房地产税立法然并卵 多层关键点短期难打通

  话题引爆：近日，十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法正式列入其中，成为34个立法规划之一。

  立法目的：国家顶层设计，二次分配社会财富，实现社会公平，缩小贫富差。在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。

  开征基础：全国不动产统一登记全面完成。

  通过时间：快或2017年通过立法。

  征收范围：人均60㎡以下的面积或免征，超出部分起征。

  预期影响：促使房地产市场回归理性。

  立法、征收难点：在立法、改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，未来开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是当下的难点痛点。 

  房产税与房地产税的区别：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释是：一个财产税税种，两个财产主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，有70年使用权，并没有实际拥有权。

  问题与议：

  1、立法目的固然好，但若是开征，是否能真正为开发环节减负，仍是未知数。

  2、房地产税实施需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚全国的房产数量，这些房产分布在那些人手里。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。两会过后，住建部已经明确表态，将在2015年6月份实施不动产统一登记制度，但何时上述数据能够搞清楚，并没有一个明确的时间表。

  3、房地产税里“土地”部分的税如何征收的问题。房地产税作为财产税一种，它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。土地，房主有使用权，而无所有权，按照法理是无法向房主征收“土地”税的，如果房地产税真的征收，土地出让金是否应该免收？

  4、预期快2017年才会通过立法，那么具体何时开征、怎么征、征多少？仍显得遥遥无期且困难重重。

  5、免征面积是否应该设立，多少面积免征合适公平？

  由此可知，尽管房地产税纳入立法是一件好事儿，但具体操作过程却异常繁琐复杂，目前一时无法解决的问题也显而易见。恩施楼市，当下依然是以刚需为主导的买方市场，所以短期对于楼市可谓丝毫影响没有，长期来看，对于刚需也构不成丝毫消影响。