地市场大的赢家。而在其余区域，万科还与滨江集团等区域性公司在当地开发地产项目。

　　合作方多为16家，成“合唱团”

　 　在今年以来，除了万科、富力、合景泰富等房企外，招商地产、金地、保利等房地产公司均以联合体的方式出现在各大土地公开出让市场。联手开发的方式，也从 以往比较多见的两家房企的“对唱”，到3至5家房企的“小组唱”，如四开发商联手开发富力天津地和五巨头开发亚运城等。甚至还有16家房企联合开发的 “合唱团”，其中，16家房企的“合唱团”团长是建业地产。

　　今年7月4日，建业地产发布公告称，包括建业地产在内的16家河南本土 地产商拟共同出资12亿元成立河南地产商会投资股份有限公司，合资公司的要目的便是要获取郑州市郑东新区的土地。其中有房企代表表示，成立16家地产联 盟的主要原因是联手对外，“一线大开发商未来是一定要进来的，对河南本土开发商产生了很大的压力。成立合资公司，大家联合拿地，总比在竞中一块也拿不到 要好”。

　　原因

　　3大原因促使联合开发盛行

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　　降低调控风险

　　“在新一轮调控下，房企联合拿地联合开发明显增多，其中为关键的原因还是分摊风险”，广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示，今年以来，房企面临宏观调控风险，同时地价水平也比此前明显要高。因此，开发商联手拿地先是有利于共担风险。

　 　今年以来，随着调控的深入，房地产再融资基本被叫停。随着销售回笼资金的逐步降低，开发商资金链逐渐收紧。并且，随着房价的走高，地价也明显上涨。根据 近公布的数据，截止到11月22日，已有北京、上海等多个城市土地出让金超千亿，各地土地出让收入总体也将比去年显著增加。而根据广东省房协公布的数 据，今年前三季度广东房企购地单价达2071元/平方米，同比增长近1.5倍，拿地成本大幅提高。

　　在不少业内人士看来，富力地产多次 联手其他拿地，但都是与合作方均分股份，似乎成为了地产界的“雷锋”，目的还是为了在增加市场份额的同时降低市场风险。11月9日，瑞银研究报告称，富力 地产负债率年内将升至120%，为业内高。而北京万科高层在与五矿拿下新地块之后，接受媒体采访时表示，“从今年来看，合作开发的地块和项目可能确实比 往年多一些，这也是调控时期增加机会、降低风险的一种方法。”

　　2

　　政府热衷推出大型地块

　　不过在一些发展商看来，之所以在近期频频出现房企联合拿地的现象，与政府热衷推出大规模地块有很大关系。

　　“现在政府所推出的地块，动辄数亿、数十亿，连这些大开发商都需要联手才能拿下，更不要说中小房企”，汉国置业副总经理洪小文指出，之所以联合拿地盛行，与政府热衷推出大规模地块有关。洪小文表示，这对于行业发展来讲并不是一件好事。

　　业内人士也指出，其中为明显的例子是保利和城建，这两家房企在广州基本上是以财大气粗的“独食者”出现，但在广铁南站地块的夺上，都以联合体的形式出现。而业界传闻，拿下广铁南站地块的广铁集团，终也是将与其他房企联合开发该地块。

　　记者注意到，开发商联合开发的地块，往往是动辄数十亿、上百亿的地块。如富力等联合所拿下的亚运城地、天津地等。

　　3

　　房企避免过度竞

　　“还要注意一点，这些大房企联手垄断市场，还可以避免自身的竞”，洪小文表示。

　　记者注意到，在去年亚运城地块拍卖的时候，中信地产虽然有单独报名，但是并没有出价，却终出现在联合体的名单中。

　 　同样的例子出现在保利和招商之间，前不久，在厦门市场上，为了顺利进入厦门，保利地产在一个月之后与招商地产“化敌为友”，两家联手以10亿元的价格， 打败万科等开发商成功拿下了集美区的一宗住宅地块。而在拿下该地前的一个月，保利地产曾经为了集美一块地而激烈厮杀过。

　　英大证券研究所所长李大霄也表示，“其实联合体越来越多，是因为有联合拿地的先例，从而提高了竞门槛。要有两家成立联合体，其余竞者也都会寻找其他联合的机会，才有可能与之对抗”。

　　联手开发是短期抱团

　　过冬还是行业趋势？

　 　在新的调控形势下，房企之间联手开发现象日渐突出，从“对唱”到“小组唱”，再到“合唱团”，究竟房企联手开发是房企短期内抵御调控的抱团过冬行为，还 是行业发展的新趋势。对此，多名业内人士认为，由于调控风险长期存在，并且房地产行业集中度较低，房企联合开发模式成熟，并且可以发挥各自所长，联手开发 将成为未来房地产行业的发展趋势。

　　房地产联合开发模式成熟

　　“联合开发应该是今后房地产发展的趋势之一”，英大证券研究所所长李大霄对南都记者表示，“因为巨头之间的联合开发已经提升了竞门槛，今后联合开发的趋势会越来越明显”。

　 　广发证券房地产行业分析师沈爱卿认为，目前联合开发模式早有先例，并且已经非常成熟，因此，联合开发不存在太多的问题。据了解，这些联合开发的房企基本 上都是以成立项目公司，再根据股份比例以及各自优势进行资源配比，运作已经非常顺畅。“亚运城都可以运作下来，其余项目也同样没有问题”。

　　联合体改良房企“基因”

　 　汉国置业副总经理洪小文表示，在目前的市场环境下，房企联合开发还有诸多优势。“这些开发商联合开发，还有整合资源的优势，如有些企业政府资源比较好， 可以在规划、报建方面取得便利。有些企业资金实力雄厚，资金渠道多，可以发挥融资方面的优势。有些企业在营销方面有长，有的企业在建筑设计方面有优势。 都可以在联合开发的项目中得到体现”。

　　英大证券研究所所长李大霄也非常看好这种房企联手开发的方式，“虽然对于合作方来讲，加入其他 开发商合作开发无疑是分摊了利润，但是要同时有多个合作项目同时运作，同样可以达到满意的收益。”某大型开发商营销负责人也表示，目前房地产行业的集中 度还是非常低的，所以包括万科在内，都不会排除通过联手开发的方式“跑马圈地”。

　　中小开发商声音

　　政府应该多推出中小地块避免市场垄断

　 　对于频频出现的房企巨头联手拿地大戏，在海珠剩下一个项目的某小型开发商负责人摇头说，“现在政府推出的地块都太大了，根本没能力和大开发商抢地，如 果明年再不能拿到地，能到外地去看看了”。汉国置业副总经理洪小文也认为，政府应该多推出中小地块，让中小开发商也有拿地开发的机会，才会避免市场垄 断，否则将更加不利于市场的健康发展。

　　采写、制表：南都记者 邱锐泉

　　实习生 张晓茜