楼市半年谈：2014年上半年房产政策解读

　　半年来，潜江楼市不时上演跌宕起伏、扣人心弦的精彩剧情，带给大家太多的惊喜、警示、感动、思考与启示。年中之际，潜江房网精心策划《楼市中场 潜江2014年楼市半年报》专题，带您从政策篇、营销篇、优惠篇、楼盘篇、土地篇等5大方面，通过新闻整合，全方位、多视角，洞悉并总结2014潜江上半年楼市运行情况，探底楼市真实温度。
 

　　1、楼市半年谈：2014年上半年房产政策解读
 

　　2、楼市半年谈：节点营销占主流 微营销独领风骚
 

　　3、楼市半年谈：潜江土地市场逆势走热
 

　　4、楼市半年谈：400来电分析 城南人气热
 

　　5、7月潜江优惠汇总 惠房源加推中!
 

　　房地产的2014年，可谓是“调整年”， 两会为今年甚至未来数年中国房地产市场的调控方向定下基调。政府工作报告中虽然十年未提及房价调控，但为推动供需平衡、促进市场健康发展、简历长效调控机制提出了指导，而住建部提出的“双向调控”四个字，成为了楼市新的政策向导。
 

　　在国内外环境错综复杂、宏观调控抉择两难的情况下，政府深处着力，把改革开放作为发展的根本之策，放开市场这“看不见的手”，用好政府这“看得见的手”，促进经济稳定增长。
 

　　然而2014年的上半年全国楼市并没有如想象中那般平静，全国范围内降价潮突袭，三月两会召开双向调控谜底揭晓、银行收紧、房价涨幅回落引房产大佬激辩楼市，金三银四成色不足，红五月惨淡收场……楼市会走向何方?天门房网年中策划政策篇，让我们一起来解读一下上半年中国楼市政策的风云变幻。
 

　　_ueditor_page_break_tag_新型城镇化 以人为核心

　　详细：《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》3月17日公布，规划大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。《规划》提出，要求有序推进农业转移人口市民化，2020年常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，并提出保障随迁子女平等享有受教育权利、扩大社会保障覆盖面、拓宽住房保障渠道、推进符合条件农业转移人口落户城镇等一系列举措。
 

　　解读：《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的发布，顶层设计具有很强的权威性和指导性，详细剖析了建设用地粗放低效等问题;强调以人为本，推进以人为核心的城镇化是大亮点;保持经济持续健康发展的强大动力，量力而行扎实推进，高度重视生态文明和城镇化质量，提高市民生活品质。
 

　　对楼市的影响：
 

　　1、 规划突出城镇化要体现生态文明、绿色、低碳、节约集约等要求，楼市绿色建筑比例将大幅提升;
 

　　2、 “城市群”战略。从城市发展的角度来讲，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略也是势在必然。
 

　　3、《规划》对城市、中小城市和小城镇制定了差别化的发展策略：(1)增强城市辐射带动功能。适当疏散经济功能和其他功能，推进劳动密集型加工业向外转移。(2)加快发展中小城市。把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，加强产业和公共服务资源布局引导，提升质量，增加数量。(3)有重点地发展小城镇。控制数量、提高质量，节约用地、体现色。
 

　　新型城镇化的推进，必将使中国的城市与农村面貌、社会关系结构发生重大变化，也会对房地产市场的健康持续发展发挥基础性作用。
 

　　_ueditor_page_break_tag_"央五条" 力挺套房贷

　　详细：为了落实差别化住房信贷政策、进一步改善住房金融服务工作，人民银行召开住房金融服务专题座谈会提出5条意见，即：，合理配置信贷资源，优先满足居民家庭次购买自住普通商品住房的贷款需求;二，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定套房贷款利率水平;三，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款;四，有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析;五，建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
 

　　解读：“央五条”的出台将会稳定推动市场的发展，这对刚性需求、对自住房群体有推动作用，对开发商的销售压力也能有所缓解。自2014年年初以来，楼市受金融的影响比较大，“央五条”对于市场来说，是一个针对性的利好，是使市场回归正常的一个信号，能够保证房地产行业的正常发展，对市场来说，是健康的。对刚需来说，也是个大支持。
 

　　_ueditor_page_break_tag_保障房与共有产权房

　　保障性住房：是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。
 

　　共有产权房：是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。
 

　　详细：2014年的政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。3月 19日，住建部副部长齐骥在国务院新闻办举行的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》新闻发布会上公开表示，未来对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要建设供应政策性商品住房，发展共有产权住房。所谓共有产权住房，即可按个人与政府的出资比例，在一定时期内实行政府和购房者共同拥有产权。
 

　　解读：目前，保障性住房存在各类问题，如等待时间长、住宅环境差、配套欠缺等。自2007年起，共有产权房在江苏省淮安市进行试点，现今也在调研后逐步推广。据了解，共有产权房将用地性质由划拨改为出让，“垫资人”也变成政府。政府的公信力一方面是值得信赖的，一方面确实缓解了购买保障性住房产权人的压力。大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
 

