新手买房必看之——认购篇

　　根据目前潜江的现状，小编认为认购包括和下定。
 

      ，是开盘前的行为。
 

　　也是在房子的价格都还没出来之前，花钱买预约一个选房的名额。开发商的目的，一个是摸底，看楼盘人气怎么样，再是根据这个来作为定价的依据之一。金是可以退的，所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣，还是参加一下，这样会有优先选房的资格。
 

　　下定，是在开盘以后的行为。
 

　　这个时候房子价格已经出来，你也选定了具体的房号，也是相当于是这个房子不出意外是你的了。一般来说下定以后，你不想买了的话，钱是不会退给你的，除非你别会扯皮。当然，还有个签认购合同的时候，定金和订金的区别。简单来说，定金是不会退的，订金是可以商讨退还的。
 

　　签订认购合同
 

　　认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方买房事项进行商谈。
 

　　商品房认购书注意事项
 

　　由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在下列缺陷：
 

　　1、内容过于简单。实践中有一部分认购书包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。
 

　　2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素，从而很可能终签不成正式合同而造成纠纷。
 

　　在这个环节可能产生的问题是，购房者在对项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商本身还存在一些问题，或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。
 

　　为了避免不必要的损失，建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题：
 

　　一、明确认购协议书法律效力
 

　　从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：
 

　　1、购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。
 

　　2、购房者在认购书中明确：“双方经协商未能《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。
 

　　3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
 

　　二、审查开发商是否具备商品房销售条件
 

　　确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。对此，购房者不可忽视，因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。
 

　　如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》，开发商则要承担缔约过失责任，除退还购房者交付的定金外，还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。
 

　　三、明确协议条款
 

　　认购书要产生合同效力，先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：
 

　　1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等;
 

　　2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;
 

　　3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;
 

　　4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;
 

　　5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;
 

　　6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
 

　　7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
 

　　一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。
 

　　四、分清“定金”与“订金”
 

　　一般来说，从认购到正式签购房合同付付，是5-7天的时间。
 

　　这期间，我们应该准备好以下东西：
 

　　1. 付款

　　2. 身份证原件

　　3. 户口本原件(集体户口需要户口单页的原件)

　　4. 结婚证，单身者需要单身证明。去户口所在地的民政局开，需要盖章。

　　5. 收入证明。这个往往KFS会给你准备好空白的格式，你需要填了给单位盖章即可。

　　6. 公积金贷款需要提供缴存证明
 

　　可以要求置业顾问给你列表，一项项的去完成。
 

　　分清“订金与定金”很重要
 

　　：分清“定金”与“订金”
 

　　在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词，虽然有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。
 

　　二、注意认购书签订后的定金处理
 

　　由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。
 

　　现列举几种情形作为一个参考：
 

　　1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售三人或与三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。
 

　　2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还;如果卖方违约的，应双倍返还定金。
 

　　3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
 

　　4、如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
 

　　5、如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。
 

　　6、如果双方都不存在上述项的违约行为，对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
 

　　总之，在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
 

　　对于销售人员口头承诺的条件，应在认购协议书中予以明确。