　　_ueditor_page_break_tag_土地改革与土地出让金

　　土地改革
 

　　详细：城镇化的车轮在带着亿万农民进城业的同时，也给广袤的田野留下了大大的问号：今后谁来种地?地怎么种?小规模的分散经营与发展现代农业不相适应，眼下，解决谁来种地的问题更加紧迫，培育发展现代农业的新型经营主体亟待农业经营体制创新。2014年的中央一号文件给出了破题之策，是以解决地怎么种为导向，加快构建新型农业经营体系。
 

　　解读：2014年1月19日，中央一号文件下发全国，再次吹响了全面深化农村改革的集结号，打响了加快推进农业现代化的发令枪。新一轮农村改革，针对的病根是城乡二元结构体制，瞄准的目标是健全城乡一体化发展体制机制，把握的要义是城乡统筹联动，赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换，优化公共资源均衡配置，让农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。
 

　　土地出让金

　　详细：全国“两会”期间，政府工作报告提出“要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。”国家审计署副署长董大胜说，审计工作将分为先试点、再铺开两个阶段。试点审计不日将正式展开，东部、西部地区各选一个省份作为试点，找出主要存在哪些问题、应该注意哪些关键点、如何更好采用审计技术。下半年，在总结试点经验的基础上，将审计推向全国。预计审计结果将在今年底或者明年初公布。
 

　　解读：据国土资源部统计，2013年全国土地出让总金额达4.1万亿元，而土地财政已经成为决定地方财力的关键砝码。另外， 在目前的分税制格局下，地方相当一部分税收需要上缴中央，而卖地收入属于政府性基金，除必需用途外，其余地方支配权限较大。这引发了各地的推地热潮，但同时也带来了副作用。地方政府对卖地热衷直接导致我国非农占用耕地情况严重，农民的利益受损。此外，不当使用、非法挪用土地出让金的现象普遍存在。在此背景下，今年的政府工作报告次提出对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是次全国范围内的土地出让金收支审计。
 

　　_ueditor_page_break_tag_房地产税与不动产统一登记

　　房地产税
 

　　详细：中共中央政治局6月30日召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》、《关于进一步推进户籍制度改革的意见》、《党的纪律检查体制改革实施方案》。据全国人大财经委副主任委员郝如玉透露，当前房产税的立法已经开始制定，草案框架取年底拿出。
 

　　解读：房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。另外，立法要充分考虑到公众诉求，这样才能更好地落实落实“税收法定”原则。
 

　　不动产统一登记

　　详细：国土部4月21日宣布，在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，在2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
 

　　解读：不动产统一登记：早在7年前，“不动产统一登记制度”已写入《物权法》，但因分歧较大，未规定统一登记的范围、机构和办法。根据国土资源部通过的立法计划，《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力报出送审稿，年内完成立法。不动产统一登记的功能主要在于物权公示和保障交易安全。有人认为，全国不动产统一登记及查询制度的建立，将有效释放出市场上的房地产空置存量，对市场会有很强的威慑力，对房价走势也会产生较大影响。若能健全不动产统 一登记制度的，可能会使对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。
 

　　_ueditor_page_break_tag_湖北单独二孩政策

　　详细：2013年11月15日，十八届三中全会通过的《 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对外发布，坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。这标志着延宕多年的“单独二胎”政策将正式实施。2014年3月17日，湖北省正式施行。
 

　　解读：
 

　　1、单独二孩政策的意义意义主要体现在三个“有利于”：实施单独两孩政策，有利于保持合理的劳动力规模，延缓人口老龄化速度，促进经济持续健康发展，为实现中华民族伟大复兴的“中国梦”创造良好的人口环境;有利于逐步实现国家政策与群众意愿的统一，提升家庭抵御风险的能力，增强家庭养老照料功能，促进家庭幸福与社会和谐;有利于稳定适度低生育水平，促进人口长期均衡发展，促进人口与经济、社会、资源、环境的协调和可持续发展。
 

　　2、二孩政策的实施，必将逐步改变众多现有家庭结构，催生三房或四房等刚性居住需求，刺激房企加大对新刚需户型产品的研发和开发，促使房地产市场中的现有刚需产品—两房产品，向三房、四房等并存变化。
 

　　"单独二胎"政策于房地产产业影响较大，"单独二胎"政策的实行将会使人口数上升，家庭框架也将改变，人们对于住房需求也将提高，对于一个城市的置业结构、公共资源的配置有重要的影响。房地产业内人士预测，政策出台后，未来房地产可能相应地在尽量不增加面积的前提下，设计建设三居室、四居室和多居室房型。所以未来房与多居室房将成为热点。

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